消费建材行业销售、复苏及空间格局如何？

至暗时刻已过，疫后复苏在即。

1.疫情行业双重影响，22年地产受压下行

新房销售 2022 年表现疲软，疫情对销售情况有较大冲击。上半年由于上海疫情较 为严重，数据表现一直下滑，1-5 月新房销售额累计同比-31.5%，销售面积累计同比 -23.6%。下半年后期由于全国疫情的放开，全民整体购房计划减缓，数据也不容乐 观。总体而言，1-11 月新房累计销售额 118648 亿元，同比-26.6%，累计销售面积 121250 万平方米，同比-23.3%。

房屋新开工持续下滑，11 月受到疫情影响下降超预期。22 年房屋新开工数据表现 一路下滑，1-11 月份，房屋新开工面积 111632 万平方米，同比下降 38.9%。22 年上 半年新开工数据下降速度较快，主要受到短期内多地疫情反弹与长期内房地产企业 流动性短缺问题的影响；下半年由于政府政策与资金的支持下降速度相对较缓，但 11 月受到全国疫情放开的影响，新开工数据大幅度下降，开发企业房屋新开工面积 7910 万平，同比-50.8%，降幅比上月扩大 15.7pct，同比降幅甚至达到过去 10 年最 高。

反观竣工端在保交楼政策带动下，正缓步复苏。22 年上半年我国房屋竣工面积累计 同比一直在下降，直到 7 月的累计同比-23.3%开始止步下滑，主要是由于政府推出 的保交楼相关政策与资金持续落位的驱动，房屋竣工面积有望延续修复态势。下半 年 8-10 月连续三个月竣工数据继续边际修复，竣工面积累计同比数据降幅连续收 窄，分别为：-21.1%、-19.9%、-18.7%。但 11 月份由于全国疫情放开的影响，竣工 累计同比数据下降为-19%，降幅有扩大的趋势。

2.政策利好不断释放，疫后复苏值得期待

现金流制约下的地产板块持续下行，融资利好不断出台。2020 年 8 月监管部门发布 的三线四档要求使得地产行业发展模式在高监管下“高速降档”，逐渐演化成 2021 年底头部房企债务危机的集中暴露。融资困难加剧、销售回款变慢，大部分房企资 金彻底断裂，也出现了大面积的楼房烂尾和房贷“断供潮”。如万科 2021 年利润 13 年来首次大幅度下降，毛利率为 21.82%，同比下滑 7 个百分点；中海地产 2021 年 毛利率 23.54%，同比下降 6.5 个百分点。直至 2022 年一季度，房企业绩仍然惨淡， 继续延续下行趋势。对此政府 22 年不断推出地产企业融资利好政策，如射出信贷、 债券、股权三支箭等以缓解优质房地产的资金压力，恢复居民购房信心。

同时，需求端的刺激政策频频出台，助力修复基本盘。在融资端“三箭齐发”后， 房企供给端矛盾逐渐解除，当下房地产松绑，疫情也逐渐放开，房地产下一步放松 需力保需求复苏。因此政府也出台了相关政策，如 22 年 1、5、8 月央行三次下调贷 款市场报价 (LPR)、五限松绑、一人购房全家帮等政策带动住房需求的释放。

疫情或会带来短期扰动，竣工持续修复可期。目前我国疫情态势逐步放开，国务院 联防联控机制综合组今日也发布了《关于对新型冠状病毒感染实施“乙类乙管”的 总体方案》。方案中针对检测、判定、出入境管理等方面均作出了更为宽松的具体要 求。随着各地已经度过或正在度过感染高峰，后续复工复产有望持续推进。并且在 保交楼政策的加持下，各大房企目前的工作重心仍为竣工层面，竣工数据的持续修 复值得期待。数据上，根据东北证券地产组发布的《房地产行业 2023 年投资策略：心有所向，身必随往》中的预测，2023 年竣工面积 9.08 亿平，同比+5.3%。

新开工降幅或会有所收窄，但压力尚存。从历史数据来看，土地成交数据与新开工 数据有较大关联，根据规定，开发商在拿到《国有土地使用证》证满二年未动工开 发的，政府可以无偿收回土地使用权。对于土地闲置认定满 1 年以上未满 2 年的， 将按规定收取土地闲置费。所以地产商一般会在一年内对拿到的土地进行开工处理。 从土地成交数据与新开工数据的表现上看，一般新开工数据滞后土地成交数据6-9个月。百城成交土地占地面积半年度累计同比 2022 年下半年降幅开始收窄，预计2023年2季度开始新开工数据有望好转。

3.细分行业空间格局正优化，龙头演绎强者恒强

原材料经历剧烈上涨之后，渐渐回归常态。2021 年，沥青，乳液伴随石油价格上涨， 同比分别上涨 16.31%，63%。2022H1 因地缘政治等因素石油价格持续上涨继续带 动石油化工相关产品沥青、乳液等化工产品上涨。沥青 2022H1 同比涨幅 26.89%， 环比上涨 20.00%，6 月触及价格高点 5500 元/吨并维持，7 月上旬开始回落；乳液 2022H1 同比上涨 21%，环比 3.04%。乳液、沥青等原料已经从 7 月开始回落，23 年 企业原材料压力有望持续减弱回归常态。

行业出清仍在继续，格局变革正在进行。2021 年的原材料上涨已经让中小企业叫苦 不迭，防水行业中，2021 年中国规模以上防水企业主营业务收入达 1261.59 亿元， 同比增长 16.06%，其中东方雨虹占比 25.31%，2021 年中国规模以上防水企业利润 总额达 75.64 亿元，较 2020 年增加了 1.7 亿元，同比增长 2.26%。

可见 2021 年随着 原材料价格大幅上涨，规上企业收入与利润增速匹配失衡，表明已经有部分企业出 现增收不增利或亏损情况。涂料行业也是如此，行业龙头市占率提升明显。根据涂界发布的 2022 中国建筑涂料 品牌25强榜单，排名第一的是立邦——市占率13.33%，而去年榜单中同为第一的 立邦市占率仅为9.11%，提升超过4个百分点，排名前五名的品牌市占率均有不同 程度的提升。我国目前建筑涂料品牌CR3 为 23.94%，同比上一年提升8.3pct。龙头 品牌市占率逐步提升，行业格局正逐步优化，中小企业出清仍在持续。

企业业绩已经触底，低基数+产业复苏曙光已现。消费建材企业大部分毛利率已经 在 2022H1 到达拐点，随着原材料价格的调整以及整体经济运行的恢复，毛利率有 望处于上升通道。从收入以及利润角度看，龙头消费建材公司净利润先于收入恢复， 如东方雨虹、三棵树、伟星新材单 Q3 利润同比增速出现显著改善，22 年低基数下， 尤其龙头企业 23 年业绩值得期待。