中国金茂管理层、股权结构、拿地销售与营收分析

管理层新任，降本增效、运营创标。

公司主席兼执行董事陶天海 2023 年 4 月起出任执行董事兼首席执行官，2025 年 3 月 11 日任职公司主席，曾带领华东区域快速扩张。陶天海自 2000 年加入公司，2011 年调任 华东区域时，金茂华东仅有一个项目（崇明金茂逸墅）；后续华东区域贡献了原闸北大宁 金茂府（2014 年）、杭州滨江金茂府（2016 年）等一系列经典销冠产品；2024 年，华东 区域已贡献公司 40%的销售额。 组织架构方面，精简为“总部-地区”二级架构。2024 年至今，公司持续精简组织架构， 包括：“总部-区域-城市”的三级架构变“总部-地区”的二级架构，取消华北、华东等五 大区域层级，重组为 14 个地区公司，直接管理城市项目，助推重点城市做大做优，同时也 有利于管理费用率的改善。 运营效率方面，优化“6-10-12-24”运营标准。2024 年，公司新获取项目从“06”首 开周期提速至 5.8 个月 ，“10”股东回正周期提速至 7.4 个月，“12”经营回正周期提速 至 10.7 个月。

公司单一大股东是中化集团，实际控制人为国务院国资委。截至 2024 年末，中化集团 持股公司 38.38%，平安人寿和新华人寿分别持股 13.23%和 9.14%；陶天海等 4 位高管持 股 0.17%。 中化集团对公司历来有资金支持，而这一支持在 2024 年更加显著：1）截至 2024 年 末，公司应付中化集团款项余额 227 亿元，同比+87%；2019-23 年该余额稳定在 100 亿元 左右；2）2024 年 6 月 6 日，公司与控股股东中化香港签订本金总额 150 亿元的永续借款协议，利率 4.35%。因此，中化集团对公司的资金支持合计 377 亿元、其中 24 年净增 256 亿元，凸显了公司在集团内的重要地位。

2025 年初至今公司销售大幅跑赢行业。2015 年 1-7 月，公司销售额 618 亿元，同比 +23.1%，同期 Top50 房企销售额增速为-18.4%；销售面积 277 万平，同比+1.4%；销售 均价 2.2 万元/平，同比+21.4%。据克而瑞，公司销售额行业排名第 9，较 2024 年提升 3 名。公司计划2025 年销售额 1,100亿元，同比+11.9%，目前前7 月销售计划完成比为 56%， 同时考虑到上半年推盘占比一般低于下半年，并且 8 月上海虹口金茂璞元等红盘开盘，我 们预计年内完成销售目标基本无压力。

2025 年初至今公司拿地大幅跑赢行业。据克而瑞，2015 年 1-7 月，公司拿地额 454 亿元，大幅超过 7M2024 拿地额 28 亿元，也大幅超过 2024 年全年拿地额 333 亿元，行业 拿地排名第 4；对应拿地/销售金额比 73%，显著高于重点公司平均 38%；拿地面积 158 万 平，对应拿地/销售面积比 57%；拿地均价 2.9 万元/平，对应拿地/销售均价比 129%。

土地储备方面，截至 2024 年末，公司二级未售货值约 2,800 亿，63%集中在华北及华 东；一二线占比 87%。公司二级土地储备（不含一级城市运营，未结算口径，含车位面积） 面积 3,382 万平，其中 Top10 城市包括青岛、武汉、南京、温州等、占比合计 50%；一二 线占比 82%。

公司自 2020 年开始计提减值，2020-2024 年合计计提减值准备 175 亿元，其中 2022-2023 年分别计提 59 和 48 亿元；2019-24 年合计计提减值占比期末存货的 7.8%，高 于重点房企均值 5.9%。 2024 年，公司营业收入 591 亿元，同比-18.4%；其中地产开发占比 83%，酒店和 IP 合计占比 6%，物管并表占比 4%，其他（绿建和装饰等）占比 7%。2024 年，公司归母净利润为 7.0 亿元，扭亏为盈，主要由于：1）地产结算毛利率见底回升，24 年地产结算毛利 率 11%，同比+2pct；2）减值计提减少，24 年公司计提减值准备 13.9 亿元，同比-71%； 3）合联营企业投资收益 13.1 亿元（23 年为-9.2 亿元）；4）三费费率下降，24 年三费费 率 13.1%，同比-0.5pct，其中销售、管理、财务费率分别-0.2pct、-0.4pct 和+0.1pct；5） 出售子公司收益20.9亿元（主要是2024/12/16公告以18.9亿元出售金茂三亚希尔顿酒店）， 同比+54.6%。