商品住宅年均新增需求如何？

为了探究 2030 年内新增商品住宅需求，将其拆成三个部分测算：

（一）预计 2024-2030 年间每年刚性需求面积约 4.6-4.8 亿平。增量的新房需求核心来自于城镇净新增人口支撑。1）市场常以新婚人口、出生人口、20- 40 岁主力购房人口、甚至毕业生数量来进行商品住宅刚性需求预测，但其仅考虑了住宅 需求方面，并没有充分考虑住宅供给。按照第一部分的理论，如果不考虑住宅折旧，则 存量住宅即可满足当下新生人口的需求。新婚人口的增加虽然表面上看似带来住宅的新 增需求，但如果并未带来常住人口的增加，理论上这部分人群仅是从租住人口变成自住， 或组建家庭带来的人均住房面积的提升，其带来的住房新增面积远小于净新增人口的增 加。

2）真正带来的新增住房需求最直接的计算即是城镇新增人口*人均住房面积。 预计 2024-2030 年间我国城镇人口年均增长约 1176 万人，按照城镇人均住房面积测算， 每年新增的刚性住房需求约 4.6-4.8 亿平。1）近年来我国新增城镇人口呈现下滑趋势， 从 2016 年前后每年新增 2400 万人以上降低至 2023 年新增 1196 万人。2）国务院《国家 人口发展规划（2016-2030）》表明，我国人口总规模增长惯性减弱，总人口将在 2030 年 前后达到峰值，此后持续下降，到 2030 年全国总人口预期发展目标为 14.5 亿人，常住人 口城镇化率达到约 70%，预计 2030 年城镇总人口约 10.15 亿人。按照 2023 年城镇人口 9.33 亿人水平，可推算 2024-2030 年间我国城镇人口年均增长约 1176 万人。3）关于人 均住房面积1，我们参考早已步入二手房主导市场的北京，按照人均住房面积每年提升 0.2 平米，预计 2030 年城镇居民人均住房面积约 40.62 平米；4）2024-2030 年间每年的刚性 住房需求=城镇新增人口*上一年的城镇人均住房面积，测算得到 2024-2030 年间每年刚 性住房需求约 4.6-4.8 亿平。

（二）估计 2024-2030 年间每年改善性需求面积约 1.9-2 亿平。2020 年我国城镇居民人均住房建面约 38.62 平米。根据七普数据计算，2020 年我国城镇 居民人均住房面积为 38.62 平米。不同地区分化较大，广东、上海、北京城镇居民人均住 房面积在 30-34 平米，位于全国较低水平；江苏、浙江人均居住面积分别为 42.94 平米、 39.54 平米；湖南、江西、河南城镇居民人均住房面积在 43-45 平米，仅次于西藏。

我国当前人均住房面积可能被低估，并且人均住房面积的提升主要靠城市外扩建设，难 以通过对标部分发达国家人均住房面积得出我国还有多少改善空间的结论： 1、由于实际存在房屋空置率、一户多套情况，人均住房面积可能被低估。我国人均住房 面积调查方式为入户调查，根据每一调查户的住房建筑面积，加权汇总得出调查户的总 建筑面积，再除以调查户的加权汇总人口。但此种算法得出的城镇人均住房面积可能被 低估，主要原因为 1）城市住房存在空置率，入户调查仅统计城市户内有人居住的住房， 并非城市全部存量房源；2）部分家庭户可能有多套住房，空置住房面积不易统计。 2、人均住房面积改善主要来源于城市外扩建设，当城市产业基本稳定，轨道交通里程不 再大幅增长的情况下，城市扩张速度必然放缓，带来人均住房面积增速放缓。1）由于人均住房面积=城市存量房总面积/常住人口，假设常住人口不变，人均住房面积提升一定是 城市房屋总量增大，过去城市主要通过建设中心区、以及发展产业新城来新增商品房供 应，实现城市扩张。2）但当城市产业基本稳定，产业辐射的有效需求区域内基本建设完 成，居民购房往往选择有效需求区域内的二手房，而非外围郊区新房；同时若城市轨道 交通里程增速放缓，外围区域通勤时间难以得到极大提升，居民购房需求也难以外溢。 由于城市扩张速度放缓，人均住房面积提升也将变慢。北京虽然人均面积相对较低，但 人均住房面积的改善也大幅放缓。

如果按照城市扩张逻辑来考虑人均住房面积改善，保守估计 2024-2030 年间每年改善性 需求面积约 1.9-2.0 亿平。1）我们以率先进入二手房时代的北京为例，2019 年以来北京 城镇居民家庭人均住房面积每年增加（5 年平均）约 0.2 平米。 2）我们将过去商品住宅 销售面积拆解为刚性需求+改善性需求，刚性需求面积为当年新增城镇人口*人均住房面 积，改善性需求面积2=住宅销售面积—刚性需求面积，而改善性需求面积/城镇人口，即 为每年人均住房面积提升。2012—2015年间每年人均住房面积提升约0.3-0.5平米，2016— 2021 年才大幅提升（对应商品住宅销售面积快速增长的年份）。3）国内城市可能将陆续 迈入二手房时代，城市扩张料将明显放缓，我们参考早已步入二手房主导市场的北京， 按照人均住房面积每年提升 0.2 平米测算改善性需求，预计 2030 年城镇居民人均住房面 积约 40.62 平米，2024-2030 年每年改善性需求面积约 1.9-2 亿平（2024-2030 年每年预测 的城镇人口*每年人均住房面积提升）。

（三）我们测算 2020-2030 年间每年约有 0.6-1 亿平的更新需求。我国商品住宅存量较新，2016 年后商品住宅销售面积占比 31%，住宅更新集中在 2000 年以前的存量住房。第五次人口普查数据显示，2000 年我国存量住房总面积为 287.95 亿 平，其中城镇存量住房面积约 104 亿平，而 2001-2023 年间商品住宅销售面积约 215 亿 平，其中 2016 年后商品住宅销售面积约 110 亿平，住宅存量较新。

旧房屋缺乏完善的更新机制，目前无法合理分摊折旧损失，导致城市住宅更新较慢。1） 我们曾在《日本房屋更新需求几何？》报告中详细解释了日本房屋更新速度较快（粗测 每年新开工房屋中更新需求占比约 54%）的原因。日本住宅以自建的木质结构一户建为 主（截至 2018 年日本存量房屋中独栋住宅栋数占比达 91.4%），而由于木制结构建筑具 备较好的抗震性，日本居民往往更偏好以木制结构搭建独栋住宅，独栋住宅中木制结构 建造比重达 93%。土地私有及独栋的产品形态，导致日本住宅更新效率高：日本业主拥 有房屋及土地产权，可以根据居住情况，自由决定建筑翻新或重建，尤其独栋住宅更新完全由单户居民自主决定；同时木制结构折旧年限短、建造周期短、建设成本低，也便 于住宅更新。2）对比日本，我国房屋以多层/高层建筑为主，多户居民拥有楼栋/小区住 宅使用权，拆除更新时难以快速达成一致意见。同时拆迁更新为公共行为，由地方政府/ 城投/市场化房企分摊成本，难以均衡多方利益，导致住宅更新速度较慢。

据我们测算，预计 2020-2030 年间每年约有 0.6-1 亿平的更新需求。1）首先，我们根据 2010 年、2020 年城镇人口，以及当年城镇人口的人均住房面积，推算 2010 年、2020 年 存量房面积分别为 203 亿平、348 亿平。2）将 2010 年、2020 年调查的住房按照建成时 间划分，可得不同楼龄的住房面积占比，不同楼龄的存量房面积=总存量房面积*住房占 比，推算出 2010 年、2020 年各楼龄的存量房面积分布。3）对比 2010 年、2020 年间不 同楼龄存量房面积，存量房减少的面积即为 10 年间城市更新面积，1949 年之前、1949- 1959 年、1960-1969 年、1970-1979 年、1980-1989 年、1990-1999 年存量房年度更新率分 别为 5.6%、4.1%、3.9%、3.7%、2.5%、0.9%。4）假设 2020-2030 年不同楼龄存量房延 续上轮更新率，则预计 2020-2030 年每年城市更新面积约 1.5 亿平。 现实中存在货币安置、房票安置、动迁安置房等多种安置方式。参考 2023 年底上海虹口 区瑞康里城市更新试点项目中选择货币安置的比例为 85%，杭州萧山区瓜沥镇多个拆迁 区域选择货币安置的比例在 50%以上，我们预计选择货币安置的居民占比可能在 50%-85% 区间。但由于房价面临下行压力以及当地居民可能存在一户多套的情况，并非所有居民 拿到货币安置补偿后都会选择购房，我们假设选择货币安置的居民有 80%的人选择购房， 则综合转化率或在 40%-68%左右，预计转化到新房市场消化约 0.6-1 亿平。