地产去库周期及模式分析

新一轮地产去库周期来临，收储或将有效缓释地产行业资产端流动性风险。

1、地产政策发力点转向，下一步发力点或将围绕新一轮去库展开

地产政策发力点转向：从保负债到保资产，从保房企到保平台。2018 年以来，央行同有 关部门，从债券、信贷、股权三个融资主渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企 业拓宽融资途径。2022 年 11 月，央行和银保监会两部门公布《关于做好当前金融支持房 地产市场平稳健康发展工作的通知》，即金融“十六条”，提出“稳定房地产开发贷款投放” 和“支持国家开发银行、中国农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有 序地向经复核备案的借款主体发放‘保交楼’专项借款”，随后六大国有银行与万科、金 地等至少 17 家房企签订综合授信额度，统计规模超万亿。2022 年，央行推出 3500 亿元 保交楼专项借款并设立 2000 亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行提供配套融资支持， 满足行业合理融资需求。但房价持续下探致使房企资产价值不断缩水，“保负债”和“保 民企”下的借新还旧依然难以实现新增，且在销售大幅下滑的情况下房企也面临较大流动 性压力。2022 年 7 月中共中央政治局会议提出“保交楼”，并明确指出压实地方政府责 任，保交楼、稳民生，2024 年 5 月全国切实做好保交房工作视频会议上，何立峰强调， 打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作，并指 出，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交 付。6 月 7 日国务院常务会议指出，“要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人 民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库 存、稳市场政策措施”。

下一步地产政策发力点或将围绕新一轮去库存及推动房企销售去化展开。5 月 17 日，央 行副行长陶玲称，中国人民银行拟设立 3000 亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构 按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作 配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款 5000 亿元。我们认为，央行此举本质是 缓释资产流动性风险，通过地方国有平台及企业收购超额商品房供给，缓释资产供给及价 格压力。

2、当前去库五大模式透视，收储商品房或成为重要抓手

中央定调去库存，现有住房去库模式主要可分为五大类。今年 4 月 30 日，中共中央政治 局会议强调，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新 模式，促进房地产高质量发展。据中指研究院统计，截至 5 月，全国已有超 50 城表态支 持住房“以旧换新”，根据我们对各地政策的不完全统计，我们大体将本轮去库存分为换 房补贴、中介帮售、旧转保和收储新房和收储二手房五大模式，其中部分地区多模式并举。

换房补贴：地方政府对规定期限内内出售旧房和换购新房的居民给予一定的契税补贴。以 苏州市为例，2023 年 12 月以来苏州下辖的姑苏区、高新区和园区均发布了换房补贴政 策，契税补贴比例根据新房购置时点不同而有所差异，分别按新房契税缴纳份额 50%、 80%和 100%三个梯度进行补贴，换购时间越早可享受的补贴力度越大。

中介帮售：在地方政府协调下，房企和房地产中介机构整合资源优势，通过加大房源信息 推广、优先帮售等方式缩短旧房售出周期。如苏州全链条推出“优先卖”“放心买”“换新 购”服务，帮助购房者提前锁定意向新房，同时加速旧房售出。深圳推出“换馨家”活动， 鼓励房地产开发企业和中介机构与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居 民签署涉及“解约保护期”的协议，房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期 限的“解约保护期”，建议不少于 90 天。在协议约定的期限内，如果旧房成功售出，开发 企业和换房人将按约定继续完成新房交易手续。若旧房未能在约定期限内售出，开发企业 和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。

旧转保：有改善住房需求的群体，将本人或直系亲属持有的可用于出租的商品住房，自愿 申请纳入保障性住房房源，经属地住房保障部门审核后，符合条件的，由属地政府委托的 机构参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租。肇庆市于 2024 年 4 月推出住房 “旧转保”模式，申请人全部租金收益用于购买肇庆市行政区域范围内的新建商品住房， 统租后的房屋用于本辖区保障性租赁住房或公租房运营。

收储二手房：政府指定或市场化选取房企根据实际情况收购二手住房，在专业评估、双方 洽谈的基础上签订收购意向协议，同步选定意向购买的新建商品住房。收购的二手住房， 可以作为保障性租赁住房、市场租赁住房或者再出售，作为保障性租赁住房的应符合有关 政策要求。郑州 4 月出台《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试 行）》，计划 2024 年全市完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000 套，其中 5000 套 由郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，另外 5000 套以市场交易形式完成。购房者 需要在“郑州市房产交易服务平台”或“郑房交易”登记报名，年内完成换购新房可享受 契税补贴 30%的优惠。

收储新房：政府指定或市场化选取房企根据实际情况收购已建成未出售的商品住房。目前 地方政府明确收购一手房用于保障性租赁住房的典型城市是郑州和杭州。5 月 14 日，杭 州临安政府宣布在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，并规定了收购房源 基本条件和最高限价原则，但未提及收储房源类型。2023 年 3 月，郑州市政府印发《郑 州市人才公寓管理暂行办法》，其中指出人才公寓房源筹建主要采取三种方式：1）盘活存 量；2）政府统建；3）单位自建。其中盘活存量即为政府收储。

当前各地去库主要采取五种模式：换房补贴、中介帮售、旧转保、收储二手房和收储新房， 前三种模式主要通过增加改善性需求推动住房“以新换旧”，但在居民预期仍有待观察下 政策效果或有限，后两种收储模式将由国企直接收购存量房，收储国企将成为当前楼市增 量需求，是去库主要的抓手和债市核心关注点。