新湖中宝发展历程、股权结构与财务回顾

地产资金沉淀投资，国资介入托底。

一、发展历史：地产繁荣期沉淀金融科技资产，低谷期国资介入托底

21年以来，地产行业需求出现一定下滑。根据统计局数据，2024年商品房销售 面积9.7亿平，较21年最高点下滑46%，销售金额9.7万亿元，较21年最高点下滑47%， 行业集中度不断提升，房企开始探索地产+X的转型之路，衢州发展为其中之一，向 “地产+科技投资”持续转型。 衢州发展是一家正在由地产向科技投资转型的公司，前身为黄 伟控制的民企新湖集团旗下的地产上市平台新湖中宝，24年8月衢州国资收购新湖中 宝股权成为控股股东，公司证券简称正式变更为衢州发展。 在前实控人黄伟的带领下，新湖中宝是一家擅长资本运作的地产公司，早期地 产繁荣期公司通过地产开发积累了丰富资金，除了推进地产开发外，公司通过股权 投资布局了金融、科技领域的价值标的。从新湖中宝的发展历程来看，主要经历了 地产资源整合（1994-2009）、金融投资布局（1995-2015）以及科技投资布局 （2016-2023）三个发展阶段。

第一阶段是地产资源整合阶段（1994-2009）。1994年新湖集团成立，初始为 布局地产开发、基础设施投资、生物制药等多产业的综合性企业集团，2006年新湖 集团将旗下地产开发资源打包，通过注入已上市公司中宝股份完成新湖中宝的借壳 上市。此后，新湖集团对新湖中宝进行了多次资源注入，2007年将杭州和九江的地 产资源注入新湖中宝，2009年又将新湖集团旗下的另一区域性地产上市平台新湖创业并入新湖中宝，注入其旗下上海核心地产资源等。 第二阶段是金融投资布局阶段（1995-2015）。在成立之初，公司就通过投资 新湖期货获得期货牌照资源，于2007年通过投资湘财股份获得券商牌照资源，于 2008年通过投资盛京银行获得银行牌照资源，2014年通过投资阳光保险获得保险牌 照资源，并分别于2013年、2015年增加温州银行、中信银行两个银行投资标的，此 外，2015年开始，公司通过投资51信用卡等标的入股互联网金融领域，公司金融资 源布局丰富。 第三阶段是科技投资布局阶段（2016-2023）。在丰富金融资源基础上，公司 投资标的开始从金融向金融科技再向纯科技公司过渡，投资标的概念包括移动出行 支付、大数据处理、区块链、云计算、金融科技投资、数码印花、AR技术、电子器 械制造、半导体、光学玻璃、新能源等等，以杭州“浙大系”创业科技公司为主线 概念，参与了一批高潜科技公司风投，多家公司具备上市潜力。 新湖中宝地产+科技投资的双主线为公司积累了丰富可变现资源，21年后地产的 大幅下滑给公司以及原大股东新湖集团带来了较大的现金流压力，在此背景下24年 衢州国资完成入股，成为公司新的大股东，为优质资源持续变现提供可靠背书。

股权结构变化来看，衢州国资通过23年2月、24年8月两次股权受让成为公司实 控人，23年2月受让10.11%股权，24年8月受让18.75%股权，目前衢州国资合计持 股29.06%。原实控人黄伟为目前公司第二大股东，直接持股衢州发展17.04%股权， 并通过和其一致行动人共同控制的新湖集团间接持有衢州发展11.47%股份，合计共 持有股份28.51%。公司在地方国资实控、创始人黄伟为第二大股东的情况下，股权 结构稳定，保证公司经营的稳定可持续。

二、财务回顾：地产转型中，业绩稳定

（一）利润表：稳定地产结算+投资收益，业绩表现稳定

业绩表现来看，衢州发展收入规模相对稳定，公司目前绝大部分营业收入来自 地产开发收入，公司始终保持稳定的地产结算节奏，17年之后收入在160亿元左右 波动。24年公司营业收入164.9亿元，同比微降4%。 归母净利润来看，2020年之后，随着房地产市场的下行，公司归母净利润呈现 下滑趋势，24年公司实现归母净利润10.2亿元，同比下降38%。

拆开报表来看，23、24年公司主营业务贡献利润的规模还是相对比较稳定的， 且投资收益也极大的支撑了公司的业绩。但由于地产资产及信用减值规模增加，投 资公允价值的亏损，且所得税规模与少数股东损益的增加，导致业绩出现一定下滑。

从公司的利润结构来看，公司利润主要由地产开发业务和投资业务贡献，地产 开发业务贡献的税前利润为公司的扣税毛利润扣除资产及信用减值损失，投资贡献 税前利润为投资收益+公允价值变动损益。24年地产贡献税前利润31.2亿元，投资贡 献税前利润25.5亿元，投资贡献利润占比约45%，2020年之后投资贡献利润占比基 本在50%左右波动，地产、投资基本各贡献一半利润。

公司地产贡献的税前利润占比在市场下滑后还略有提升，主要由于公司储备资 源拿地均较早，成本较低，地产结算毛利率较高，24年衢州发展整体毛利率、扣税 毛利率分别达到36.9%、26.9%。再加上21年前高销售贡献的稳定结算节奏，地产 业务贡献利润22年后仍呈现一定上升趋势。目前公司逐渐转变主业方向，收缩地产 开发业务，地产可结算资源相对有限，后续投资收益的贡献占比将稳步提升。

三费费率来看，公司销管费率22年之后开始下行，24年销管费率3.9%，较22 年高峰下降2.6pct，降本增效效果明显。财务费率20年之后就开始下行，24年财务 费率10.2%，较高峰期20年下降9.8pct。此前民企融资身份下融资成本较高，公司财 务费率偏高，之后在国资背书的推动下，公司的财务费率仍将持续下行。 公司净利率来看，归母净利率受地产结算公司权益比例下降的影响，22年之后 连续两年下滑，24年归母净利率6.2%，较23年下滑3.3pct。抛开权益比看净利率， 公司净利率较稳定，24年公司净利率12.2%，较23年微降0.7pct，公司始终保持稳 定的盈利节奏。

（二）资产负债表&现金流：负债持续压降，转型国企后融资更顺畅

衢州发展从2019年之后处于持续缩表状态，总资产和总负债均收缩，2024年公 司总资产970.3亿元，同比下滑12%，较最高点收缩33%，总负债545.8亿元，同比 下滑19%，较最高点收缩50%。公司归母净资产总体呈现上升趋势，24年公司净资 产419.0亿元，较23年高点微降2%。

资产结构来看，截至24年末，公司资产以投资类资产为主，24年末公司表内投 资类资产497.3亿元，占比51%，地产类资产343.2亿元，占比35%。随着公司投资 版图的扩张，公司投资类资产占总资产的比例不断上升，15年投资类资产占比仅为 17%。

负债结构来看，24年末公司表内有息负债309.0亿元，占总负债比例57%，其他 流动负债中预提土地增值税清算准备54.1亿元，占总负债比例10%，该项金额较大 主要为公司拿地成本较低影响，除此之外，总负债中预收账款&合同负债占比9%， 其他与经营相关的负债占比24%。 公司有息负债自18年后开始下降，目前有息负债规模仍在控制下行，截至24年 末，公司有息负债规模309.0亿元，同比下滑4%，较最高点收缩62%。

结构来看，24年短债、长债占比分别为66%、34%，短债占比有所提升，24年 银行借款、公司债及其他类型借款分别占比75%、13%、12%，虽然公司短债占比 相对较多，但以与工程相关可接续的银行借款为主，公司偿债压力可控。

公司目前现金流相对稳定，24年经营现金流净额及投资现金流金额均为正，24 年末公司货币现金64.5亿元，同比增长9%。公开债到期压力来看，公司25、26年公 开债预计分别到期19亿元、7亿元，目前表内现金完全可覆盖，现金流相对安全。

公司净负债率在有息负债的管控下稳定下降，24年公司净负债率已降至57.6% 的健康水平。衢州国资加入后，依靠国资强信用保证，公司融资成本也有所下降，24年公司平均融资成本及银行借款单独的融资成本分别为6.25%、5.24%，较23年 分别下降39bp、14bp。转型国企后公司融资成本更低、融资渠道也更加顺畅，公司 现金管控进入可控正循环。