地产行业销售、投资与融资情况如何？

供需两侧持续修复，改善产品主 导新房市场。

1.销售：新房成交逐步企稳，二手房延续以价换量

新房销售显现企稳迹象，部分城市热度较高。根据国家统计局数据，2025 年 1- 4 月累计全国商品房销售面积 28262 万平方米，同比-2.8%，累计商品房销售金额 27035 亿元，同比-3.2%。单月来看，2024 年 9 月中央及地方出台一系列房地产支持 政策，10 月以来新房销售累计同比降幅有所收窄；受供给不足影响，2025 年 4 月降 幅略有走扩。城市表现持续分化，2025 年 1-4 月深圳、合肥、南昌商品房成交面积 同比分别+115.5%、+44.8%、+35.2%。

房企表现延续分化，头部房企表现更优。根据克尔瑞数据，2025 年 1-5 月百强 房企全口径销售 14113 亿元，累计同比-8.4%。TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51- 100 各梯队房企全口径销售金额累计同比分别为-10%、-10%、+5%和-10%。TOP10 房企 中共 4 家同比保持增长，建发房产、越秀地产、滨江集团、华发股份累计同比分别 +2.6%、+26.7%、+0.1%、+20.6%。

高品质供给带动主流城市新房房价稳中趋升。根据国家统计局数据，70 城新房 房价环比变动自 2024 年 12 月以来稳定在-0.1%，一线、二线城市受高品质改善型产 品影响环比持续增长或持平。同比来看，2024 年 9 月一揽子涉房政策出台后，70 城 新房房价同比降幅持续收窄，高能级城市房价或更具韧性。

二手房市场活跃度较高，重点城市成交创五年新高。根据中指院数据，2025 年 1-4 月重点 15 城二手住宅累计成交面积为 5061 万平方米，同比+19.5%，累计成交金 额为 14637 亿元，同比+20.0%。单月来看，3 月、4 月重点 15 城成交面积均创近 5 年 新高，但整体热度有所回落，同比分别+25.5%、+10.2%。

二手房市场延续以价换量趋势，降幅逐步收窄。二手房价格表现弱于新房，根据 国家统计局数据，2024 年 10 月以来，70 城二手房价格环比降幅收窄至 0.5%以内， 一线城市震荡企稳。70 城二手房房价同比降幅连续 7 个月同比收窄，一线城市表现 优于二三线城市。

去化周期持续下降，去库存进程稳步推进。根据国家统计局数据，截至 2025 年 4 月，全国商品房广义库存为 17.5 亿平方米，同比-15.0%，广义去化周期为 22.6 个 月，同比-15.0%。2021 年 9 月以来，土地市场成交走弱，新开工面积持续低于商品 房销售面积，广义库存持续下行。从竣工待售来看，截至 2025 年 4 月，全国商品房 狭义库存为 4.2 亿平方米，同比+6.7%，狭义去化周期为 17.7 个月，同比-14.0%，部 分存量项目仍面临去化难的问题。

成交回暖带动挂牌价企稳，新增供应维持较高水平。根据中指院数据，自 2024 年 9 月以来，40 个重点城市二手房存量挂牌量稳定在 5.5 亿平方米附近，但新增挂 牌量自 2023 年 9 月之后显著增长（主要受“认房不认贷”、增值税 5 改 2 等政策影 响），二手房市场活跃度较高。价格方面，随着成交量的增长，业主预期有所修复， 挂牌价格呈现震荡企稳趋势。

2.投资：土地市场“提质缩量”，头部房企拿地积极

开工竣工承压延续。根据国家统计局数据，2025 年 1-4 月全国累计新开工面积 为 17836 万平方米，同比-23.8%，累计竣工面积为 15648 万平方米，同比-16.9%。受 土地市场成交缩量影响，新开工面积已连续 15 个月单月同比负增长，地方政府调整 供地策略，以核心区域地块为主，新开工面积或持续承压。竣工面积受房企资金及项 目去化影响，或处于持续调整阶段。

土地市场持续“提质缩量”，核心城市核心地块热度较高。土地成交量自 2021 年 开始持续收缩，2025 年以来热度有所回升。根据中指院数据，2025 年 1-5 月 300 城 宅地累计供应面积为 8488 万平方米，同比-5.0%，累计成交面积为 7153 万平方米， 同比+2.3%，累计成交楼面均价为 7815 元/平方米，同比+30.7%。经历几年的调整后， 土地市场热度有所回升，2025 年 1-4 月土地成交溢价率均在 10%以上，5 月回落至 7.5%。

房企补货积极性有所提升，拿地聚焦核心城市。根据中指院数据，2025 年 1-5 月，TOP100 房企累计权益拿地金额为 4144 亿元，同比+44.0%，累计成交楼面均价 8941 元/平方米，同比+9.5%。随着行业逐步出清，具备持续拿地能力的房企数量减少，2025 年 1-5 月 TOP10 房企权益拿地金额占 TOP100 房企的 57.4%，2021 年全年占 比为 38.7%。部分房企补货积极性较高，2025 年 1-5 月，绿城中国、中国海外发展、 滨江集团、建发房产、华润置地的溢价率均超过 20%。

3.融资：到位资金有所回暖，融资支持仍需增强

房地产到位资金降幅收窄，资金端支撑房地产市场企稳。根据国家统计局数据， 2025 年 1-4 月，房地产累计到位资金为 32596 亿元，同比-4.1%，降幅较 2024 年大 幅收窄。分来源看，累计国内贷款同比年内首次回正，主要得益于房地产融资支持政 策。截至 2025 年 5 月 7 日，房地产融资协调机制“白名单”项目审批通过的贷款达 到 6.7 万亿元，为持续巩固房地产稳定态势提供重要支撑。

房地产融资总量持续回落，偿债压力仍存。根据中指院数据，2025 年 1-4 月， 房地产行业融资金额为 1676 亿元，同比-20.9%，以信用债和 ABS 为主。从债券到期 规模来看，2025 年 1-4 月到期债券约 2457 亿元，融资规模与到期债券规模仍有一定 错配。截至 2025 年 4 月末，房地产行业债券总额为 21505 亿元，其中海外债和信用 债分别占比 30.2%、69.8%。2025 年 5-12 月到期债券总额为 4648 亿元，6 月、7 月为 偿债高峰，单月到期债务均超过 800 亿元。