NIHON HOUSING发展历程及业务布局分析

稳步扩张，持续发展。

1958 年 12 月，公司前身富士建物工业公司成立，为一家清 洁企业。1966 年 9 月，公司更名为 NIHON HOUSING，在东京都町田市成立，资本金 45 万日元。1970 年 3 月，公司开始拓展公寓管理业务。此后多年企业开始在日本各地积极 扩张业务。1989 年 4 月，随着修建业务的扩大，公司将住宅改造部门分离，设立“日本 社区株式会社”。 期间公司也涉足重资产开发等开发商业务，具备三十年以上住宅开发经验。通过持 续发展，公司业务规模不断扩大。2000 年 8 月，公司在日本证券业协会进行场外股票登 记。2002 年 2 月，公司在东证二部上市。 业务出海，外寻机遇。1994 年 9 月，公司首次开启业务出海尝试。企业在中国台湾 设立合资公司“东京都保全股份有限公司”，在中国内地设立合资公司“大连日隆物业管理 有限公司”（现豪之英不动产管理集团有限公司。2019 年 9 月 NIHON HOUSING 转让其全 部股权）。

除成立合资公司外，公司也采取收购海外公司方式进入海外市场。2016 年，公司收 购 Pan Pacific Services Company Limited（越南）和 Pan Pacific Company Limited（越南）股 权，使其成为子公司。2018 年 12 月，公司追加收购使上述两家子公司成为全资子公司。 2017 年 2 月，公司收购 PROPELL INTEGRATED PTE LTD（新加坡），使其成为子公司；2020 年 2 月，公司追加收购使其成为全资子公司。 服务提质，修炼内功。2007 年 4 月，公司率先在业界开始提供专属服务，即“安心 舒适的生活”（主打为公寓居民提供吻合需求的多项衍生服务）。2008 年 12 月，为最大 限度地提高客户满意度，公司与控股股东 Relo 集团建立业务合作关系，深化信息合作， 共同推动提供不受公共和私人区域界限限制的全面物业管理服务。2009 年 6 月，为应对 公寓居住者的高龄化和永久居住意识的提高，公司开始推出“安全舒适的网络”（针对老 年人需求定制的多项衍生服务）。

2012 年 5 月，公司与主要股东“合人社集团”签订业务 合作协议。根据协议，双方开展业务协同、联合采购、联合营销、系统开发等多方面合 作。 积极收购，壮大自身。2011-2022 年，公司在日本国内并购多家公司股份使其成为 子公司，不断扩大市场份额，补全各项业务专业能力。期间被公司收购企业包括：乾商 事株式会社（现卡特琳娜服务株式会社）、三光工程株式会社、山京大厦管理株式会社、 Surf 株式会社、亚细亚综合防灾株式会社、伊胜株式会社、彩虹株式会社、美成株式会 社、NH 设施株式会社等。以上公司涵盖社区住宅管理、修缮工程、建筑物管理等多个业 务方向。 2022 年 4 月，根据东京证券交易所市场划分的重新评估，公司从东证二部转移到东 证标准市场。为实现长期发展战略，2024 年 5 月公司决定采取管理层收购（MBO）策略 并宣布高盛要约收购计划。2024 年 9 月完成退市。 经历近六十年发展，公司已形成可观管理规模。截至 2024 年 4 月公司在管公寓户数 已超过 50 万户。根据 2024 年 5 月发表的《公寓管理新闻》，公司公寓综合管理受托户 数位于日本第一位。

坚定专注轻资产业务 总结公司发展历程，从战略角度看我们认为公司业务线存在一次较为明显聚焦，即 放弃房地产开发业务，全面立足物业管理。在面临市场方向已发生重大变化后，我们认 为公司在意识到自身在重资产开发业务中不具备品牌、成本和规模化等优势后，坚定选 择退出重资产开发，专注轻资产服务。

公司发展初期曾设立重资产开发建设业务，具备 30 年以上开发投资单间公寓的业务 经验。该项业务聚焦日本首都圈、札幌市等核心区域，包含综合公寓、投资性公寓、家 庭式公寓建设等。从开发规模角度看，公司属区域小规模精品开发商，以尚未做业务调 整的 2005 财年为例，公司当年供应公寓 1065 户，占日本全市场比重为 0.64%，当年开 发建设业务营业收入为 222.18 亿日元，占总收入比重为 32.91%。

公司开发建设业务所聚焦的核心区域在 2006-2007 财年呈现出地价过热、土地竞争 加剧、建设成本增加状态。以上形势对公司经营构成严峻挑战。在此期间，日本国内《建 筑基准法》多次修订，导致建筑交付时间延迟。国外方面，次贷问题传达至日本，导致 金融机构不愿向房地产企业和居民提供贷款。企业公寓销售放缓进一步加剧。 内外部因素导致的房屋需求变化以及物业竣工销售时间拉长，对公司营业收入、现 金流和负债水平等财务指标造成负面影响。企业盈亏情况出现较大波动。 由于 2005 财年公司公寓开发建设业务录得亏损，自 2006 财年开始，公司逐步压缩 公寓开发业务规模。公司开发建设业务收入从 2006 财年 600.71 亿日元下降至 2009 财年 22.39 亿日元，年均复合增长率为-56.06%。开发建设业务总收入占比从 2006 财年 55.55% 下降至 2009 财年 3.83%，下降 51.72 个百分点。2008 财年，由于前期地价成本偏高、市 场价格下跌快、企业加速库存出清动作，公司开发建设业务营业利润率跌至-23.65%。 为防止房地产市场周期波动带来收入不稳定，公司管理层于 2008 年 5 月决定退出开 发建设业务。企业经营战略全面聚焦，专注于管理服务业务。

在确认主业聚焦后，公司开始快速压降首都圈和札幌地区项目库存和未开发项目用 地，以尽快完成业务退出。从存货角度看，公司从 2006 财年 108.13 亿日元下降至 2009 财年的 4.03 亿日元，年均复合增长率为-56.06%。

在降低开发业务规模的同时，公司努力通过减少有息债务来改善财务状况。公司有 息债务从 2006 财年 159.54 亿日元下降至 2009 财年 59.44 亿日元，年均复合增长率为 -21.87%。2006-2008 财年，公司经营活动产生的现金流净额（正值）均低于筹资活动产 生的现金流净额（负值）绝对值，彰显公司压降债务规模决心。 通过逐步退出高杠杆模式开发建设业务，公司财务报表实现减负。公司自有资本比 率（所有者权益/总资产）从 2006 财年 26.5%上升至 2009 财年 46.6%，提升 20.1 个百分 点。