物管公司规模、储备资源、业态结构及管理密度分析

收敛聚焦重点城市和优质项目，国央企展现拓展优势。

1.在管规模：扩张速度继续放缓，存量项目收敛聚焦

2023 年样本物管公司在管面积达到 61.79 亿平，同比增长 13%，增速较 2023 年-6pct。其 中，国央企、民企（含公众企业，下同）物管公司在管面积分别同比增长 24%、8%，较 2022 年-7、-7pct。 2023 年披露了在管面积的 21 家样本公司中，19 家取得同比增长。碧桂园服务在管面积达 到 9.6 亿平，万物云虽未披露在管面积，但以基础物管营收推算，其在管面积或与碧桂园服 务不相上下，两家公司管理规模相较同行显著更大。金茂服务在管面积同比增长 48%，增 速最快。 样本物管公司在管面积扩张速度连续第二年放缓，但收敛速度已较 2022 年有所改善。

在管 面积扩张放缓主要因为：1、房地产市场调整导致住宅项目交付减少；2、受房地产和经济 环境的共同影响，市场化拓展空间有所收窄，而物管公司在收并购和关联房企销售承压后 普遍加强了市拓力度，供需结构变化导致市拓竞争加剧；3、物管公司继续优化粗放增长时 期获取的低盈利、低回款或交付不确定的项目，部分存量项目受经济环境影响停止续约， 退盘规模仍然较大；4、物管公司对于收并购的态度依然谨慎。国央企物管公司在管面积扩 张速度自 2022 年以来持续领先于民企，且 2023 年仍然保持了 20%以上的同比增速，主要 得益于关联房企相对稳健的销售表现、市拓的品牌与资源优势以及相对较少的退盘项目。

2.储备资源：合管比继续回落，合约面积向在管面积转化的节奏放缓

2023 年样本物管公司合约面积达到 79.77 亿平，同比增长 5%，增速较 2022 年-9pct。其 中，国央企、民企物管公司合约面积分别同比增长 19%、2%，较 2022 年-13、-8pct。样 本物管公司合管比（合约面积/在管面积）为 144%，同比-10pct。其中，国央企、民企物管 公司合管比分别为 126%、149%，同比-8、-11pct。 2023 年披露了合约面积的 20 家样本公司中，14 家同比增长，6 家同比下滑。碧桂园服务 合约面积达到 16.33 亿平，大幅高于其他公司。与在管面积的情况一致，金茂服务合约面 积同比增长 32%，增速最快。2023 年同时披露了合约面积和在管面积数据的 19 家样本公 司中，只有世茂服务合管比实现同比增长。绿城服务合管比达到 183%，高于其他样本公司。 与在管面积类似，物管公司合约面积增速也在继续回落，且依然低于在管面积增速，导致 合管比继续下行。国央企物管公司合约面积同比增速高于民企，但合管比低于民企。但需 注意的是，受房地产市场调整影响，部分住宅项目推盘和交付延期，可能导致合约面积转 化为在管面积的节奏放缓。

3.业态结构：国央企第三方和非住宅项目拓展情况优于民企

2023 年样本物管公司第三方在管面积占比为 59%，与 2022 年持平。其中，国央企、民企 物管公司第三方在管面积占比分别为 56%、60%，较 2022 年+3、-2pct。2022 年以来样本 物管公司第三方在管面积的扩张速度有所放缓，一方面由于收并购热潮冷却后，市拓在第 三方在管面积的扩张速度上不及收并购，且竞争激烈；另一方面则是第三方项目的退盘概 率通常大于关联房企项目。国央企第三方面积占比保持了持续上升的态势，与民企之间的 差距在逐步收敛，体现了国央企在市拓能力和质量方面的优势。 2023 年样本物管公司非住宅在管面积占比为 32%，较 2022 年+1pct。其中，国央企、民企 物管公司非住宅在管面积占比分别为 46%、25%，较 2022 年+4、-1pct。样本物管公司非 住宅在管面积占比稳中有升，在新房拓展受房地产市场拖累的背景下，多元业态的发展思 路仍是行业共识。国央企相对民企的领先优势在扩大，体现了国央企在非住宅项目拓展方 面的禀赋优势。

4.管理密度：市拓向重点城市收敛聚焦

2023 年样本物管公司单城市管理面积为 227 万平，同比+6%，增速较 2022 年-4pct。其中， 国央企、民企物管公司单城市管理面积分别为 226、236 万平，同比+5%、+5%，增速较 2022 年-4、-6pct。 2023 年披露了在管城市数量的 6 家样本公司，4 家单城市在管面积同比上升。其中，雅生 活服务单城市在管面积为 287 万平，高于其他样本公司；绿城服务单城市在管面积同比增 长 23%至 220 万平，增速最快。2023 年披露了合约城市数量的 14 家样本公司中，8 家单 城市合约面积同比上升。其中，保利物业单城市合约面积为 441 万平，排名第一；金茂服 务单城市合约面积同比+28%，增速最快。

与房企拿地向核心城市集中的趋势类似，多数物管公司不再简单追求全国化的规模扩张， 在项目拓展时对城市做了收敛聚焦，强调城市深耕，进而推动单城市管理面积继续上升。 项目密度的提升有助于物管公司提升基础物管毛利率、节约销售管理费用，同时探索更多 社区增值服务的可能。以万物云为例，根据其年报，截至 23 年末，万物云已经建立 621 个 蝶城，其中流程改造蝶城数量达到 150 个，推动这些蝶城的住宅物管毛利率提升 4.5pct， 公司整体销售管理费用率同比降低 0.9pct；此外，万物云共在 40 个蝶城落地房屋焕新业务， 蝶城内房屋焕新签约合同金额同比+68%至 3.5 亿元。