现房政策与新发展新模式影响分析

地产发展新模式渐成型，现房销售 有力有序推行。

1.政策发展：23 年初重提现房销售，或为新发展模式要素 之一

我们认为现房销售制度或属于“房地产新发展模式”的组成要素之一。自 2021 年中 央经济工作会议上首次提及“房地产发展新模式”，后续 3 年多时间中中央持续强调探索 房地产发展新模式，虽然目前中央仍未给出明确定义，但从政府多次的表态中我们也可以 略窥一二。 我们梳理了 2021 年以来中央对于房地产表态中提及“新发展模式”前后文中代表近 远期政策目标的关键词，考虑到新发展模式将是长效机制，根据其中远期政策目标，我们 可以推演新发展模式可能包括：好房子、“人房地钱”要素联动机制、房屋全生命周期管 理机制、改革商品房预售制度（现房销售制度）等。 其中，我们认为现房销售制度属于房地产发展新模式长效机制的一部分，并非短期一 次性的制度切换，这就需要从长期战略的角度兼顾短期和长期的改革影响。

从中央层面来看，在 2010 和 2013 年，中央陆续提及现房销售，但主要是“鼓励和 引导房企现售商品房”、“稳步推进预售制度改革”。2023 年 1 月，住建部再提“有条 件的（地区）可以进行现房销售，不能出现新的交楼风险”，将这一轮的现房销售制度与 保交楼联系在一起。2024 年 8 月 23 日，住建部副部长董建国在国务院新闻办公室举行的 “推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，指出有力有序推进现房销售。2024 年 12 月 24-25 日，住建部召开全国住房城乡建设工作会议，指出大力推进商品住房销售制度改革， 有力有序推行现房销售。2024 年 8 月以来，中央政策对于现房销售的表述都强调的是 “有力有序”，意味着后续大概率是逐步加大力度、但起初分城市试点。

从地方层面来看，自 2020 年开始现房销售就逐步在地方陆续试点，并主要采用渐进 式试点推进，如：海南（2020/3/7：新出让土地的商品房必须现房销售）；深圳 （2024/9/29：深圳楼市 929 新政，开展现房销售试点，逐步提高新供应用地的现房销售 比例，有序推进销售制度改革）；太原（2024/12/3：探索在部分县(市、区)开展现房销售 试点工作）;昆明（2025/1/2：有力有序推进现房销售,选取有条件的县（市）、区开展现房销售试点工作，引导商品房去库存） ;长沙（2025/1/9：有力有序推进现房销售、存量 商品房去库存）；信阳（2025/5/13）拟对新出让土地开发的商品房全面实行现房销售。

2. 推演影响：投资大幅下降，土地财政缩减，产业 链需求萎缩

2.1 影响 1：投资回报率大幅下降，投资风险大幅提升

现房销售模式下资金周转周期将大幅延长。以目前重点房企在一二线城市平均开发周 期来看，拿地-销售-主体封顶-机电设备及外墙-精装修周期平均在 30 个月左右，期间分别 为 6 个月+3 个月+15 个月+6 个月。现房销售拉长了资金缺口，主要是预售（即销售回款 现金流）从 6 个月拉长到了精装修交付后的 30 个月。如现房销售全面推广，回款的大幅 延后也会增加后续城改推进难度。 现房销售模式下投资回报率将大幅下降。以某个强二线城市开发项目为例，假设期房 和现房的拿地-销售周期分别为 6 个月和 30 个月，预售资金监管比例 30%；在不考虑房价 变动的情况下，则对应毛利率均为 26%，对应净利率分别为 15%和 10%，差异主要来自 于财务成本沉淀，即期房预售后销售回款非监管部分可动用；对应 IRR 分别为 30%和 6%。 现房销售模式下房企投资风险将大幅提升。在原有期房销售制度之下，房企只需预判 6-9 个月后的房价涨跌和产品迭代。但在现房销售制度之下，房企则需要预判 24-30 个月 后的房价涨跌和产品迭代；导致房企所开发项目的所有权和风险的转移时点大幅延后，也 就意味着住房开发的投资风险大幅提升。

2.2 影响 2：开发投资和住房供给都将进一步下降

现房销售模式下行业开发投资额将进一步下降。由于现房销售模式大幅延后了房企的 销售时点，将无预收款可以用于项目开发建设；而目前资金来源中销售回款（预收款）占 比约一半，这也就意味着现房销售模式下开发资金来源将大幅下降。并且房地产资金来源 与投资额正相关，这将导致房地产投资端数据进一步下降，包括拿地、开工、投资等。 现房销售模式下住房供给将进一步下降。一方面，由于投资回报率下降和投资风险的 提升，房企投资意愿会大幅下降，也意味着房地产市场的拿地和开工会进一步下降；另一 方面，房地产开发资源的减少也会拖累房地产投资端，综合导致住房新增供给将下降。从 中长期来讲，这将有利于房地产市场的供需关系的修复，但预计对于房价的影响将是复杂 的。

2.3 影响 3：土地财政将大幅缩减，产业链需求也将下行

现房销售模式下地方土地财政进一步承压。由于投资回报率下降，房企投资意愿会大 幅下降，这意味着后续拿地的大幅下降。同时考虑到投资风险的提升，房企投资决策时不 仅需要维持原来的投资回报率，同时为了补偿投资风险的大幅提升，可能会进一步提高投 资回报率要求，这意味着后续地价也会下降，土地成交量价都将进一步承压。 2024 年，地方政府卖地收入+地产相关税收 6.7 万亿元，同比-12%，较 2021 年高点38%；其中土地出让金 4.9 万亿元，同比-16%，较 2021 年高点-44%。2024 年，300 城 宅地成交楼板价 5,414 元/平，同比-6.5%，地价已有下跌压力。 现房销售模式下产业链需求将进一步下行。房地产行业本身开发周期较长，从前期政 府出让土地、房企拿地，到规划设计、项目开工、施工建设、预售，再到后续的竣工交付， 长达 3 年左右的施工周期，涉及房地产开发、地产开工链及竣工链等众多产业链行业。因 而现房销售模式下房地产投资的下降也将导致房地产产业链需求的进一步下降。

2.4 影响 4：新房高端改善化，产品力将进一步提升

现房销售模式下新房市场将进一步高端改善化。现房销售制度会导致周转下降，项目 竣工交付时点的早晚决定了房企资金周转周期的长短，因而房企会通过各种方式来缩短工 期。一方面，对于高密度产品（高层住宅），其施工周期较长（3 年左右），预计房企可 能更多会使用装配式建筑、穿插施工等方式进一步缩短工期，但生产成本也将进一步提升； 另一方面，而对于低密度产品（联排别墅等） ，其施工周期较短（1.5-2 年），预计房企 未来将逐步增加低密度产品占比。因而，这综合将推动新房市场将进一步高端改善化。 现房销售模式下新房市场的产品力将进一步提升。在过去房地产行业上行周期中，市 场供需关系更多是供不应求，过去房企并不比拼产品力，更多选择的是判断房价涨跌进行 投资决策，即被动性产品策略+主动性择时策略。但在未来现房销售制度之下，判断 2 年 后的房价和产品的难度大幅提升，对于房企而言更应该考虑的是主动性产品策略，用更强的产品力强化对于 2 年后的房价和产品的确定性，当然这也就意味着大多数弱产品力的房 企会退出，而强产品力的房企的相对优势会更强 。