美国两次房地产浪潮推动因素是什么？

美国的两次房地产浪潮都发生在低利率的环境下，较低的利率和宽松的货币环 境为购房者提供了更低的借贷成本，刺激了住房需求。

信贷扩张和强劲的经济复苏同 样在两次浪潮中发挥了重要作用。然而，两次浪潮也有显著差异。第一次浪潮中的抵 押贷款市场相对不健全，导致了次贷危机的爆发。相比之下，第二次浪潮中，监管机 构加强了对抵押贷款的监督，实施了更为谨慎的政策，确保了市场的稳健性。此外， 积极的财政政策也为房地产市场提供了支持。疫情期间，居家办公的普及进一步促进 了住房需求，这成为第二次浪潮的重要推动力。 两次房地产浪潮都在低利率的宽松货币政策中孕育而生。2001 年互联网泡沫破 裂后，美国经济面临衰退的威胁。为应对这一挑战，美联储采取了激进的货币政策， 2001 年 1 月到 2003 年 6 月将联邦基金利率从 5.5%逐步降至 1%。走低的利率直接导 致抵押贷款利率大幅下降，借款成本随之降低，使得更多人能够负担得起购房，无论 是首次购房者，还是希望改善居住条件或进行投资的购房者。类似的情况在次贷危机 后的复苏阶段和 2020 年的疫情期间再次出现，联邦基金利率降至 0.25%，抵押贷款 利率降至 4%以下，刺激了住房市场的需求。随着大量资金涌入房地产市场，房价迅 速上涨，推动了市场的繁荣。

两次房地产浪潮不仅都在低利率环境下发生，还伴随着显著的信贷扩张和次级 贷款的剧增。2001 年互联网泡沫破裂后，美国金融机构通过大幅增加次级贷款的发 放来扩大信贷，推动了住房需求。2002 年，次级贷款的发放额不到 2,000 亿美元， 占所有抵押贷款的 7.4%，但到 2006 年，次级贷款发放额激增至 6,000 亿美元，占抵 押贷款总量的 23.5%。在第二次房地产浪潮中，尽管次贷危机引发了严格的监管，次 级贷款指数却再次进入历史高位。2021 年，随着疫情引发的经济刺激政策，次级贷 款指数大幅上升，新增抵押贷款总额达到创纪录的 4.4 万亿美元。信贷的充裕与次 级贷款的激增共同推高了房价，成为两次浪潮的重要驱动力。

强劲的经济复苏也是两次房地产浪潮共同的特征。从宏观经济指标来看，表现在 GDP 增长率的显著改善上。在 2001 年，美国的实际 GDP 增速仅为 1.0%，经济增长疲 软且市场活力不足。到 2004 年，美国经济开始展现出显著的复苏迹象。实际 GDP 增 速跃升至 3.8%。2020 年，COVID-19 疫情对全球经济造成了前所未有的冲击。美国的 实际GDP在这一年同比下降了2.2%，反映出疫情带来的经济萎缩和市场的不确定性。 随着疫情的逐渐控制和经济政策的支持，2021 年美国经济迎来了强劲的复苏。实际 GDP 同比增长达到 5.8%，显示出经济的快速恢复和复苏。强劲的经济复苏不仅恢复了 消费者信心，也推动了房地产市场的繁荣。

然而，两次房地产浪潮的上涨过程中宏观环境和资本市场也存在一些差异。 首先，第二次房地产浪潮过程监管的加强和更为谨慎的贷款政策使得抵押贷款 市场变得更加稳健。2003-2007 年间，抵押贷款市场经历了显著的风险暴露，接近 1/4 的抵押贷款申请人的信用评分低于 660 分。这一时期的抵押贷款标准相对宽松，导 致了大量具有高违约风险的次级贷款的出现，进而极大地加剧了房地产市场的波动 性和金融风险。 随着监管政策的收紧和金融机构对贷款审批标准的严格把控，抵押贷款市场的 风险大幅降低。尽管在 2020-2023 年抵押贷款总额处于再次步入历史高位，2020 年 4 季度抵押贷款总额突破了历史新高，但低信用评分贷款的占比却显著减少至不到 1/20。这种变化反映了贷款机构对风险管理的增强和对贷款申请人信用状况的更高 要求。同时，这一时期超过 2/3 的抵押贷款申请人的信用评分在 760 分以上，这显示 出贷款审批的标准更加严格，贷款申请人通常拥有更好的信用记录。

然而，需要注意的是，抵押贷款违约率并不能作为房价是会继续上涨还是进入 下跌期的判断依据。通过复盘抵押贷款违约率和房价的关系，我们发现，第一次房地 产浪潮中房价见顶时间为 2006 年第二季度，而当时抵押贷款违约率很低，在房价进 入下跌区间后，抵押贷款违约率逐步上升。因此，不能单纯通过抵押贷款违约率来对 房价或房地产市场进行预判。

其次，财政政策的力度也是两次房地产浪潮的差异之处。在第一次房地产浪潮上 涨过程中，政府对房地产市场的干预相对较少，主要依赖于货币政策和市场力量来推 动市场的发展。相比之下，第二次房地产浪潮的上涨过程中，政府采取了更加积极的 干预措施，尤其是在应对 COVID-19 疫情的背景下，政府不仅通过大规模的财政刺激 来稳定经济和促进房地产市场的恢复，还实施了一系列积极的财政政策以应对疫情 带来的经济冲击。

《冠状病毒援助、救济和经济安全法案》（CARES 法案）是积极的财政政策的核 心举措之一。该法案向符合条件的美国居民发放了最多 1200 美元的经济刺激支票， 直接增加了个人的可支配收入。与此同时，政府大幅增加了失业救济金的金额，并将 其覆盖范围扩大到自雇人员和临时工等传统上不符合条件的人群。这一政策有效缓 解了大规模失业对经济的冲击，维持了居民的消费能力。美国政府还为教育系统和住 房市场提供了资助，帮助学生和租户应对疫情带来的经济压力。这些财政政策不仅在 短期内稳定了经济，也为房地产市场的恢复奠定了基础。 在积极的财政政策推动下，美国个人收入迅速增加，居民储蓄也急剧攀升。数据 显示，2019 年 12 月美国的个人储蓄存款总额为 10,514 亿美元，而到 2021 年 3 月， 这一数值已攀升接近 57,130 亿美元，增长了 443%。这种居民财富的显著增长为房地 产市场的资金流入提供了有力的支持，推动了市场的进一步复苏和增长。政府的积极 干预政策不仅成功缓解了疫情的冲击，还通过增加居民的可支配收入和储蓄，进一步 推动了住房需求的增长，成为第二次房地产浪潮中的关键因素。

最后，第二次房地产浪潮上涨过程中，新冠疫情提高居家办公的需求，为房价的 上涨提供一定的基本面的支撑。 在《住房需求与远程工作》（NBER 工作论文 30041）中，John A. Mondragon 和 Johannes Wieland 发现，COVID-19 引发的远程工作转变导致住房需求大幅增加，并 占近期房价总增长的至少一半。研究发现，远程工作较多的地区房价涨幅明显更高。 在控制净移民对房价的影响后，疫情期间从事远程工作的工人增加一个百分点意味 着从 2019 年 12 月到 2021 年 11 月房价将额外上涨 0.93%。

新冠疫情带来的不确定性和社会变化，如远程办公的普及，导致了人们对住房需 求的重新评估，特别是对郊区和小城市的需求上升，使得房地产市场的总体需求和结 构性需求都有了变化，这一因素在第一次浪潮中并不存在。