房地产行业业绩表现如何？

业绩持续承压，央国企表现更佳。

1、营收略增归母净利润连亏，各类房企分化明显

营收略增，归母净利润亏损扩大。2023 年 56 家样本房企营收总额 42015 亿元，同比 +3.7%，主要由于 2022 年营收同比下降形成低基数，但尚未恢复至 2021 年水平；归母净 利润为-1016 亿元，较 2022 年-764 亿元亏损同比扩大 33.0%，归母净利润已经连续 2 年 为亏损状态。 央国企韧性更强，民企延续大额亏损，混合所有制首次转亏。2023 年营收方面，21 家央国企同比+9.6%，整体增速更为稳健；28 家民企同比+10.7%，在 2022 年低基数上增 幅最大；7 家混合所有制房企同比-10.3%，降幅较 2022 年扩大。2023 年归母净利润方面， 21 家央国企同比-13.9%，跌幅较 2022 年收窄且仍为盈利状态；28 家民企仍大额亏损超 1000 亿元，但较 2022 年略收窄 7.3%；7 家混合所有制房企首次由盈转亏。

从 18 家典型房企表现看，11 家房企营收同比增速为正，其中滨江集团（+69.7%）、 旭辉控股集团（+51.4%）、建发国际集团（+34.9%）的营收同比增速位列前三。剔除亏损 房企后仅 6 家房企归母净利润同比增速为正，其中招商蛇口（+48.2%）、绿城中国（+13.1%）、 华润置地（+11.7%）归母净利润同比增速位列前三。在不亏损的前提下，仅绿城中国、华 润置地、中国海外发展、建发国际集团共 4 家房企实现营收及归母净利润的双增长。

2、毛利率延续下行趋势，销管费用率继续压降

各类房企及样本房企的整体毛利率均于 2018 年达到最高水平，此后由于高价地项目 逐步结转、高能级城市采取限价，2019 年起整体毛利率水平持续下行。2023 年 56 家样本 房企的毛利率为 14.2%，同比下降 2.0pct。其中 21 家央国企毛利率 18.0%，同比下降 2.8pct； 28 家民企毛利率 10.2%，同比下降 1.2pct；7 家混合所有制房企毛利率 13.6%，同比下降 2.1pct。在行业整体毛利率持续承压的背景下，央国企整体毛利率水平明显高于民企及混 合所有制房企。

重点房企 2023 年毛利率亦普遍下滑，仅华润置地及中国海外发展 2 家房企的毛利率 水平高于 20%，其中中海拥有强大的经营管理能力及成本管控能力，华润具有一定体量的 高毛利商业业务。由于 2021 年下半年以后拿地的利润空间相对较高，该部分项目预计自 今年起陆续进入报表结转，因此在此拿地窗口期积极补充优质土储的房企 2024 年的毛利 率水平有望逐步回升。

房企持续降本增效，销管费用率总体呈下降趋势。2023 年，样本房企整体销管费率 为 5.4%，同比下降 0.8pct。其中 21 家央国企销管费率为 5.2%，同比下降 0.2pct；28 家 民企销管费率为 6.4%，同比下降 2.2pct；7 家混合所有制房企销管费率为 4.7%，同比下 降 0.2pct。 受交付风险影响，购房者通常更倾向于购买央国企开发商的项目，民企项目销售难度 较大，销管费率相对偏高。在 18 家重点房企中，滨江集团、中国海外发展、招商蛇口、 万科的销管费用率相对较低，均低于 4.0%。

3、持续计提资产减值，减轻业绩释放压力

由于 2021 年下半年起市场快速下行，基于谨慎性原则，各房企普遍对存货等资产计 提减值。26 家 A 股样本房企在 2021-2023 年期间分别计提了 620 亿元、872 亿元、886 亿 元的资产减值损失，分别同比+117%、+41%、+2%。 出险房企及大型房企计提资产减值的规模较大，2023 年绿地控股、ST 世茂、华夏幸 福、新城控股、*ST 金科、保利发展计提资产减值损失的规模均在 50 亿元以上。房企计 提减值后轻装上阵，若市场逐步企稳，则未来业绩释放压力会相对较小。

4、合同负债规模持续减少

2023 年 56 家样本房企合同负债+预收账款（以下统称为合同负债）的总额为 38314 亿元，同比下降 21.8%，房企待结转的资源已连续两年下降。2023 年 56 家样本房企合同 负债对当期营收的覆盖倍数降至 0.91 倍（2022 年为 1.21 倍）。其中央国企为 0.96 倍， 同比下降 0.09pct；民企为 0.97 倍，同比下降 0.69pct；混合所有制房企为 0.76 倍，同 比下降 0.17pct。在保交楼政策的推动下，房企竣工端表现良好，竣工结转规模上升进而 带动营收上升及合同负债下降，同时销售持续筑底使得合同负债的增量减少，因此各类房 企的合同负债对营收的覆盖倍数均有所下降。 在 18 家重点房企中，滨江集团、建发国际集团、华发股份、绿城中国由于近年来销 售表现较好，2023 年合同负债覆盖营收的倍数超过 1.2 倍，表明待结转资源丰富，后续 营收的持续性和确定性较强。