如何看待美国两次房地产浪潮？

房地产的周期有时 4-6 年，有时 7-8 年，但周期性的上升和下跌是固有的规律。 

1. 2001-2012 年的第一次房地产浪潮

进入 21 世纪以来，美国经历了两次显著的房地产浪潮，这两次浪潮深刻影响了 美国的经济和住房市场。第一次浪潮始于 2001 年 5 月，在经历了长达十余年的房价 的繁荣和萧条后，于 2006 年达到顶峰，其后在 2012 年 2 月最终结束。这段时期的 上涨过程中，房地产市场呈现出前所未有的繁荣，房价大幅攀升，推动了广泛的经济 增长。然而，随着 2007 年次贷危机的全面爆发，这次浪潮的后半段伴随着房价的急 剧下跌和市场的剧烈调整，直到 2012 年才趋于稳定。 根据旧金山联储的研究，在 2008 年房市崩盘和经济衰退的双重打击下，每个美 国人平均损失高达 7 万美元。

1.1 第一次房地产浪潮中的价格表现

在 21 世纪初，美国房地产市场迎来了前所未有的繁荣。低利率和宽松的贷款政 策为大量购房者提供了前所未有的购房机会，房价在短时间内快速上涨。购房者的热 情与投资者的积极参与推动了整个住房市场的繁荣，住宅开发项目遍地开花，房地产 市场成为经济增长的重要引擎。然而，这种表面的繁荣掩盖了潜在的风险。 随着市场的过热和投机行为的增加，房地产泡沫逐渐形成。在 2006 年至 2008 年 期间，泡沫破裂，次贷危机爆发，市场上大量次级贷款无法偿还，金融机构纷纷面临 巨额亏损，房地产市场也随之迅速崩溃。止赎潮席卷全国，大量房屋被迫出售，房价 暴跌，市场信心受到重创。这场危机不仅摧毁了美国的住房市场，还引发了全球性的 金融危机，导致全球经济陷入深度衰退。 从进入 21 世纪之后的历史房价来看，到 2002 年 5 月，美国的实际房价指数首 次同比增长超过 6%，这一时点标志着美国房地产市场进入了一个快速增长的阶段。 这一增长势头在接下来的三年里保持平稳，实际房价的同比增速始终保持在 6%以上， 显示出当时住房市场的强劲需求和价格上涨的持续性。

从名义房价来看，2006 年 7 月是此次房地产浪潮的顶峰时刻，名义房价与 2001 年 5 月相比上涨了 65%。然而，这一时期的繁荣并未持续太久。随着市场过热、投机 行为加剧以及信贷风险的积累，房地产市场自 2006 年 8 月开始迅速冷却，随之而来 的是长达五年的房价下跌期，截至 2012 年 2 月，名义房价相比顶峰时期下跌了 27%。

实际房价的变化也呈现出类似的趋势。2005 年 12 月，实际房价到达这次浪潮的 最高点，与 2001 年 5 月相比上涨了 45%。但随后的下跌同样迅速而剧烈，截至 2012 年 2 月，实际房价较顶峰下降了 36%。这一轮房价波动不仅反映了房地产浪潮高波动 的特征，还揭示了信贷环境、投资行为以及经济政策对市场波动的深远影响。

1.2 房地产浪潮期间的资本市场与经济增长

第一次房地产浪潮期间，美国股票市场和房地产市场的走势在某些时段表现出 相似性，而在其他时段则有所不同。依据标普 500 指数和房价指数走势的异同可以 将这一次房地产浪潮分为以下五个时段： 2000 年互联网泡沫破裂后，房价上涨，股市下跌：互联网泡沫破裂后，美国股 市经历了剧烈的下跌，标普 500 指数在接下来的几年内持续疲软，大量互联网公司 倒闭，直到 2003 年股票市场才开始显现复苏迹象。在此期间，房地产市场却表现出 相对的强劲。低利率环境和宽松的信贷政策推动了房地产市场的繁荣。金融机构对房 地产贷款条件的放宽和居民对住房需求的强劲支撑，使得房价在这一阶段保持高速 增长，与股市的疲软形成了鲜明的对比。

次贷危机前（2003-2006 年），房价上涨，股市上涨：随着经济逐渐复苏和货币 政策的宽松，股市开始稳步上涨。此时，房地产市场继续升温，房价大幅上涨。这一 时期，次级贷款的广泛发放进一步推高了房价。宽松的货币政策、信贷扩张和市场乐 观情绪共同推动了股市和房地产市场的同步上涨，导致两者走势高度一致。然而，这 种繁荣的背后隐藏着潜在的风险。 次贷危机到金融危机过渡时期（2006-2007 年），房价下跌，股市上涨：2006 年 房价达到顶峰后，房地产市场开始下滑，次贷危机开始逐步显现。尽管房地产市场出 现了严重的问题，股市在这一阶段仍保持上涨趋势。投资者最初并未意识到房地产市 场的疲软对更广泛经济的深远影响，也没有认清抵押贷款的泡沫，因此股票市场并未 立即反应。 金融危机（2007-2009 年）时期，房价下跌，股市下跌：次贷危机引发的大规模 止赎潮进一步加剧了房价的暴跌，随后风险传导到金融体系的其他部门，整体金融市 场的动荡使得股市也遭遇重创。2008 年，金融危机全面爆发，股市经历了巨大的冲 击，标普 500 指数迅速下降，并在 2009 年初触及底部。房价的急剧下滑和股市的暴 跌共同推动了经济的不稳定和市场的恐慌。

经济复苏期（2009-2012 年），房价下跌，股市上涨：在量化宽松政策背景之下， 股市对货币政策和流动性的敏感性促使其迅速反弹。标普 500 指数从 2009 年开始强 劲上涨，然而，房地产市场的复苏却相对缓慢。受到供应过剩、止赎以及信贷紧缩的 延续影响，房价的企稳迟迟没有出现。尽管股市迅速恢复，房地产市场的复苏直到 2012 年才显现出触底反弹的迹象，二者走势在这一阶段出现了一定的分化。

房地产浪潮不仅与资本市场密切相关，还与经济增长有着紧密的联系。在第一次 房地产浪潮中，房价的走势与 GDP 的变化大致经历了四个阶段： 第一次房地产浪潮中房价上涨时期（2001-2006 年），房价与 GDP 的走势大体一 致：2000 年互联网泡沫破裂后，美联储采取了大幅降息的措施，以刺激经济增长。 低利率环境使得住房贷款成本显著降低，激发了消费者的购房需求，从而推动了房地 产市场的繁荣。与此同时，经济逐步恢复增长，GDP 也呈现出回升趋势。这种环境下， 房价和 GDP 的走势紧密相连，房价的上涨与经济增长相辅相成，共同推动了经济的 整体发展。 次贷危机初期（2006-2007 年），房价下跌，GDP 保持增长： 2006 年，美国房价 达到顶峰，随后由于市场饱和次级贷款风险暴露，房价开始下跌。尽管房地产市场出 现疲软迹象，但得益于其他经济部门的稳定表现，GDP 在这一时期仍保持增长。 金融危机全面爆发时期（2008-2009 年），房价下跌，实际 GDP 下降：次贷危机 爆发后，金融系统受到了严重冲击，引发了全球金融危机，经济陷入全面衰退。在这 一时期，房价和 GDP 同步下跌。金融危机的广泛影响使得信贷市场冻结，消费者支出 骤减，经济活动普遍受限。房价和 GDP 的同步下跌反映了经济危机对房地产市场及 整体经济的双重打击，表明了宏观经济和房地产市场之间的深刻关联。

经济复苏初期（2009-2012 年），房价继续下跌，GDP 恢复增长：美联储实施了量 化宽松政策，并且财政刺激措施推动了经济复苏。然而，房地产市场的企稳却相对滞 后。尽管经济总体开始回暖，房地产市场却因为高失业率、信贷紧缩和房地产供应过 剩等因素而难以快速恢复。这一时期的分化突显了经济复苏过程中，不同市场对经济 政策和宏观经济环境的响应速度和程度的差异。房价的持续下降与 GDP 的稳步增长 形成对比，反映了房地产市场在经济恢复过程中的复杂性和滞后性。

与房价的剧烈波动不同，在这一次房地产浪潮中，租金的涨幅与通货膨胀几乎保 持一致，因此售租比的走势与实际房价的走势相似。 这一现象主要源于房地产泡沫的形成过程和其背后的推动因素。房地产泡沫的 形成受到了投资需求、投机行为的共同影响，投机行为又在投资需求和宽松信贷政策 的加持下持续走热。低利率环境下，借贷成本大幅降低，这吸引了大量投资者进入市 场，他们对房价上涨的预期推动了价格的快速攀升。投资者们看好房地产市场的潜力， 将其视为一种保值增值的资产，从而进一步推高了房价。市场上的这种投机行为和投 资需求显著推高了房价，但租金市场却未受到同样程度的影响。 相较于房价，租金更多地受到租户支付能力和实际居住需求的制约。租金的变 化通常依赖于收入水平和即时的供需关系。当经济环境发生变化时，租金的调整较为 缓慢且稳定，因为租户的支付能力和需求变化较为有限。即便房价因投机和投资需求 而大幅上涨，租金的涨幅通常不会迅速跟随，其稳定性使得租金市场不易形成类似房 价的泡沫。因此，在这一轮房地产浪潮中，尽管房价的上涨幅度显著，租金的相对稳 定性使得售租比的走势更接近实际房价的变化。

1.3 第一次房地产浪潮中的城市与区域特征

第一次房地产浪潮房价上涨的过程中，美国东西海岸地区的房价上涨幅度显著 高于内陆地区，东南和西南地区的重要城市房价上涨幅度较大。

华盛顿哥伦比亚特区的房价涨幅最大，上涨超过 170%。这一地区房价飙升主要 受到政府机构和大型企业总部集中的推动，使得住房需求激增，进而推动了房价的大 幅上涨。受到华盛顿哥伦比亚特区房价上涨溢出效应的影响，马里兰州的房价涨幅也 排在第五位。马里兰州的邻近位置和华盛顿特区的经济活动密切相关，使得该州的房 地产市场也受到了波及，房价在这一时期同样出现了显著的上升。 紧随其后的是加利福尼亚州，整体房价上涨超过 150%。加州的主要城市，如洛 杉矶、旧金山和圣地亚哥，均经历了显著的房价增长。这些城市不仅是加州经济和科 技中心，还吸引了大量高收入的专业人士和投资者，进一步推高了房价。 在华盛顿特区和加州之后，位于第三位的是夏威夷，尤其是檀香山，其房价也经 历了显著的上涨。夏威夷作为一个受欢迎的度假胜地和高生活质量的地区，吸引了众 多购房者和投资者，推动了房价的快速增长。

涨幅第四位的是佛罗里达州，特别是迈阿密和坦帕等主要城市。这些城市在房地 产浪潮中同样经历了强劲的房价上涨，吸引了大量外来投资和高净值个人。

在第一次房地产浪潮期间，美国中部地区，特别是中西部邻近五大湖的区域，房 价上涨幅度相较于东西海岸和南部的部分州显著较小。这个现象主要反映了区域经 济结构、市场需求和房地产投资环境的不同。 首先，中西部地区的经济基础与东西海岸和南部地区存在差异。中西部地区经济 以传统制造业和农业为主，尤其是五大湖区，是“铁锈地带”的重要组成区域。相较 于东海岸的金融服务业和科技产业，及南部的旅游和房地产开发，这些中西部城市的 经济增长速度较为缓慢。在房价上涨的推动力方面，缺乏类似于华盛顿哥伦比亚特区、 加州或南部城市那样的高增长、高需求的经济环境，使得这一地区的房地产市场在浪 潮中显得较为温和。 其次，房地产投资和市场需求的差异也是导致房价上涨幅度较小的原因之一。中 西部地区的房价增长受限于相对稳定的房地产市场和较低的投资吸引力。与高房价 区域相比，这些地区的住房市场更为稳定，投资者的关注和资本流入相对较少，导致 房价上涨幅度受限。

最后，人口流动和城市化进程的差异也影响了房价的变化。在中西部地区，人口 增长和城市化进程较为缓慢，相对于东海岸和南部一些快速发展的城市，需求增速较 低。这种相对平稳的人口增长使得房价的上升压力较小，从而抑制了房价的快速上涨。

2. 2012 年至今的第二次房地产浪潮

21 世纪美国第二次房地产浪潮的起点可以追溯到 2012 年 3 月，是在上一轮房地 产危机后的市场调整期结束后开始的。随着经济逐渐复苏、失业率下降以及信贷条件 的逐步改善，房地产市场再次迎来了持续的增长。疫情期间，低利率政策和政府支持 措施进一步刺激了购房需求，房价快速上涨。当下第二次房地产浪潮仍在进行中。

2.1 第二次房地产浪潮中的价格表现

2012 年，美国房地产市场从 2008 年金融危机后的低谷中逐渐复苏，房价开始稳 步回升。2012 年至 2019 年期间，尽管房价保持上涨趋势，但速度相对温和，市场表 现出稳定且可持续的增长。这一时期，房地产市场的复苏得益于逐渐改善的经济环境、 低利率政策以及稳健的就业市场。 在本次房地产浪潮中，2020 年的新冠疫情是一个转折点，疫情和之后的财政、 货币政策调整对房地产市场产生了深远影响。 疫情初期，市场面临极大的不确定性，房屋销售活动一度放缓。然而，随后政府 实施的宽松财政和货币政策，包括大规模的经济刺激计划和极低的利率，使得房地产 市场迅速反弹，房价出现了显著上涨。随后，居家办公趋势的兴起和对更大居住空间 的需求也进一步推动了房价的快速上升。

进入 2022 年后，随着美联储开始加息周期，借贷成本上升，房地产市场的热度 有所降温，房价的上涨速度明显减缓。尽管如此，房价依然处于缓慢上涨的趋势之中， 反映出市场的调整和重新平衡。 总体而言，自 2012 年以来，美国房地产市场经历了从复苏期到快速上涨期，再 到目前的调整阶段，表现出多阶段的波动性。这一过程不仅反映了经济周期的变化， 也揭示了政策和市场需求对房地产市场的重要影响。 从房价数据来看，2013 年 2 月，美国的实际房价指数同比增长超过 6%，这标志 着房地产市场强势复苏，宣告了次贷危机后长达数年的低谷期的结束。在接下来的 14 个月内，美国实际房价指数同比增速持续保持在 6%以上，显示出房地产市场逐步走 出困境并进入稳定的上升通道。这一阶段的强劲复苏为经济整体的回暖奠定了基础。

在房地产行业强势复苏后的 2013 年到 2019 年，随着经济的稳步增长，房价上 涨速度减缓，实际房价指数的同比增速在 3%至 5%之间震荡。尽管增速放缓，房价仍 然呈现出稳定的上涨态势，房地产市场的发展较为平稳。

2020 年 10 月，受到宽松的财政和货币政策的推动，美国实际房价增速再次突破 6%，并维持到 2022 年 7 月。这一时期，宽松的货币和财政政策促使大量资金流入房 地产市场，推动房价快速上升。然而，随着美联储开启加息周期，借贷成本上升，市 场热度逐渐降温，自 2022 年以来，房价上涨速度开始放缓，市场进入调整期。截至 2024 年 4 月，这一次房地产浪潮中，美国的名义房价顶部相较 2012 年底部上涨了 139%，而实际房价顶部相较于 2012 年底部则上涨了 78%。

2.2 房地产浪潮期间的资本市场与经济增长

自第二次房地产浪潮开始以来，美国股票市场和房地产市场的走势总体上呈现 出高度趋同的特征，但也存在两段短暂背离的情况。根据两者的走势，可以将第二次 房地产浪潮划分为以下五个阶段： 经济稳定发展期（2013-2019 年）：2013 年至 2019 年期间，随着经济的持续复 苏和企业盈利的稳步增长，股票市场持续攀升，标普 500 指数和其他主要股指屡创 新高。在此期间，房地产市场也同步上涨。低利率政策使借贷成本维持在较低水平， 进一步刺激了住房需求。同时，经济增长和就业市场的改善为更多家庭购房提供了经 济支持，推动房价稳步上升。

疫情冲击初期（2020 年初）：从 2020 年至今，全球疫情对经济造成了剧烈冲击， 美国股市在疫情初期经历了短暂而剧烈的暴跌，而房地产市场在这短暂的外界冲击 下并没有出现明显的价格波动，依旧维持上涨态势。 “大放水”时期（2020-2022 年初）：然而，美联储迅速采取了宽松的货币政策， 并实施了大规模的量化宽松措施，股市因此出现了强劲反弹，科技股尤其表现突出。 与此同时，房地产市场也得益于政府的财政刺激、低利率环境以及居家办公需求的增 加，房价迅速抬升，实际房价同比增速超过 6%。 美联储货币政策转向时期（2022 年初）：2022 年 1 月，美联储明确表示将加快 加息步伐，人们提前将加息的预期反映在股票市场中，科技股的回调，股市出现下跌。 这一时期由于加息并未真正到来，抵押贷款利率处于低位，因此房地产市场并未受到 影响，房价依旧处于上升通道中。 加息时期（2022 年至今）：加息初期股票和房价同步下跌，但在加息的过程中， 市场慢慢消化了加息的影响，使得股票市场和房地产市场同时出现波动上涨的行情。

自第二次房地产浪潮开始至今，房价与 GDP 的变化多数时间表现出较高的相关 性，仅有两个短暂时期两者背离，可以依据房价和 GDP 的变化情况分为五个阶段： 经济稳定发展期（2013-2019 年）： 2013 年至 2019 年期间，随着美国经济的持 续复苏，失业率稳步下降，消费和投资逐渐增加，GDP 实现了连续增长。在此背景下， 房地产市场也呈现出稳步上涨的态势。低利率环境使得借贷成本降低，同时信贷条件 的改善使得更多购房者能够进入市场。随着经济的增长，住房需求增加，推动了房价 的持续上升。这一时期，房地产市场的复苏与整体经济的增长相辅相成，房价与 GDP 再度同步上涨，反映了二者之间的高度联动性。

疫情冲击初期（2020 年初）：房价与 GDP 的走势在疫情初期出现了短暂的分化。 新冠疫情的爆发导致全球经济活动骤然萎缩，GDP 急剧下滑。然而，美联储迅速采取 了极度宽松的货币政策，降低了房贷利率，稳定了房地产市场。尽管经济活动大幅萎 缩，房价在疫情初期仍然保持相对稳定，甚至在一些地区继续上涨，反映出市场对房 产作为安全资产的需求增加。 “大放水”时期（2020-2022 年初）：随着疫苗的推广和经济活动的逐步恢复， GDP 在政府大规模刺激措施的推动下快速反弹。同时，低利率环境、供应紧张的房地 产市场以及持续的宽松的货币政策支持共同推动了房价的显著上涨。 加息初期（2022 年）：加息初期抵押贷款利率迅速上涨，房地产市场开始降温， 实际房价开始下跌。经济增速有所放缓，但得益于其他部门比较稳定的表现，GDP 依 旧呈现上涨的趋势。 加息中后期（2023 年至今）：随着市场对加息影响的慢慢消化，房价和 GDP 又呈 现同步上涨的态势，不过值得一提的是，实际房价并未突破 2022 年的最高点。

在第二次房地产浪潮期间，租金的上涨速度略高于消费价格指数（CPI）的增速， 房价租金比也达到了历史新高。自 2012 年以来，住房租金一直保持持续上涨的态势， 其增速略微超过了 CPI 的增长。截至 2024 年 4 月，累计上涨幅度达到了 56%。同时 售租比也显著攀升，尤其是在 2021 年 8 月，该比值超过了第一次房地产浪潮中的最 高水平（第一次浪潮中售租比顶点出现在 2006 年 4 月，指数为 142），并在随后几个 月继续上升，直至 2022 年 5 月达到峰值，指数为 155。售租比略有回落后进入震荡 格局，当下，售租比仍维持在较高水平。2024 年 4 月，售租比指数为 143，高于上一 次浪潮的顶点，目前美国房地产市场中房价相对于租金具有显著溢价。

2.3 第二次房地产浪潮中的城市与区域特征

在第二次房地产浪潮至今，美国的房价涨幅表现出明显的地域差异。2012 年 1 季度至 2024 年 1 季度，西部内陆州的房价上涨幅度最为显著。特别是内华达州、爱 达荷州和亚利桑那州，这三个州的房价涨幅分别达到了 270%、254%和 227%。这些地 区的房价上涨主要受到迁移人口增加、住房需求旺盛和供应不足等因素的推动。佛罗 里达州紧随其后，房价涨幅达到 225%，反映出该州作为热门迁移目的地的强劲市场 表现。 在 2020 年 1 季度至 2024 年 1 季度，美国房价上涨幅度最大的地区转移至东北 和东南沿海区域。缅因州在这一时期房价涨幅最高，达到 70%。与此同时，东南沿海 的佛罗里达州也表现突出，房价涨幅为 68%。这些地区的房价上涨受到了疫情后迁移 趋势、远程工作的普及以及住房供应紧张等因素的影响。

尽管加州整体的房价涨幅相对较小，平均涨幅为 41%，但其重点城市中，如洛杉 矶、旧金山和圣地亚哥，在此次房地产浪潮中房价上涨幅度依然显著。2020 年 1 月 -2024 年 4 月，洛杉矶的房价上涨超过 50%，旧金山房价涨幅接近 50%，而圣地亚哥 的房价涨幅接近 70%。