房地产企业销售、扩张及融资情况如何？

龙头房企与国有房企融资优势凸显。

1.销售：预收账款增速首次转负，对营收覆盖度持续下降

销售金额大幅下滑，各梯队表现分化

据亿翰数据，2022 年百强房企中，TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、 TOP51-100 累计销售金额分别同比-30%、-22%、-47%、-47%、-56%、-50%；中央国企、 地方国企、混合制企业、民营企业分别同比-32%、-33%、-40%、-53%。

预收账款增速首次进入负增长区间

2022 年总体房企预收账款同比-10%，较 2021 年-18pct，龙头、中型、小型房企分别同比 -11%、-4%、-10%，较 2021 年-18、-14、-28pct。国企、民企分别同比-1%和-9%，较 21 年-13、-14pct。 随着预收账款同比转负，对房企营收覆盖度也持续降低，2022 年总体房企预收账款营收覆 盖倍数降至 1.06 倍，较 2021 年末降低 7.0pct，其中中型房企与民企营收覆盖度分别提升 2.9pct 与 4.3pct，我们认为或因与其竣工节奏受影响较大，导致结算规模下降有关。

2.扩张：房企扩张能动性和意愿双减，去库存为主线

房企普遍随行就市，补库存态度审慎

总体购买商品接受劳务支付的现金同比增速大幅下降，拿地施工强度上升、库存维持低位。 2022 年总体房企购买商品接受劳务支付的现金同比-23%，较 2021 年-36pct；龙头、中型、 小型房企分别同比-24%、-22%、-25%，较 2021 年-33、-42、-55pct。2022 年“购买商品 接受劳务支付的现金”除以“销售商品提供劳务收到的现金”总体房企为 76%，较 2021 年底上升 3pct；龙头、中型、小型房企分别为 79%、65%、81%，分别较 2021 年+5、-1、 +7pct。在保交楼的大背景之下，工程款支出相对刚性，拿地及工程支出强度回升；但其中 中型房企该指标下滑，我们认为中型房企出于优先保现金流的考虑，尚未恢复投资和施工 能力。

截至 2022 年末，总体房企存货占总资产比例为 52%，龙头、中型、小型房企分别为 50%、 59%和 49%，较 2021 年-1.1、-0.3、-0.2pct。房企存货水平有所下降，且扩表能力尚未完 全恢复，或将在供给侧对 2023 年的成交水平形成一定制约。

房企扩张能力分化，民企仅少数尚有拿地能力

土地市场规模国企优势尽显。从房企新增土地价值来看，除华发股份，天健集团，滨江集 团外，大部分房企拿地量均有不同程度下降，具备一定规模国企降幅更小。从拿地强度看， 具备一定规模的国企拿地强度也相对民企和小型国企更大。

2022 年权益拿地金额 TOP30 房企里民企仅余 3 席。2022 年房企现金流状况普遍较差，民 企相对来说投资扩表能力更差，在权益拿地金额 TOP30 榜单的席位由 2021 年的 12 席降 至 2022 年的 3 席，其中滨江集团、龙湖集团拿地能力尚可，伟星房产从 TOP30 以外跃进 TOP30 内。另外，中央、地方建筑企业的席位增多，如中国铁建、广州地铁、深圳地铁、 厦门轨交、中建玖合等。国企拥有更强的扩表能力。

3.融资：总体杠杆持续下降，龙头房企保持最优

龙头房企与国有房企融资优势凸显

2022 年总体房企筹资活动现金流入总额 13181 亿元，同比-15.6%，较 2021 年-12.9pct； 龙头、中型、小型房企分别同比-18.8%、-14.5%、-1.7%，较 2021 年-19.9、-9.0、+10.4pct。 2022 年龙头、中型、小型房企筹资现金流入占比为 51%、38%、10%，较 2021 年-2.0， +0.5、+1.5pct。

总体房企有息负债同比-0.3%，龙头、中型、小型房企分别同比+0.5%、-3.5%、-1.6%。从 规模来看，龙头房企有息负债同比微增，中型房企和小型房企缩表，主要由于龙头房企信 用更强，拥有更强的举债能力。国企和民企之间的差距更大，2022 年国有企业/民营企业有 息负债同比+7.2%/-16.8%，国有企业的信用优势十分明显。

各线房企继续去杠杆，回款收缩导致短期偿债压力有所提升

各梯队房企扣预资产负债率均有优化，净负债水平均有上升。2022 年总体房企净负债率为 74.3%，较 2021 年末+1.4pct；龙头、中型、小型房企分别为 70.9%、93.1%、76.6%，较 2021 年+1.2、+2.4、+5.5pct。扣除预收账款的资产负债率为 68.0%，较 2021 年末-1.3pct； 龙头、中型、小型房企分别为 67.6%、71.2%、64.0%，较 2021 年-1.5、-0.2、-0.4pct。 现金短债比为 163%，较 2021 年末-21.1pct，龙头、中型、小型房企分别为 168%、154%、 128%，较 2021 年末-32.2、+5.7、-5.7pct。