房地产行业及房企业经营表现如何？

2022 年房地产市场全方位承压。

1. 销售底部走平，房企业绩筑底

1.1. 行业销售：销售修复缓慢，库存被动抬升

2022 年 6 月以来底部走平，四季度再承压。在疫情持续冲击下，叠加房企流动性危 机，3-5 月销售惨淡，单月同比持续走阔；6 月商品房单月销售金额同比-20.8%，跌 幅收窄 16.9pct，行业基本面底部探明。7 月之后受疫情多点散发、房价持续下跌、 收入预期不振的影响，市场底部走平，单月销售金额不高（仅 9 月单月超过一万亿）， 特别是 10 月受疫情再度升温影响，商品房单月销售金额 9,452 亿元，同比-23.7%， 跌幅走阔 9.5pct，累计销售金额 108,832 亿元，同比-26.1%（自 6 月累计同比触底以 来，累计同比降幅始终大于-25%）。

全年销售走弱，库存增加。库存方面，截止 2022 年 10 月，商品房待售面积 5.47 亿 平，同比增加 9.03%，其中住宅待售面积同比增加 16.60%。销售弱导致库存被动上 升，2022 年以来实际去化周期显著拉长。10 月商品房实际去化周期为 4.1 个月，同 比增加 37.44%；住宅实际去化周期为 2.32 月，同比增加 53.20%。

1.2. 房企销售：百强整体降幅大于行业，销售分化明显

2022 年以来百强整体降幅大于行业。克而瑞发布的百强房企前 10 月全口径销售金 额 5.94 万亿元，累计同比-44.41%；对比前 10 月商品房销售金额累计同比-26.1%， 百强房企降幅大于行业。百强房企权益销售占行业销售金额比重也呈下降趋势，这 表明在 2021 下半年以来民营企业出险背景下，房企规模优势逐渐消失，中小房企、 城投房企以及部分涉房企业或在填补行业产能。 11 月政策发力，规模房企受益更大，销售降幅收窄明显。11 月以来，金融系统对房 地产支持力度显著增加，“三箭齐发”等融资政策为市场注入强心剂。头部房企更多 受益于融资政策，市场信心加速修复，百强房企 11 月单月权益销售金额 5717.7 亿， 同比-23.02%，降幅比上月收窄 7.12pct。

房企销售分化明显，强信用挂钩销售强韧性。我们统计的 TOP50 房企中，国资房企 11 月累计全口径销售金额 15180 亿元，累计同比-17.2%；混合制房企销售金额 6397 亿元，累计同比-35.1%，民营房企销售金额 15799 亿元，累计同比-55.8%。总体而 言，规模房企中央企和地方国企销售恢复节奏较快，6 月以来单月同比降幅总体收 窄，个别实现正增。房企强信用意味着更多的融资、更多的拿地，同时逾期交付可 能性更低，因此销售韧性更强。

2. 2022 年土地成交下半年降幅收窄

2022 年 1-11 月 300 城土地成交规划建面 4.64 亿平，同比-36.3%，土地成交金额 2.75 万亿，同比-33.6%。上半年土地市场冷淡，土地规划建面仅 1.99 亿平，土地成 交金额 1.19 万亿，同比降幅较大。其中 2 月和 5 月降幅尤为明显，土地规划建面同 比分别为-68.6%和-64.2%，土地成交金额同比分别为-66.2%和-71.5%。下半年由于政 府调整土拍节奏以及更多让利，且 2021 年基数较小，土地规划建面和成交金额同比 有所收窄。2022 年 1-11 月统计局 100 大中城市土地成交规划建面 14.59 亿平，同比 -10.3%，土地成交金额 3.02 万亿，同比-31.4%。总体趋势与 300 城保持一致。

3. 房企资金依旧紧张，债券发行大幅下降

3.1. 房企到位资金显著下滑，融资支持政策效果初现

房企到位资金同比大幅下降，8 月以来国内贷款同比降幅显著收窄。1-10 月房地产 开发企业到位资金累计为 12.5 万亿元，同比下降 24.7%。其中，国内贷款金额 1-10 月共 1.47 万亿元，累计同比下降 26.6%。但 8 月以来，国内贷款金额单月同比收窄 至-20%左右，保交楼行动落地以来，项目层面信贷投放有所修复。

3.2. 债券融资乏力，债市分化显著

房企债券融资大幅下降，海外债发行基本停滞。根据中指院统计，2022 年 1-11 月， 房地产企业发债总额（信用债+ABS+海外债）为 7138.63 亿元，同比下降 36.1%； 其中，发行信用债合计 4226.63 亿元，同比下降 18.2%；发行 ABS 合计 2709.97 亿 元，同比下降 19.8%；发行海外债合计人民币 202.03 亿元，同比下降 92.3%。自 2021 年下半年以来，标普、惠誉、穆迪基于我国房地产市场，对多家房企进行评级下调 或展望负面，次数超过 200 次，受此影响，房企海外债的发行难度大大提高，境内 债权融资的比例被动提升，境内发行的信用债和 ABS 成为了房企融资的主要渠道。 房企 2023 年偿债压力整体小于 2022 年，上半年偿债占比 58%。根据中指院统计， 全年来看 2023 年到期总额为 1.73 万亿元，比 2022 年全年少约 25%。从债务到期情 况来看，2023 年上半年境内信用债+海外债到期偿还量为 5454 亿元，1 月、3 月和 4 月为偿债高峰，单月到期金额分别为 1193.80 亿元、1041.68 亿元和 1164.18 亿元， 房企短期资金链情况或仍承压。

央国企债券发行通畅，平均融资成本下降。2022 年 1-11 月，央国企受益于国资背景，发债渠道通畅，信用债+海外债发行规模大多同比正增，且受益于 2022 年宽信 用环境，平均融资成本有所下降。

4. 结转端营收利润双降，毛利持续下探

我们选取了在 A 股市场上市的 16 家且披露报告的头部房企，并按照企业性质分为 央企、地方国企、混合制和民企进行分析营收、利润及利润率的表现。前三季度房 企上述各项指标整体呈现边际向下的趋势。 2022 年前三季度多数房企出现营收下滑，央企整体稳健，好于地方国企，好于混合 制房企，好于民企。营收下滑一方面由于 2022 年前三季度出现较大范围疫情，项目 工程进度放缓，结算面积减少；另一方面，去年下半年以来销售走弱，部分项目尾 盘去化困难而无法结转。从样本企业来看，央企中保利、招商等传统龙头房企营收 同比保持正增长；地方国企中建发、华发为正，而首开和中华企业则出现了下滑； 混企中万科的营收增速回到了近年来相对高位，而绿地和金地则有所承压；四家样 本民企则表现较弱。

16 家房企 2022 年前三季度归母净利润下降幅度远大于营收。这一情况的主要原因 是房企开发成本偏刚性，特别是降价促销导致收入减少和存货计提减值拉低了利润 水平。从样本房企看，央企中的保利归母净利润同比降幅收窄，地方国企中华发股 份同比为正，样本中的混合制房企出现边际改善，其中万科和金地集团归母净利润 实现小幅增长，滨江集团则成为民企之光，集中土地深耕新一线城市的房企独树一 帜，归母近利润同比增幅超五成。

16 家房企整体毛利率整体继续下降，个别房企毛利率抬升，央企略好于地方国企， 混合制偏弱，民企最差。央企在四类企业中表现最稳健，保利和大悦城的毛利率都 维持在 20%以上，招商和华侨城也接近 20%；地方国企中除建发股份毛利低于 20% 外，其他三家也保持在 20%以上，央企和地方国企的土储货值都体现出了较强的销 售韧性；混合制企业中万科和金地毛利率约 20%，绿地表现较差；样本民企整体表 现最差，未违约民企的水平与混合制房企相近，出现违约民企为保障现金流或以价 换量，毛利率低于 10%。