地产行业销售复苏、供给及业绩情况如何？

春节后楼市明显反弹，近期高频数据有所反复。

1.如何看待地产销售复苏持续性

2023Q1全国楼市出现明显复苏，一季度全国商品房销售额同比增长4.1%，重点30城 市销售面积同比增5.5%。步入4月，随着前期积压需求的释放，高频数据出现反复，50城4月日均新房成交4436套，同比增长26.9%， 增速较3月收窄10.5pct，环比下降25.8%。从二手房来看，20城4月周均成交2.34万套，较3月周均成交（2.67万套）降12%。市场普 遍关注销售复苏的持续性及全年销售的判断，我们拟从定性和定量两个维度进行探讨。

定性来看，压制需求的三大阴霾逐步消散

从定性角度来看，收入（影响购房能力）及房价下跌预期、交付担忧（影响购房意愿）为制约2022年楼市的重要因素。随着疫情逐 步放开、保交楼政策的推进，2023年2月全国70城市新房及二手房房价环比转正，一季度全国竣工同比增长14.7%，其中3月单月同比 增长32%，保交楼政策逐见成效。从收入预期来看，根据央行的调查，一季度居民收入感受指数及信心指数分别为50.7%和49.9%，较 上季度上升6.9pct和5.5pct；其中15.9%的居民认为收入“增加”，较上季度提升5pct。因此，无论购房意愿还是购房能力均有望随 着经济及收入预期的进一步修复得到改善，为后续楼市修复奠定基础。

定量角度，2022年全国销售去化率明显承压

定量来看，销售规模=可售货值*去化率，其中可售货值=期初滚存+新推货值=期初现房滚存+期初期房滚存+新推货值。根据统计局的 定义，统计局公布的待售面积为期初现房待售面积；我们用上年新开工估算当年的新推（例如2022年新开工为2023年的新推）；考 虑大多数房屋建设周期超过1年，上上年新开工（即为上年新推）减去上年期房销售为当年期房滚存（如2021年新开工减去2022年期 房销售为2023年期初的期房滚存）；不考虑上上年以前的开工及滚存情况。因此第N年的可售货值（N）=待售面积（N-1）+新开工 （N-2）-期房销售（N-1）+新开工（N-1）。

2.供给端冲击下，哪些城市影响更大

2022年开工、拿地明显下降，制约潜在可推货量。2022年全国新开工同比降 39.4%、土地购置面积同比降53.4%。 城投拿地占比提升，开发入市进度相对较慢。2022年城投拿地占比持续攀升， 第五批集中供地一度达80%，部分城投由于开发能力等限制，开发进度较慢可能 影响项目入市节奏。根据克而瑞的统计，截止2023年2月，22个集中供地城市中 2022年城投获取的1539个项目，仅26%的项目开工或部分开工。

多重因素制约下，2023年供给端面临冲击

出险房企品牌及信用受损，供给质量面临折扣。据不完全统计，2021年克而瑞全口径销售额排名Top50中已有24家房企相继出险，其 总计销售额占50强41.9%，占全国24.4%。尽管出险房企亦存在可售货值，但受制于资金，将更多侧重于保交楼，新推货量或相对有 限。同时品牌及信用受损、购房者交付担忧等背景下，该类房企货值能否形成满足购房者的有限供应，仍相对存疑。 由于开工及拿地下降、城投拿地提升、叠加出险房企的冲击，市场普遍认为2023年供给端或面临冲击；本话题在此基础上，结合潜 在需求差异，进一步探讨哪类城市受冲击更大，哪类房企在这些城市中储备货值较多。

从供地下滑、城投占比、出险房企占比看城市供给收缩

2022年各个城市土地成交金额整体下滑，呈现分化：2022年22城市土拍成交金额同比降20.7%，其中上海同比增长71.9%、长 春同比下滑98.3%，分化明显。 2022年城投拿地占比明显提升：沈阳最高为84%，城投拿地以托底为主，短期或难以形成有效供给；其中长春城投拿地金额占 比为0%，主要为全年仅成交3宗地块。 广州、福州出险房企库存占比较高：以该城市库存TOP10房企中出险房企库存占全市比例估算，其中成都、武汉、天津、重 庆、沈阳、郑州以2020-2022年累计拿地估算库存，其余为采用中指公布的城市及房企拿地未售广义库存口径。广州、福州、 无锡库存TOP10房企中出险房企占比较高。

供给端冲击较大为武汉，供需综合影响靠前为厦门

通过构建供给和需求打分指标，我们对22个城市短期供给收缩程度及需求释放潜力进行打分排名，得分越高意味着短期供需 缺口可能越大，综合得分靠前的为厦门、武汉、宁波、无锡和苏州；其中供给端得分靠前为武汉、沈阳、济南。 值得注意的是，得分靠后仅代表该城市供给端受到的冲击较小，甚至意味着该城市过往楼市景气度较高、土拍市场火热、城 投托底及出险房企较少等。如供给端得分较低的均为合肥、深圳、上海等楼市、土地基本面相对较好城市。

万科、招蛇在供需得分靠前五城中拿地靠前

从主要房企布局来看，在供需综合影响较大的5个城市中，根据中指的数据口径，主流房企在2020-2022年拿地面积最多分别 为万科、招商蛇口和绿城中国，从该5城市累计拿地占房企整体拿地的比例来看，占比较高的为中国金茂、建发国际和首开股 份。