房地产融资政策情况如何？

三支箭融资通道逐一开启，落地各显神通。

1.信贷融资：优质房企获万亿信贷支持，境内外信用将全面修复

1）商业银行与开发商签订战略合作协议，累计授信近 5 万亿 根据中指院统计，自“金融支持 16 条”发布实施以来，已经有 60 家银行向 120 多 家房地产企业获得银行授信，累计授信金额近 5 万亿元。本次授信的资金用途主要用于 房地产开发、按揭、并购、债券承销与投资，另有融资租赁、保函置换预售监管资金、 供应链融资及结算服务等融资合作模式，涵盖了房企经营的各个环节、覆盖面较广。

分银行看，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行率先 行动，先后与万科、绿城中国、龙湖等优质房企建立战略合作。股份制银行和城商行紧 随其后，持续落实房企授信，支持房企正常经营。如兴业银行对万科、中海等房企授信 超 4000 亿元；上海银行对滨江、仁恒置地等企业授信超 400 亿元。根据中指院统计， 自“金融支持 16 条”发布实施以来，已经有超 60 家银行向百余家房地产企业获得银行授 信，累计授信金额近 5 万亿元。

分房企看，2022 年 11 月 24 日-2023 年 1 月 13 日，万科、绿城中国受到银行授信 个数最多，均超过 10 家，龙湖集团、美的置业、碧桂园受到 9 家及以上银行授信，中 海地产、滨江集团、华润置地、金地集团、招商蛇口、保利发展等房企也受到 5 家及以 上银行授信。从上市房企看，已有近 40 家上市房企获得银行授信，其中央国企、民企、 混合所有制房企数量分别为 17、15、5 家。 从授信到实际放款需要抵押物，房企“三好生”将迎来困境反转的阶段性改善。授信 是银行对房企做出的口头承诺，未来实际放款仍需要有效、足额的抵押物，具体放款数 量取决于抵押物的质量。出险的问题房企的很多土地、停工项目之前为了自救，大都已 抵押，后续能拿出来抵押的已经不多、举步维艰，未来优质企业资金环境将大幅改善。

2）保函置换监管资金，缓解优质房企流动性压力。 11 月 14 日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银 行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），指导商业银行 按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。 《通知》明确商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务，置换金额不超 监管账户中保交付所需资金额度的 30%，保函期限与项目建设周期相匹配，置换资金优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。

3）内保外贷支持房企跨境增信。 11 月 21 日，全国性商业银行信贷工作座谈会上，央行副行长潘功胜提到，通过内 保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外 贷业务的支持力度，加快项目落地。 “内保外贷”的实施，是对“第一支箭”的补充，政策从境内信贷支持拓展到境外， 体现了监管层全面修复房企融资市场的决心，有利于稳定境内外投资者信心。12 月 9 日，中国银行利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款 规模为 7 亿元，已于 12 月 9 日实现提款。中行境内外两家机构共同参与，中国银行重 庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团 境外企业提供贷款融资。

2.债券融资：境内有展期公司允许抵押发债，无展期公司逐步向信用债恢复

11 月 8 日，交易商协会发文称，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进 并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民 营企业发债融资，这是今年第三次推出民企增信融资的新政。 “第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化 原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发 债融资。预计可支持约 2500 亿元民营企业债券融资。此次政策将房地产企业单独列出， 房企融资规模扩大，首单融资业务迅速启动，增信服务费率低于市场化民企增信服务费 率 50%，政策落地时间明显提速。

在第二支箭发出后，优质房企优质民企陆续开展储架式注册发行工作，合计申请规 模超 1300 亿元。其中，储架式发行的公司在注册有效期内可分期公开发行超短期融资 券、短期融资券、中期票据、永续票据、资产支持票据、绿色债务融资工具等产品，也 可定向发行相关产品，每期发行时确定当期主承销商、发行产品、发行规模、发行期限 等要素。11 月以来，有龙湖集团、美的置业、新城控股、万科、金地集团、金辉集团、 旭辉控股、绿城中国等房企申请储架式注册，合计申请规模超 1300 亿元，用于补充流 动性。

截至 2023 年 1 月 9 日，中债信用增进公司已通过公开业务邮箱收到上百家民营房企增信业务意向，并已向多家民营房企出具了发债信用增进函，2022 年 8 月以来，地产 公司已发行的由中债增担保的中期票据合计近 140 亿元。2022 年 8-10 月，中债增通过 全额担保的方式为优质民企龙湖集团、美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉集团、卓越 商管提供发债信用支持，合计发债规模 68 亿元，票面利率 3.2%-3.5%，认购倍数基本大 于 2。2022 年 11 月以来，有龙湖、美的置业、碧桂园、新城控股、金辉集团 5 家房企 发行了由中债增担保的中期票据，合计发行金额 77 亿元。从票面利率看，碧桂园、新 城控股、金辉集团中票发行的票面利率分别为 4.3%、4.3%和 4.0%，要明显高于龙湖集 团的 3%、美的置业的 2.99%。

3.股权融资：时隔6年后再放开，近期房企披露再融资额超300亿元

11 月 28 日，证监会发出“第三支箭”，决定在股权融资方面调整优化五项措施， 恢复上市房企和涉房上市公司再融资。包括：1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融 资；2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3）调整完善房地产企业境外市场上市政 策；4）进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用；5）积极发挥私募股权投资基金作用。 相较于“第一支箭”的信贷和“第二支箭”的债券，“第三支箭”股权融资既能给 房企“输血”，又不增加房企的负债，有助于改善房企资产负债表。其中，并购重组的 恢复，尤其利好优质房企，其收购或者控股其他企业的机会大大增加，利于行业出清。 对于“暴雷”房企，可通过重组等方式，理清各自债务关系，推动行业良性发展。

房企股权融资时隔 6 年后再次放开，地产行业在 A 股历史上经历几轮股权融资的放开与收紧，总体而言放开期远短于收紧期。2010 年 4 月，为抑制房地产投资过热，国 常会提出“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项 目贷款，证监会暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”；证监会称将会对两类企业 的股权融资征求国土资源部的意见。之后 A 股房企股权融资基本停滞。2015 年 1 月， 证监会宣布房地产再融资业务取消国土部事前审查，股权融资重新开放。一年半后的 2016 年 7 月，为约束房企过度加杠杆融资，股权融资再次停滞。此次“阀门”重启，房企 恢复再融资能力，其募集的资金可用于补充流动资金、偿还债务等，有助于房企减轻当 前资金压力。

复盘上轮（2015-2016 年）房地产行业股权融资开放窗口情况，整体看，在“阀门” 打开后，房企股权融资进程明显加快，融资总额超 2800 亿元，融资公司数量共 47 家， 以增发为主、央国企融资金额占比高。分类型看，增发、IPO、配股融资金额分别为 2335、 502、29 亿元，占比分别为 81.5%、17.5%、1.0%。分企业类型看，央国企和民企融资金 额分别为 1986、879 亿元，占比分别为 69.3%、30.7%。分企业看，融资金额靠前的企业 为绿地控股、招商蛇口、海南机场，分别为 645.4、567.3、240 亿元，均为央国企。

自 2022 年 11 月 28 日以来，已经有碧桂园、雅居乐、大名城、建发国际、新湖中 宝、陆家嘴、华夏幸福等 29 家房企披露再融资计划，融资方式包含配股和定向增发， 合计再融资金额超 300 亿元。 从资金用途看，本次房企再融资资金用途主要分为：用于政策支持的项目开发，比 如“保交楼、保民生”项目、经济适用房、旧城改造拆迁安置住房建设等；用于偿还有 息负债；用于一般营运资金、扩大经营优势；发行股份购买资产，推进内外部资源整合， 比如 12 月 5 日，招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团 24%的股权、招 商局投资发展持有的招商前海实业 2.89%股权并募集配套资金。

分企业性质看，有 18 家民营房企、10 家国有房企和 1 家混合所有制企业，民企和 国企再融资金额分别为 220 亿元和 127 亿元。 分上市地点看，A 股主要进行定增，进度相对更慢，H 股均为配售，截至目前 7 家 港交所上市的公司均已完成配售。并且，从募资用途看，A 股主要用于“保交楼”，H 股主要用于偿还债务和补充流动资金，比如碧桂园、新城发展强调募集资金用于偿还“境 外债务”，德信中国、旭辉控股指出集资金用于偿还“现有债务本息”。

分企业类型看，本次股权融资包括未出险房企以及出险房企，在放开再融资的规定 中，针对 A 股非公开发行股票的限制条件里，没有包含企业是否债务违约，此次再融资 放开能够缓解部分出险房企的流动性危机。比如，华夏幸福已于 12 月 2 日成功发布定 增公告，拟用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及符合上市公司再融资政策 要求的补充流动资金、偿还债务等。