越秀服务经营表现及业务进展如何？

多轮驱动，成长可期。

1、规模加速增长期，有望落地收并购

母公司合约销售逆势增长，未来两年交付确定性强：越秀地产 2018~2022 年合约 销售跨越式增长，合约销售金额 CAGR 为 21.3%，合约销售面积 CAGR 为 10.6%。 2022 年，越秀地产合约销售额达 1250 亿元，同比增长 9%，增速行业领先。因此， 我们认为公司未来两年中平均每年自越秀地产获取 400 万平米交付面积的确定性 较高。母公司逆势扩张土储为越秀服务长期规模增长提供内生动力：2022 年，越秀地产 拿地金额为 813 亿元，权益拿地金额为 415 亿元，拿地金额占销售的比重为 65%， 拿地强度行业领先。我们认为越秀地产逆势扩张土地储备为公司 2024 年及以后的 规模增长提供了强劲的内生动力。

协同母公司深耕大湾区：截至 2022H1，越秀地产总土储中大湾区占比 53%，其余 位于华东、华中、北方及西南四大区域。受益于越秀地产“1+4”的土储区域布局， 公司以广州为核心，深耕大湾区，截至 2022H1，公司位于大湾区的合约面积和在 管面积占比分别为 67%和 68%。聚焦高能级一二线城市，收缴率稳定：受益于母公司的土储布局，公司业务主要 集中在核心一二线城市，如上海、杭州、北京、武汉、长沙等。2022H1 母公司越 秀地产土储中 93%位于一线及二线城市，与之相对应，公司 94%的合约面积位于 一线及二线城市。高能级城市具有平均单价高且收缴率稳定的特点，截至 2022H1， 公司住宅物管平均单价为 2.7 元/平方米/月，收缴率达 90.4%。

布局四大业态，综合服务能力强：公司不断完善“住宅+商业+大交通+城市服务” 四大业态布局，其中商业业态包括写字楼和购物中心，大交通业态以 TOD 业务为 主、城市服务包括医院、学校等公建服务，已形成标准化的服务体系且在细分领 域均有标杆项目。截至2022H1，公司在管面积中住宅和非住宅业态分别占比70.2% 和 29.8%；合约面积中住宅和非住宅业态分别占比 76%和 24%。市场外拓起步晚、增长快：公司上市前以内部服务为主，外拓团队于 2021 年初组 建，起步较晚但成长快，2022H1 公司第三方外拓面积同比增长 151%达 387 万平 米。此外，公司外拓过程中在非住领域有较多突破，获取了中国移动广州商写项 目、烟台西海岸医院、长沙地铁 6 号线等标杆项目。2022H1 公司新增合约面积达 到 501 万平方米，其中住宅、商业、TOD 及城市服务（含公建）业态分别占比 60%、 4%、9%和 27%。

在手现金充裕，有望落地收并购：公司为国企背景，财务安全性高，截至 2022H1， 公司在手现金 42 亿元，现金流充裕。公司也在积极寻找收并购标的，我们认为公 司有望落地收并购。

独特的TOD服务能力，市场前景广阔

战略股东广州地铁持续注入 TOD 项目：上市前，公司以 2.82 亿元收购广州地铁 环境工程的 67%股权及广州地铁物业管理的 67%的间接实际股权（通过广州地铁 环境工程于广州地铁物业管理的股权间接持有），从而获取 TOD 项目的服务能力。 公司既可每年从广州地铁获取 TOD 项目，也可以依托广州地铁丰富的经验及资 源进行业务外拓。截至 2022H1，公司 TOD 在管面积为 657 万平米，在管车辆段 /停车场 27 个以及在管地铁站 123 个。

服务能力受第三方认可，2022 年走出广州：2022 年是越秀服务 TOD 项目对外拓 展的元年，在福州、长沙、青岛等地通过外拓方式获取了 TOD 项目。2 月，公司 中标福州地铁二号线的车辆段、停车场管理服务，实现了 TOD 业务首次对外突 破。6 月，公司中标长沙地铁六号线地铁车站、停车场物业管理服务，合同总额 3980 万元。7 月，公司中标青岛地铁 4 号线车站服务，合同总额 2251 万元，进一 步拓展了公司 TOD 业务布局。

商业项目聚焦高端市场，盈利能力强

商业项目以写字楼为主，未来重点拓展高端写字楼：截至 2022H1，公司商业项目 在管面积为 378 万平方米，同比增长 15.6%，其中写字楼、专业市场、购物中心 分别占比 79%、13%和 8%。公司兼具商业物业管理和运营能力，租户资源丰富， 未来将重点拓展高端写字楼项目，项目盈利能力有保障。

写字楼平均物管费高于行业平均，盈利能力强：根据观点指数研究院统计，公司 位列 2022 年度中国商业地产 TOP100 榜单第 14 位、2022 年度中国商办运营商表 现 TOP18，公司管理运营能力受市场认可。因此公司的写字楼物业管理服务具有 比较高的服务溢价，2021 年公司写字楼业务平均物管费为 22.3 元/平方米/月，而 根据中指院统计，2021 年百强物业服务企业办公物业平均物业管理费为 6.98 元/ 平方米/月，越秀服务写字楼物业管理费远高于平均水平。从出租率来看，公司写 字楼历年出租率维持 90%以上水平，得益于公司积累的商户资源及运营服务能力。

3、增值服务多元发展

非业主增值服务受房地产周期影响较大，预计收入占比将保持下降趋势：公司 非业主增值服务主要包括早介服务、承接查验服务、交付服务以及案场服务，均 和地产的销售、交付高度相关。受停车位代理销售业务同比下降影响，2022H1 公司非业主增值服务收入同比下降 12.6% 至 1.71 亿元，对应毛利率为 46.7%， 毛利润为 0.8 亿元，毛利占比下降 6 个百分点至 23%。在房地产行业处于周期底 部但公司其他非周期性相关业务保持增长的情况下，我们预计公司非业主增值 服务收入占比将保持下降趋势。

盘活越秀地产尾盘资源，试水车位包销业务：2022 年 12 月 30 日，公司公告以约 1040 万元收购越秀地产位于武汉市江岸区越秀星汇君泊的 208 个停车位使用权。 越秀星汇君泊停车位配比率仅为 0.59 且入住率不断上升中，业主对于停车位需求 将持续增长，停车位去化确定性较高。车位包销业务潜在空间大：参考中海物业停车位买卖业务 2021 年关联交易上限 共计9亿港元，车位尾盘资源对应1.03万亿总货值（不含已售未结）占比约0.075%。

我们认为越秀地产土储货值（不含已售未结）已超 3500 亿元，假设车位尾盘资源 占比 0.05%则对应货值超 1.75 亿元量级；若假设车位尾盘去化周期为 5 年、毛利 率 30%，则平均每年车位包销业务可贡献收入超 5000 万元，补强公司盈利能力。 假设条件： 车位尾盘货值占比=0.05%；去化周期=5 年；毛利率=30%。 计算公式： 车位尾盘货值=车位尾盘货值占比*土储总货值； 平均每年车位包销收入=（车位尾盘货值/去化周期）/（1-毛利率）。

公司积极完善社区增值业务体系，预计收入占比将不断提升：公司上市后开始完 善社区增值服务产品体系，主要包括社区商业全链条运营服务、美居服务、到家 服务以及社区零售等，目前公司仍在打造产品和服务体系的阶段，随着商业模式 的成熟和渗透率提高，预计社区增值服务收入占比将不断提升。2022H1 公司社区 增值服务收入同比增长 32.2%至 2.44 亿元，收入占比同比增长 3.1 个百分点至 22.4%。