参与城投收储政策的区域共性分析

以下总结出 4 个共性，即具备 该 4 个特性的全国范围内的其他区域或可能因该政策的利好效应而在未来相继效仿。

（1）参与区域基本均面临较大的商品房库存压力，库存待售量多且库存去化周期长。 房地产市场的供需压力是“存量收储”政策推行的直接动因之一。根据 2024 年 6 月 CRIC 的最新数据，试点城市中，郑州的库存待售面积为 781 万平方米，重庆为 784 万平方米， 而天津则高达 1300 万平方米；去化周期分别为 22.4 个月、17.2 个月和 19.1 个月，同比 变化分别为 8%、0%和 23%，去化周期都处于 18 个月（2024 年 4 月 30 日自然资源部出 台的《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》中要求的去化周期底线）左右甚 至超出 18 个月且呈增长态势，表明试点城市的房地产市场均存在供过于求、库存压力较 大且去化速度较慢的情况。非试点城市中，根据 2024 年 6 月 CRIC 的最新数据，佛山的 库存待售面积为 984 万平方米，同比下降 7%，但去化周期为 25.0 个月，同比增加了 50%；大理的库存待售面积为 71.5 万平方米，同比下降 28%，去化周期为 9.4 个月，同比增加 11%；西安的库存待售面积为 996 万平方米，同比增加 38%，去化周期为 12.8 个月，同 比增加 30%，其中，除了大理州因城市能级及发展情况与其余两市差异较大、可比性较 低，佛山与西安两地的库存压力同样较大、去化周期显著延长，反映当地房地产市场低 迷，正面临库存房源消化不畅的挑战。

聚焦 2018 年-2023 年各区域历年库存面积及其变动情况可以发现，试点城市中，郑 州、重庆、天津三市的商品房库存面积均持续增加，增速也都在波动中逐步上升。具体而 言，重庆的库存增速从 2018 年的-15%上升至 2023 年的 10%，郑州的库存增速则一直居 高不下，2023 年更是达到接近 40%的峰值，天津的库存增速在近几年也稳定在 15%左右 的较高水平。非试点城市的商品房库存面积变动则趋势不一，各年度增速起伏较大，但 整体来看增速均有所上升。具体而言，佛山的库存面积在 2019 年和 2022 年两度达到接 近 500 万平方米的高点，同比增速在 2019 年短暂骤减至负值后于 2020 年开始持续回升 至 2022 年的 40%左右；大理州的库存面积则在 2019 年和 2020 年出现波动，2022 年同 比增速上升至 66%；西安的库存面积尽管持续减少，但同比增速同样小幅抬升。 总体来看，试点城市和非试点城市的商品房库存面积同比连年上升的趋势进一步凸 显当地楼市供需失衡的状态，商品房库存量日益增加而去化周期未见缩短，此时“存量 收储”政策的推出理论上有助于消化大量已建成未售出的库存房源、改善房企资金状况， 进而盘活资产、稳定房价、提振市场预期、促进市场活跃。通过城投平台收购过剩的库 存房屋并转为保障性住房，或可直接减少市场上的商品房供应量并加快完成保障房体系 构建目标，同时为平台自身创造增收增利、降本增效的机会，因此对于商品房库存压力 较大、待售量多、去化周期偏长的区域而言，政策利好效应显著。

（2）参与区域总体具有良好的人口净流入量，能级较高的区域还拥有较大的常住人 口基数，一定程度上可拉动住房需求增长。除了大理以外，其余 5 个样本区域均在 2010- 2020 年的十年期间呈现显著的人口净流入体量，尤其是以新市民和青年群体为核心的流 动人群已成为住房市场的主力需求方。鉴于这类人群具备工作变动频繁、经济基础相对 薄弱且对居住地需求迫切但对居住条件要求不高等特性，因此关注焦点更多集中于租赁 住房市场而非购置房产。针对这一现状，“存量收储”政策能够通过将存量房源收储后 进行改造和再分配并转化为保障性租赁住房或人才公寓，增加市场上的可租赁房源数量， 并且可租赁住房在政策支持下其相对低廉的价格也有助于缓解城市流动群体的住房压力， 因此对于人口密集及人口净流入量较大的区域而言，政策利好效应显著。

（3）参与区域的商品房及二手住宅价格指数总体均呈波动下滑的态势。试点城市的 新建商品房和二手住宅的价格指数走势均呈现出三段驼峰样式。自 2018 年中下旬起，每 隔三年，郑州、重庆、天津三市的新建商品房和二手住宅的价格指数均出现小幅回升后 再度走低，且整体呈波动下降的趋势，其中，新建商品房价格指数波动最大的是郑州，二 手住宅价格指数波动最大的是重庆。非试点城市中，除佛山数据缺失以外，大理和西安 的新建商品住房及二手住房价格指数均在 2019 年至 2020 年间达到高峰后开始显著下滑， 并在随后的数年中持续下降，反映两地的房地产市场需求疲软、价格承压。 数据表明，试点城市和非试点城市的房地产市场均面临较大的价格波动和下行压力， 而价格走势不稳不仅会加剧购房者的“买涨不买跌”的观望情绪，进一步影响市场需求 并最终形成恶性循环，还会因房地产市场与政府部门、企业部门和居民部门三方均息息 相关而引发对地方经济和金融系统整体的多重负面影响。因此，“存量收储”政策通过 政府和城投平台的充分介入，收储部分存量房源以减轻市场供应过剩的压力并缓和供需 失衡的形势，从而助力稳定当地房价，修复市场信心，同步提升供需两端的积极性，因 此对于商品房新房和二手房价格持续下滑的区域而言，政策利好效应显著。

（4）参与区域均面临政府性基金收入显著下滑的问题，同时城投有息债务规模较大 且持续增长，宽口径负债率和宽口径债务率均呈上升趋势，提示当地负债承压，亟待政 策干预。财政收入方面，三个试点城市近年来的政府性基金收入均出现显著下滑，尤其 是重庆和天津，而三个非试点城市的政府性基金收入同样缩减，由于政府性基金收入的 主要来源为土地出让金，因此其显著减少反映当地土地市场需求疲软，侧面突出房地产 开发项目减少以及财政压力增加的严峻形势。债务负担方面，三个试点城市的城投有息 负债规模都较大且持续增长，其中郑州、重庆和天津截至 2023 年末的宽口径负债率分别 为 56%、93%和 137%，宽口径债务率分别达到 489%、625%和 851%，三个非试点城市 的城投有息负债均有不同程度的加重，除佛山尚可之外，大理和西安的 2023 年末宽口径 债务率分别为 648%、462%，宽口径负债率分别为 46%、88%，债务负担总体沉重。

“存量收储”政策一方面通过减少市场上的库存房源来稳定或提升房地产市场的活 跃度，另一方面通过开拓租赁收益为新增收入渠道为相关城投平台营运收入提供补充， 两方面共同助力缓释区域内债务压力、优化地方综合财力结构，因此对于地方债务和财 政收入双双承压的区域而言，政策利好效应显著。