我国自住房增量驱动力分析

我国自住房增量空间可根据驱动力分类为以下三类：

1.驱动力 1：城镇化驱动需求

1.1 假设 1：中性假设下，2030 年我国人口数量降至 12.92 亿人

人口发展规划为 2030 年人口达到 14.5 亿人，实际情况或难达预期。根据国务 院发布的《国家人口发展规划（2016—2030 年）》，我国人口总规模增长惯性减弱， 至 2030 年前后人口总规模达到峰值。按照规划目标，2020 年我国人口总量达到 14.2 亿人，2030 年达到 14.5 亿人，总和生育率稳定在 1.8。然而实际情况为 2020 年我 国总人口达 14.13 亿人，总和生育率为 1.31；2022 年我国总人口为 14.12 亿人，总 和生育率为 1.06，就实际人口总量变化趋势及总和生育率而言，我国人口峰值或已 提前到达，未来十余年我国人口发展或不及预期。

我国过去十三年总和生育率处于低生育率区间，生育率走向低迷。 2010-2022 年，我国平均总和生育率为 1.59，而人口世代更替所需的总和生 育率为 2.1，因此一旦生育率低于 1.5，就可能陷入“低生育率陷阱”。 自 2017 年以来，我国总和生育率迅速走向低迷。2017-2022 年我国总和生 育率分别为 1.84、1.59、1.49、1.31、1.16、1.06。2022 年 1.06 的总和生育 率水平创历史新低。 我国出生人口数量亦迎来持续下滑，2017-2022 年我国出生人口数分别为 1797、1527、1405、1215、1062、956 万人，五年复合增长率为-11.86%。与日本（2021 年，总和生育率 1.3）、新加坡（2022 年，总和生育率 1.4）、 澳大利亚（2021 年，总和生育率 1.7）对比，目前我国总和生育率（2022 年， 总和生育率 1.06）均为较低水平。此外，纵观日本、新加坡、澳大利亚的总 和生育率变化趋势，近十余年其均保持较为稳定的水平，而我国总和生育率 波动较大且处于下降趋势中。

人口政策效果不及预期，老龄化、少子化现象日益显现。 自 1949 年以来，我国人口政策可分为 4 个阶段，鼓励生育期、计划生育调 整期、二孩政策调整期、三孩政策期。值得注意的是，2001 年开始，经历了 几十年的严格计划生育后，我国逐步放开“一孩政策”，经历“双独二孩”、“单 独二孩”到“全面二孩”、“全面三孩”。 然而，根据人口普查结果，1982、1990、2000、2010、2020 年我国人口区间 年均增长率分别为 2.13%、1.71%、1.23%、0.63%、0.53%。结果显示，经历 近二十年的“二孩”政策调整，我国人口增长放缓趋势仍然持续，老龄化、少子化现象日益显现。 中国指数研究院的数据显示，在大湾区的购房人口中，25-34 岁购房者占比 50%。因此我们将 25-34 岁人群视为适龄购房人群。2021 年，我国人口抽样 数据显示，25-34 岁人口占总人口比例为 14.71%，较 2003 年的 17.31%下降 近 3 个百分点。根据 OECD 预测，2022 至 2060 年，我国 25-34 岁人口数量 将由 2.11 亿人下降至 1.36 亿人。

假设未来我国人口总和生育率为 1.0，则 2030 年我国人口将跌破 13 亿人。 我们参考 2023 年 2 月王炳文发表的《我国内生性人口收缩的主要特征、影 响及政策建议》、2009 年 8 月钟晓青发表的《我国人口增长的总和生育率模 型及人口预警》中的人口预测模型，根据总和生育率进行本报告的人口预测。 假设 2023-2050 年我国人口世代更替的总和生育率为 2.1，以简易公式“当年 人口数量=上年人口数量+上年人口数量*（当年总和生育率-2.1）”测算我国 人口总量。结果表明，当 2023-2050 年我国人口总和生育率为 1.0 时，2030 年我国人口将降至 12.92 亿人，2050 年降至 10.36 亿人。在总和生育率分别为 0.7、0.8、0.9、1.0、1.2、1.5、2.1 的情况下，2030 年 我国人口总数将为 12.61、12.71、12.82、12.92、13.13、13.45、14.12 亿人， 2050 年我国人口总数将为 9.51、9.79、10.07、10.36、10.96、11.93、14.12 亿 人。

1.2 假设 2：预计未来 10 年内我国城镇化发展仍处于中高速期

1949 年以来我国城镇化率并非线性变化，近 40 余年我国常住人口城镇化率增 长迅速，由 18%增至 60%以上。 阶段 1（1949-1978 年）：改革开放以前，我国城镇化速度缓慢，近 30 年间 从 11%增至 18%。 阶段 2（1978-1994 年）：1978 年，党的十一届三中全会召开，作出把党的工作重心转移的经济建设上来和实行改革开放的重大决策；1984 年, 党的十 二届三中全会召开，中国改革重点从农村转向城市，我国城镇化恢复发展， 乡镇企业开始涌现，工业城镇化启动。1994 年，我国城镇化率增加至 28.51%， 即距 1978 年约 16 年，增长 10 个百分点。 阶段 3（1994-2011 年）：1994 年，我国开始实施分税制改革，中央和地方的 财政关系从分权走向集权，地方政府吸引外地经济主体流入本地的意愿增 强，导致产品与要素的跨地区流动性增加，地方政府发展经济的模式从“经 营企业”向“经营城市”转变，土地城镇化启动，人口流动加强。2011 年，我 国城镇化率达 51.83%，城镇化进程过半。 阶段 4（2011 年至今）：与常住人口城镇化率相比，我国户籍城镇化率水平 不高，这一阶段开始关注人口城镇化，解决土地快速城镇化带来的问题。 2021 年，我国常住人口城镇化率达 64.72%，而户籍人口城镇化率仅 46.70%。

对比发达国家，我国城镇化率仍有可观上升空间，未来近十年我国城镇化依旧处 于中高速发展阶段。 我国城镇化率较发达国家城镇化率低约 15 个百分点。2022 年我国城镇化率 达 65.22%。根据联合国数据，2022 年美国、韩国、加拿大的城镇化率水平 分别为 83%、81%、82%，均达到 80%以上水平。即与发达国家相比，我国 城镇化水平还有超 15%的提升空间，未来 20 年，城镇化仍然是我国房地产 的重要驱动力之一。 纵观发达国家城镇化进程，城镇化率或在达 70%后增速下降。韩国在 1982- 1988 年实现了城镇化率由 60%增至 70%，用时约 6 年；而其后城镇化率由70%增至 80%用时约 14 年。加拿大在 1950-1962 年实现城镇化率由 60%增 至 70%，用时约 12 年；而城镇化率由 70%增至 80%用时约 42 年。二者在 城镇化率达 70%之后增长 10 个百分点所需的时间是达 70%之前的两倍以 上。 预计 2032 年我国城镇化率达 70%以上。2022 年我国城镇化率为 65.22%， 较 2021 年增加 0.5 个百分点。根据我国最新城镇化率增速及发达国家城镇 化率进程，我们假设 2023 年后我国城镇化率每年增加 0.5 个百分点，则将 在 2032 年达到 70.22%的水平；之后以每年增长 0.25 个百分点的增速发展， 则 2050 年我国城镇化率将接近 75%。因此，预计在未来近十年内，我国城 镇化率仍然会处于中高速发展阶段。

1.3 中性假设下，2030 年我国城镇人口数量将降至 8.94 亿人

城镇人口数量变化是我国住房城镇化驱动需求的主要影响因素，我们根据上述假 设 1 及假设 2 测算我国城镇人口数量，结果显示，中性假设下（总和生育率=1.0）， 2022-2030 年我国城镇人口数量由 9.21 降至 8.94 亿人。

另外，若我们对城镇化发展速度进行更为乐观的预测，即假设城镇化率达到 70% 以前每年增加 0.8 个百分点，达到 70%以后每年增加 0.35 个百分点，则我国城镇化 人口将在 2028 年达到峰值 9.25 亿人，到 2030 年发展至 9.14 亿人。

2.驱动力 2：改善需求

住房升级下，人均居住面积的提升是我国住房改善需求的主要影响因素。我国城 镇人均居住面积正在逐年提升，在其已提升至一定水平的背景下，我们预计至 2030 年年增速为 0.7 平米/人。

根据第六次和第七次人口普查数据，2010 年我国城镇人均居住面积为 30.8 平米/人，2020 年我国城镇人均居住面积为 38.6 平米/人，十年间增加 8.3 平 米/人，平均每年增加 0.83 平米/人。 参考 2021 年各国人均居住面积，2020 年我国 38.6 平米/人的城镇人均居住 面积在其中已处于中上位置，虽距离澳大利亚、加拿大、美国、德国仍有一 定空间，但与波兰、英国、法国相当，胜于俄罗斯、韩国、日本等国家。 因此，本报告认为我国城镇人均居住面积已达到中上水平，伴随房价提升， 我国城镇人均居住面积增速将放缓，假设 2021-2030 年每年城镇人均居住面 积增加约 0.7 平米/人。

3. 驱动力 3：更新改造空间

城镇存量住房未过剩，2020 年城镇人均住房间数仅 1.1。根据第七次全国人口 普查统计数据，2020 年全国家庭户居住住房总面积为 517.2 亿平方米，较 2010 年 增长 34%。2020 年人均住房间数为 1.2 间/人，较 2010 年增长 20%。值得注意的 是，城乡之间住房数据具有较大的差异。2020 年城镇存量住房建筑面积仅 292 亿平 方米，占总住房面积 56%。2010-2020 年，乡村平均每户住房间数由 3.6 增至 3.9， 而城镇平均每户住房间数由 2.7 增至 2.8；乡村人均住房间数由 1.1 增至 1.4，而城镇 人均住房间数仅由 0.9 增至 1.1。相比之下，城镇存量住房并未过剩，且 1.1 的人均 住房间数处于略低水平。

我国存量住房中高房龄、住房设施不完善、小户型或低楼层的住房比例较高，至 少 3 成住房待更新。 房龄结构方面，根据 2020 年第七次人口普查数据，我国存量住房中 20 年以 上房龄住房占比高达 35%，其中，房龄为 20-30 年占比 20.55%，30-40 年占 比 10.25%，40 年以上占比 4.2%。 住房设施方面，由于老房占比较高，我国存量住房设施状况亦有待改善。截 至 2020 年，80%以上的住房无电梯，21%以上的住房无水冲式卫生厕所， 16%以上的住房无洗澡设施。 户型结构方面，截至 2020 年，我国存量住房中一户型占比近 12%，四户及 以上占比不足 20%。 楼层结构方面，平房占比高达 28%，7 层及以下占比为 53%，高层及超高层 住房占比低。 来源结构方面，全国住房中，商品房占比仅为28%，无产权住房占比为19%， 非商品住房占比 49%。

预计未来更新率为 1%，每年更新 3-4 亿平米。根据中国政府网公布的数据， 2016-2020 年 8 月，全国开工改造各类棚户区 2300 多万套，假设每套为 50 平米， 合计更新改造 11.5 亿平米，平均每年改造约 2.5 亿平米。根据 2010 年城镇住房面积 为 181 亿平米，2020 年城镇住房面积为 292 亿平米计算，2015-2020 年平均住房面 积约 260 亿平米。由此计算得更新率约 1%，根据更新改造空间=存量住房面积*更新 率，预计未来每年更新 3-4 亿平米。