越秀服务发展历程、股权架构及财务分析

越秀服务（下称“公司”）是一家深耕大湾区的综合型城市服务运营商，于 2021 年 6 月 28 日自越秀地产分拆上市。

公司成立于 1992 年，起初为越秀地产于广州的 项目提供物业管理服务。2003~2009 年期间，公司开始向第三方提供服务，业态逐 步拓展至公建、写字楼等非住领域。2011 年起，公司开始向外扩张，业务拓展至 华东、华中、西南及北方区域，形成全国化布局。2020 年，公司收购广州地铁环 境工程 67%的股权及广州地铁物业管理 67%的间接股权，成为拥有“地铁环境工 程维护+地铁物业管理运营业务”的复合型物业管理公司。2022 年公司荣获中指 院颁发的“2022 年中国物业服务上市公司综合实力 TOP10”。

公司具备全业态、全客户、全服务的管理及运营能力：公司主营业务包括非商业 和商业两大板块，非商业板块包括住宅、公建设施、城市轨道、地铁站及车辆段 等业态相关的物业管理及增值服务；商业板块主要为写字楼、购物中心和专业市 场提供商业物业管理及运营服务。截至 2022H1，公司在管面积为 4355 万平方米，属于行业内中小型规模的物管公 司；合约面积为 6262 万平方米，合约在管比为 1.4 倍，项目储备充足；从业态来 看，非商业物业和商业物业在管面积分别占比 91%和 9%。

立足大湾区，形成“1+4”区域布局：公司区域布局和母公司越秀地产一脉相承， 凭借越秀地产在大湾区的影响力，公司以广州为中心，深耕大湾区，同时布局华 东、华中、北方和西南四大区域的核心经济圈。截至 2022H1，公司位于大湾区、 华东、华中、北方及西南区域的合约面积分别占比 67%、11%、10%、7%及 5%。

“越秀地产+广州地铁”双国企背景：上市前，为了深化和广州地铁的战略合作， 公司引入广州地铁作为战略股东，广州地铁通过广州地铁投融资平台持股 8.15%； 公司控股股东越秀地产（00123.HK）持股 91.85%。上市后，广州地铁通过广州地 铁投融资平台持有 5.94%的股份，公司控股股东越秀地产（00123.HK）持股 66.92%， 剩余 27.14%的股份由其他公众股东持有。

推出股票期权计划，完善中长期激励机制：2022 年 12 月 30 日，公司推出股票期 权计划，首期拟授出 1522.03 万份股票期权予 39 名合资格参与者，行权价格为 3.334 港元/股，其中执行董事毛良敏和张劲各自获 104.88 万份股票期权，其余 37 名高级管理层成员及核心雇员共授予 1312. 27 万份股票期权。股票期权将分三批 归属，分别于授予日起计 24/36/48 个月后的首个交易日归属 33%/33%/34%。从归 属条件来看，公司重视现金流管理和盈利质量，同时追求业绩增长与股东回报， 保持不低于行业平均的发展速度。

公司主要管理层： 公司董事会由 9 名董事组成，其中 3 名非执行董事、3 名执行董事、3 名独立非执 行董事。3 名非执行董事分别为林峰、姚晓生和杨昭煊；3 名执行董事分别为张建 国、毛良敏和张劲；3 名独立非执行董事分别为洪诚明、许丽君和陈元亨。公司的 主要管理层如下：林峰，公司董事局主席兼越秀地产副董事长、非执行董事及总经理，负责向董事 会提供战略建议并就业务计划、战略发展及管理决策做出推荐意见。

张建国，公司执行董事兼执行总裁，负责监察公司的整体管理，业务战略（包括 收购计划）的制定与实施。 毛良敏，公司执行董事兼常务副总裁，在物业管理方面拥有逾 20 年经验，负责公 司的整体管理及物业管理服务。 张劲，公司执行董事兼副总裁，负责公司整体管理与商业运营，曾任广州越秀怡 城商业运营管理有限公司副总经理、广州白马商业经营管理有限公司总经理、广 州越秀城建仲量联行物业服务有限公司副董事长。

经营业绩稳健增长：2022H1 公司营业收入为 10.9 亿元，同比增长 13.8%；其中主 营业务非商业物业管理及增值服务和商业物业管理及运营服务的营收分别占比 74%和 26%。综合毛利率下降：2022H1，公司综合毛利润为 3.5 亿元，综合毛利率为 31.7%， 同比下降 4.1 个百分点；其中物业管理服务毛利率为 20%，同比下降 4.5 个百分 点，主要因服务品质上升导致成本投入增加、以及毛利率略低的外拓项目增加。 从毛利润结构来看，2022H1 非商业物业管理及增值服务和商业物业管理及运营服 务毛利润占比分别为 72.7%和 27.3%。

随着规模效应增强，公司费用率仍有下降空间：2022H1，公司管理+销售费用率 为 9.3%，略高于行业平均水平。我们认为公司目前规模较小，随着在管面积的增 长以及更多降本增效措施的落地，公司费用率仍有下降空间。 公司归母净利润率整体稳定：2022H1，公司归母净利润为 2.1 亿元，归母净利率 为 19.3%，同比增加 0.8 个百分点。公司资产负债表健康，安全性高：公司风险管控能力强，截至 2022H1，公司应收 账款较 2021 年末增长 18.6%，远低于行业平均水平；公司经营性现金流净额达 3.8 亿元，体现公司盈利质量高且财务安全性强。