房地产企业利润情况如何？

板块连续两年亏损。

1.业绩表现：收入增长业绩亏损，大幅减值下板块盈利承压

根据公司年报，23年A+H板块58家房企实现营业收入4.06万亿元，在22年基数 下降的背景下，受保交楼等政策影响同比小幅增长2%，但与历史结算高峰21年的 4.57万亿相比有11%的下降。盈利方面，23年板块房企归母净亏损1371亿元，较22 年亏损规模进一步扩大561亿元，主要受市场景气度持续低迷、房价加速下行影响， 表内外项目利润率加速下行、计提资产减值规模增加，而21年第一批两集中等高价 地进入结算周期，进一步拉低公司表现。

拆解公司23年利润表，收入端，我们以披露结算金额的40家样本房企为研究对 象，23年样本房企实现结算金额3.49万亿元，同比增长6%，主要受保交楼及低基数影响。而从未来可结算规模来看，23年样本房企账面预收账款为3.97万亿，同比下 降21%，对结算金额覆盖倍数降至1.13x，而18至22年这一指标连续5年维持在1.5x 的位置，可结算资源的快速下降将较大程度上影响企业未来的收入规模，而保交楼 进入攻坚阶段也将一定程度上影响房企竣工结算进度。

盈利能力方面，23年58家A+H板块房企整体毛利率、扣税毛利率分别为14.4%、 11.7%，较22年分别进一步下降2.1pct、1.7pct，20年以来累计降幅则达到12.1pct、 9.8cpt，表内盈利能力明显下降，而表外项目表现同样受到市场等因素影响而下降， 23年板块房企投资净收益为256亿元，同比下降57%。 影响房企23年利润表现的最主要因素仍是资产减值等非经常性损益项。23年板 块房企计提减值损失2071亿元，连续3年减值规模在2000亿元左右，占当年末存货 比例为2.2%，较22年减值规模及占存货比例均有进一步提升，市场的持续下行、尤 其是房价的持续下降对房企资产价值产生较大影响，从而影响房企盈利水平。

在资源利润率快速下降的背景下，各家房企均加强运营能力提升、降本增效，在费用方面找利润。23年样本房企销售管理费用2276亿元，同比下降10%，财务费 用1145亿元，同比下降8%，营收口径的销管费率、财务费率分别为5.6%、2.8%， 较22年分别下降0.8pct、0.3pct。但市场下行使得房企销售难度显著提升，从销售金 额口径来看，费用率并未出现明显改善，23年37家样本房企营收口径三费费率为 7.7%，较22年下降1.3pct，但销售口径三费费率则为7.5%，较22年高出0.5pct，自 20年以来连续快速上行。

整体利润率来看，23年板块房企净利率、归母净利率分别为-2.7%、-3.4%，在 22年转亏的基础上进一步下降2.1pct、1.3pct。我们扣除掉投资收益、公允价值变动 （扣税）、资产减值（扣税）、汇兑损益的影响，得到核心经营净利润规模，23年 为543亿元，同比下降3%，核心经营净利率为1.3%，即便剔除非经常性损益项目， 板块房企的盈利水平仍接近零，在市场景气没有明显改善，房价边际企稳之前，房 企盈利能力仍将持续承压。

2.分类房企分析：各类房企盈利能力均下行，房企间分化持续扩大

分企业类型来看，23年持续经营房企与出险房企的利润表表现分化进一步扩大。 收入方面，23年持续经营房企、出险房企分别实现营业收入2.89万亿元、1.17 万亿元，同比分别增长0.8%、4.8%，市场整体竣工结算超预期影响下，两类房企收 入规模均有增长，但从收入高峰出现时间及规模差距来看，持续经营房企收入规模 最大的年份为23年，而出险房企收入高峰则在出现在20年，23年规模较20年降幅达 到34%。利润方面，23年持续经营房企实现归母净利润943亿元，同比下降30%， 较20年盈利高点下降66%，出险房企归母净亏损2314亿元，亏损规模较22年进一步 扩大561亿元，受利润水平及资产减值等因素影响，收入增长并未为出险房企带来盈 利改善。

而从未来收入规模来看，23年40家样本房企中持续经营房企、出险房企预收账 款规模同比分别下降10%、40%，对结算金额的覆盖倍数分别为1.06x、1.19x，较 22年分别下降0.13x、1.21x。较大的倍数波动主要由于出险房企近两年结算规模的 大幅波动，若以过去三年平均结算规模计算，23年末持续经营房企、出险房企预收 账款覆盖倍数分别为1.08x、1.14x，较22年分别下降0.20x、0.53x。 23年结算规模最大的房企仍是万科，而结算增长最快、在手可结算资源最充足 的房企均为滨江，此外建发、保利、华润、华发、越秀等持续补货的房企结算规模 创15年以来新高，增速及预收账款覆盖倍数也在较高水平，未来收入增长有较强保 障，而龙湖、金茂、金地、首开等公司受补货力度影响，结算较历史结算高峰降幅 超过20%，结算覆盖倍数也降至1倍以下，未来收入规模存在较大压力。

利润率方面，23年持续经营房企、出险房企扣税毛利率分别为14.2%、5.5%， 较22年分别-2.4pct、+0.3pct。分上下半年来看，房企通常下半年扣税毛利率明显下 降，23年下半年持续经营房企、出险房企扣税毛利率分别为12.4%、4.2%，利润率 持续处于下行通道。

费用率方面，23年持续经营房企、出险房企销售管理费用率分别为5.3%、6.4%， 较22年分别下降0.3pct、2.1pct，财务费用率分别为1.5%、6.1%，较22年分别-0.03pct、 +1.2pct。而从销售口径来看，23年37家样本房企中持续经营房企、出险房企营收口 径三费费率分别为6.2%、11.0%，较22年分别下降0.4pct、3.5pct，而销售口径三费 费率则为5.0%、20.9%，较22年分别提升0.2pct、6.9pct，市场景气低迷、房价下行、 购房者信心尤为不足，房企、尤其是出险房企销售难度显著提升。

影响房企盈利能力最大的因素仍是减值。23年持续经营房企、出险房企分别计 提减值705亿元、1367亿元，占年末存货比例分别为1.1%、4.5%。从累计减值规模 来看，自市场21年下行以来持续经营房企、出险房企分别计提减值1801亿元、4360亿元，占近三年年均存货比例分别为2.7%、12.2%，持续经营房企减值风险相对可 控，而出险房企的资产受资产处置、市场信心等多因素影响，减值压力较大。 从减值节奏来看，持续经营房企21至23年减值规模占三年累计减值规模比例分 别为20%、41%、40%，减值节奏跟随房价下行幅度，而出险房企这一比例则为41%、 28%、31%，减值节奏跟随风险暴露情况。

具体房企来看，持续经营房企中21-23年累计减值规模占平均存货比例最高的为 雅居乐集团、新城控股、美的置业、中国金茂及金地集团，减值比例在6%以上，高 于部分已出险房企，而龙湖等公司减值比例在0.5%以下，减值比例远低于一般房企， 而从其拿地质量及土储分布来看，未来资产减值或毛利率下行压力仍相对较大。从 减值节奏来看，雅居乐、金茂、建发、招蛇、宏洋等公司23年减值规模较22年有所 下降，而美的、华润、滨江、首开、华发、万科、保利等公司23年减值规模为近年 来最高。 从减值与销售关系来看，越秀、建发国际、华发、华润、滨江、招蛇减值规模 相对较小，增速较快，而世茂、金科、融创等出险公司周转速度放缓，减值比例较 高，奥园、华夏、佳兆业等公司销售降幅在60%以上，周转明显减慢，减值规模占 比最高。

综合来看，23年持续经营房企实现归母净利润943亿元，同比下降30%，而出 险房企归母净亏损2314亿元，较22年亏损规模扩大164亿元。扣除减值、汇兑损益、 投资净收益、公允价值变动等影响，23年持续经营房企核心经营净利润分别为1124 亿元，同比下降26%，出险房企则净亏损627亿元，亏损规模较22年收窄390亿元， 持续经营房企、出险房企核心净利率分别为4.2%、-5.2%，较22年分别-1.6pct、 +3.9pct。

3.24 年一季报利润表：板块表现仍下行，表内外盈利能力未见改善

24年一季度A股板块35家房企实现营业收入2905亿元，同比下降11%，其中持 续经营房企营业收入2163亿元，同比增长1.6%，出险房企营业收入741亿元，同比 下降34%。盈利方面，24年一季度板块房企归母净亏损24亿元，23年同期则为盈利 86亿元，其中持续经营房企归母净盈利22亿元，同比下降74%，出险房企净亏损46 亿元，亏损规模同比扩大46亿元，虽然市场均有下行，但房企间分化持续扩大。

利润及费用率方面，24年一季度板块房企整体毛利率、扣税毛利率分别为15.8%、 12.4%，同比分别下降1.2pct、1.3pct，均为20年以来同期最低。24年一季度销售管 理费用率、财务费用率分别为6.3%、5.0%，同比分别提升0.1pct、1.0pct。 其他非经常性损益项目，24年一季度板块房企对合联营投资收益6.5亿元，同比 下降64%，其中持续经营房企收益8.6亿元，同比下降44%，出险房企亏损2.1亿元， 23年同期盈利2.8亿元。资产减值方面，房企通常在四季度进行减值压力测试，因此 Q1通常减值规模较小，24年一季度板块房企计提减值21.7亿元，同比增长95%。

总体来看，24年一季度市场未见起色，房企表内外项目利润率仍在下行，资产 减值仍在继续，叠加结算放缓收入规模下行，未来板块整体盈利能力仍受影响，但 分化也将加剧，土储聚焦优质、拿地积极的房企随着新货逐渐进入结算周期，盈利 水平或有改善，而出险房企在保交楼、城市房地产融资协调机制等政策协助下，结 算规模或仍可维持稳定，但利润率下行、减值压力增大、费用水平上升等因素影响 下，盈利能力仍将持续承压。