新政为商业银行带来哪些机遇？

以上海市场为例，四项新政给商业银行带来的房地产金融相关业务机遇。

1.个人：购房需求增加带来的按揭贷款等业务机遇

上海房地产销售总体好于全国，新房市场相对平稳，二手房“量价”处于低位。受益于 2023 年的“1214”新政5和新房限价等政策，2024 年1-5月，上海新建商品房销售面积同比增长 0.5%，比全国高20.8 个百分点；5月，上海新建商品住宅价格指数同比、环比分别上涨 4.5%、0.6%。1-5 月，上海二手房市场成交疲弱，成交 7.3 万套，同比下降 12.9%，降幅较一季度收窄8.9个百分点；5 月，上海二手住宅价格指数同比、环比分别下降7.9%、1.3%。

上海住户中长期贷款呈现边际改善趋势，增长势头明显好于全国。2023年8 月起，上海及时调整优化房地产相关政策措施，包括认房不认贷、降低首付比例和房贷利率、调整限购政策等。随着政策效应的逐渐释放，上海住户中长期贷款呈增长态势。2024 年 5 月末，上海住户中长期贷款同比增长4.9%，比1月末低点（2.6%）回升了 2.3 个百分点，比全国水平高0.7 个百分点。

新政将降低居民购房门槛及成本，激发居民按揭贷款需求。5月18日，上海下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点。5 月27 日调整首套房、二套房最低首付比为不低于 20%、35%，商贷利率下限调整为不低于LPR-45BP、LPR-5BP。以首套房商业贷款利率下浮 45BP 测算，一笔200 万元、期限30年、等额本息还款方式的商业贷款，月供将减少约400 元。以公积金贷款利率下浮25BP 测算，一笔 100 万元、期限 30 年、等额本息还款方式的个人住房公积金贷款，月供将减少约 135 元 。

刚需及改善型住房需求增加。一方面，新婚夫妇、新落户居民等可能产生刚需购房的人群规模有所增长。2023 年上海有10.4 万对新人登记结婚，比2022年增长 44.6%，是连续 9 年下降后的首次上涨；2023 年末上海市户籍常住人口比 2022 年末增加 10.5 万人，“人才引进”落户超过4.4 万人。另一方面，可能产生改善型住房需求的人群规模较大。改善型购房需求的年龄主要集中在30岁至 50 岁之间。2020 年，上海人口规模排前三的年龄段为30-34 岁（274万人）、35-39 岁（230 万人）和 25-29 岁（221 万人），合计占人口总数的22.3%。

2.企业：房地产开发、收购存量房等对公贷款业务机遇

新政或将改善房企资金状况、经营效益，为房地产开发投资创造条件。2024年 1-4 月，全国住宅新开工、施工、竣工面积同比分别下降25.6%、11.4%、21.0%。1-4 月，上海商品房新开工面积同比增长 8.6%，高于全国水平；商品房施工、竣工面积同比分别下降 4.7%、11.3%，降幅小于全国水平。短期看，本轮政策将从需求侧刺激居民购房需求，从供给侧通过国企收购已建未售的商品房，加快商品房去库存，改善房地产企业销售和资金状况。房企回笼资金，可用于住房建设、防止烂尾，也可用于拿地。中长期看，新政有助于改善房地产市场供需关系和房地产企业经营状况，为房地产开发和投资创造条件。

地方国有企业收购存量商品住房用作保障性住房，将为银行带来相关贷款机遇。截至 2024 年 3 月末，一线、二线和三四线城市的住宅存销比分别为19.2个月、21.6 个月和 33.1 个月，三四线城市依靠“收储”消化库存的紧迫性最高；从人口流入、产业支撑的角度看，一、二线城市的保障性住房需求更大。“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47 万套（间）以上，截至2023 年末已累计完成 32.9 万套，这就意味着2024-2025 年仍需筹措保障性住房14.1 万套。

3.政府部门：拓展土地出让金、政府投资基金等银政合作业务机遇

新政有助于改善地方土地财政状况。2024 年一季度，上海市成交土地出让金为 229.1 亿元，同比下降 6.7%。在新政组合拳的有力支撑下，预计二季度上海土地出让金降幅将有所收窄，政府债务偿付和公共服务支出压力有所缓解。保障性住房再贷款政策有利于缩短地方商品住宅“去化周期”。2024年4月末，上海一手住宅可售套数约 6.9 万套，可售面积827.5 万平方米，同比上升43.5%和 41.4%；去化周期约为 15 个月，同比延长了9 个月。新政出台有助于通过市场化方式加快存量商品房去库存，缩短上海市房地产的“去化周期”，保障土地供应的可持续性，带来对公存款和政府投资基金基数扩大的机遇。