新一轮存量按揭利率调整可能性和潜在路径分析

今年 5 月以来存量和新发按揭利率价差进一步走阔。

2024 年 5 月 17 日，央行宣布了取 消房贷利率全国下限等多项房地产金融优化政策（后简称“517 新政”），各城市相继取消 或大幅下调房贷利率下限，叠加年初以来 5 年期及以上 LPR 累计下调 35BP，存量与新 增房贷利差迅速扩大。截至 2024 年 5 月底，我们测算的存量按揭利率水平在 4.06%，新 发首套房贷款利率在 3.45%，二套房贷款利率在 3.90%，存量和新发利率价差在 61bps。

今年以来提前还款也在高位。随着新老按揭的利率剪刀差进一步拉大，今年以来提前还 款的比例仍维持在高位。

7 月调整存量按揭利率再度引发市场讨论。517 新政后，市场关于“是否重新放开存量按 揭利率调整（或转按揭）”的讨论再度产生，但通过何种方式落地、覆盖范围是否覆盖二 套房等明细政策落地仍不明朗。我们进行情景假设，测算若政策落地对银行板块的影响：

1）情景一：全部按揭贷款利率“一刀切”至新发首套房利率，假设目前所有存量贷款都 通过转按揭或者自主协商合同定价的方式调整至新发首套房利率，则根据前述估算平均 按揭利率调整 60bps 左右。截至 2024 年 6 月 30 日国内个人住房贷款余额 37.79 万亿，则 调整存量按揭利率后可总体节约利息支出近 2300 亿，节省债务人利息支出超过去年同期 调整。单纯考虑此轮存量按揭利率调整影响银行净息差 6.3bp，影响 24 年净利润 9.54% （年化、商业银行 24 年净利润增速 0%附近、不考虑后续存款挂牌利率下调对冲，下同）。

2）情景二：仅存量首套房按揭贷款利率调整至新发利率，根据不同首套房占比假设，则 估算存量按揭调整利率为 42~54bp，可总体节约利息支出在 1587~2041 亿。影响银行净 息差 4.4~5.6bp，净利润 6.7~8.6%。

3）情景三：考虑去年存量按揭利率调整，本次仅调整上轮未享受优惠客群。由于 2023 年存量房贷下调后的 LPR 加点不能低于发放时的城市下限，因此房贷发放时利率加点 较高的城市下调幅度较少（如北京、上海）。2023 年 9 月那轮调整共超过 22 万亿元存量 房贷利率下调，占存量按揭约 60%，我们假设如果此轮调整仅调整上轮未有调整的客群， 且假设本轮存量利率可降至最新发放房贷利率下限，则个别城市存量利率调整幅度最多 能达到 75-100bp。若假设 40%的客群调整、降幅整体在 100bp、则影响银行净息差 4.4bp， 影响 24 年净利润 6.64%。对债务人而言，按照 100 万元按揭贷款、等额本息 30 年还款 计算，估算存量房贷利率下调 100bp 可降低借款人月供约 550 元，节约总还款额约 11%。 动态考虑后续存款利率下调对冲、降低存量按揭利率缓解提前还贷等因素，我们预计对 银行息差利润影响总体呈现中性。2023 年 8 月 LPR 降息后，9 月存款利率同步下调，中 期可基本对冲资产端 LPR 调降和存量按揭利率的影响。但中长期银行息差企稳仍需内需 企稳改善，存量按揭利率调降对银行更长期的影响仍取决于政策后续落地的节奏、幅度、 以及对实体经济和需求的提振。

政策落地也要结合当前宏观环境和时代差异。1）继续强调微观市场主体的市场化行为。 考虑存量新增按揭利率价差、修复居民资产负债表、缓解提前还款对银行信贷规模的影 响，存量房贷利率调整确有必要，复盘过往两轮存量按揭利率的调整，从 2008-2009 年 “自主确定”到 2023 年以“市场化、法治化”原则调整存量房贷利率，央行都更加强调 微观主体市场化行为，预计通过行政化手段一刀切的概率仍较低。2）综合考虑系统性风 险的底线。对比 2008 年个人住房贷款 2.98 万亿的体量，截至 24Q2 全市场存量按揭贷款 规模已高达 38 万亿元，对银行净息差和利润的影响在持续加大。政策落地也需要综合考 虑对银行体系底线风险的冲击。