建材需求情况如何？

政策提振市场恢复信心，地产去库有望带动后周期建材需求回升。

地产周期大致可分为拿地-销售(预售)-开工-施工-竣工五个阶段，其中开工端和竣工端是地产产业链中的两大主要环节。建筑材料作为建筑施工中的重要材料,在地产开工端及竣工端均有涉及水泥主要用于地产开工端，玻璃、消费建材(防水材料、管材管件、涂料、石膏板、五金配件等)主要用于地产竣工端。

1.2024年至今地产继续筑底，各项数据同比均呈下降态势。2024年前五个月地产销售整体弱势运行。2024年1-5月商品房销售面积为36642.06万平方米，同比下降20.3%，降幅较1-4月扩大0.1个百分点，其中5月单月商品房销售面积为7390万平方米，同比下降20.69%，环比增长12.24%;1-5月商品房销售额为35665.08亿元，同比下降27.9%，降幅较1-4月收窄0.4个百分点，其中5月单月销售额为7598亿元，同比下降26.38%,环比增长 13.21%。

2024年1-5月房地产开发投资完成额为40632.35亿元，同比下降10.1%，降幅进一步扩大，较 1-4月扩大0.3个百分点，其中5月单月地产开发投资为9705亿元，同比下降11.04%，环比增长 9.71%,在房企资金问题尚存背景下,地产投资意仍然较弱。1-5月房屋新开工面积为 30089.53万平方米，同比下降 24.2%,降幅较1-4月收窄0.4个百分点，其中5月单月新开工面积为6580万平方米，同比下降22.74%，环比增长5.67%，商品房销售尚未显著恢复，地产开工动力不足。1-5月房屋竣工面积为 22245.03万平方米，同比下降20.1%，降幅较1-4月收窄0.3个百分点，其中5月单月竣工面积为 3385万平方米，同比下降18.39%，环比下降6.02%，受去年基数较高影响，地产竣工持续承压。今年以来，地产开工及竣工端均表现较弱，对建材市场需求拉动作用不大，但从单月数据来看，5月单月地产销售、投资及开工端环比有回暖迹象，随着地产政策的持续作用，下半年地产有望逐步修复。

2.地产政策持续推出，提振市场恢复信心，地产去库有望带动后周期建材需求回升。今年以来，中央及各地方不断推出优化地产政策，从供给侧、需求侧同时出手，调节房地产供需平衡，促进房地产市场稳定发展。

2024年4月29日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》中到，要合理控制新增商品住宅用地供应，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制，继续大力支持保障性住房用地的供应，要多措并举，统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。本通知加大了房地产供给侧调控力度，有望加速地产行业健康稳定发展

4月30日，中共中央政治局会议提到，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作;要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。本次会议聚焦地产“防风险、去库存”为后续地产市场发展指明方向。

随后，5月17日央行推出四项政策措施:1)设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。2)降低全国层面个人住房贷款最低首付比例,将首套房最低首付比例从不低于 20%调整为不低于15%,二套房最低首付比例从不低于 30%调整为不低于 25%。3)取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化。4)下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。这一系列地产政策从供需两侧同时发力，对需求侧支持力度加大，降低购房门槛，有望刺激居民购房需求;通过地产“收储”政策对供给侧进行调控持续优化房地产市场供需稳定。

此外，各地方也在不断响应，持续出台房地产调控政策，从放松限购、优化公积金贷款等多个层面，提振当地房地产市场恢复信心，刺激地产需求端改善。目前已有超过200个城市跟进落实房地产金融政策，下调首套和二套房贷最低首付比例;杭州、西安、成都等城市全面取消限购，北上广深等一线城市也继续调整优化限购政策。

随着地产政策的不断推进，存最房产去库有望加快，进而带动存量住宅改造需求的增长，预计今年三季度地产销售有望企稳，地产链后周期类建筑材料需求将直接受益。

3.短期地产开工疲软，但房企去库加快，有望提振长期开工端预期:短期来看，从地产销售回暖传导到地产投资及新开工恢复仍需一定时间，在当前地产销售未见明显改善背景下，预计短期内房地产新开工将继续维持疲软运行态势，对水泥需求拉动作用不强。中长期来看，随着地产政策的持续加码，地产销售有望逐步恢复，房企去库将加速，有助于提振地产新开工预期，开工端或将逐步向好。在预计今年三季度地产销售将改善的假设前提下，考虑到传导到新开工端的时间周期，预计四季度之后地产新开工或将复苏，

4.下半年地产竣工同比走弱，环比或将改善，年底交付旺季有望支撑竣工阶段回暖。地产竣工一般滞后于房屋新开工及销售，从房屋开发周期来看，房屋开工到竣工一般需要2-3年时间。根据国家统计局数据，房屋新开工面积自2021年开始大幅减少，2021-2023年国内新开工房屋面积同比分别下降11.40%、39.40%、20.40%,预计近几年新开工面积的下滑将影响 2024-2025年房屋竣工端。此外，2023年在地产保交楼政策大力推进下，地产竣工面积快速恢复，2023年房屋竣工面积同比增长17.00%，在去年竣工面积高基数的情况下，预计2024年房屋竣工面积同比走弱。总体来看，2024年地产竣工面积弱势运行，回顾今年1-5月份地产竣工端情况来看，2024年1-5月房屋竣工面积同比下降20.1%，预计下半年竣工端将延续疲弱走势。

与此同时，2024年下半年保交楼政策有望继续推进，将支撑后续建材在地产竣工市场的需求。2023年7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理局联合发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将2022年11月出台的“金融十六条”中有适用期限的政策将适用期限统一延长至2024年12月31日。在利好房企及保交楼政策的继续作用下，一定程度上将支撑下半年地产竣工端的需求。此外，年底一般为房企交付旺季，预计 2024年四季度地产竣工有望回暖，将带动浮法玻璃市场需求的回升。