房地产行业现状如何？

房地产迎来拐点，产业链有望回暖。

1.地产政策利好出台，促进行业健康发展

地产风险逐渐缓释，政策推动迎来健康发展。2022 年房地产行业面临较大经营压力，部分购房者停贷、房 企债务违约等，市场信心受到一定损害。然而政府及时推出房地产支持政策，帮助行业化解风险，促进行业健 康可持续发展。

2.预计房价企稳，市场信心回暖

当前房价有待止跌企稳。2022 年以来，多数城市住宅价格环比下降，2022 年 8 月多达 68 个城市住宅价格 下降，表明房地产销售和价格存在一定压力。不过，这一趋势已经逐渐触底迎来反转。2022 年 11 月、12 月商 品房住宅价格分别环比提升 0.0139、0.0384 万元/平方米，房价已经止跌。2022 年 12 月，70 个大中城市二手住 宅价格指数同比仍然下降较多，不过环比降幅已经开始稳定。预计后续房价会逐步企稳回升，居民购房信心将 增强。

3.新房装修需求反弹，存量更新空间大

商品房销售下滑较多，表明当前房地产需求疲弱。一方面，由于房地产企业资金链面临压力，同时疫情多 发干扰正常工期进展，因此，房屋竣工面积下滑明显。房地产新开工面积急剧下滑也表明房地产企业本身存在 压力。另一方面，由于居民收入受到疫情影响，并且对于房地产市场信心下降，商品房销售面积下降也较多。 商品房销售面积降速与房屋竣工面积下降幅度接近，说明供给端是影响房地产销售收入的重要因素。商品待售 面积也较往年增长，正是居民端收入和购房意愿受到一定影响。

二手房交易亦偏弱。从部分城市二手房交易情况来看，2022 年成交数量较 2021 年偏弱。我们发现由于 2021 年疫情控制较好，因此部分城市二手房交易超过了 2019 年同期水平。2022 年 11 月二手房交易迎来短暂恢复， 后续由于疫情影响导致二手房交易回落。房地产市场逐步企稳，2023 年信心将继续恢复。政府从信贷、债券和股权融资给予了房地产企业大力支持， 预计 2023 年房地产企业现金流压力将得到缓解，保证住宅交付成为重要工作。疫情等外部干扰因素也将逐渐消 退。所以供给端将得到明显改善。受益于经济重回较高增速，居民收入和信心改善，房产需求端也将改善。房 屋住宅竣工面积增速超过新开工面积增速，并且已经于 9 月份开始反弹，房屋竣工端已经开始恢复，预计信心 稳定、资金到位后新开工面积增速也将回升。

成熟房地产市场以存量交易为主，中国二手房交易占比仍有较大提升空间。美国房地产市场中以成屋（二 手房）交易为主，2021 年成屋销售占总销售的比重已经达到 89%。中国房地产市场仍然以新房销售为主，2021 年新房销售额占比为 70%，二手房销售占比仅为 30%。随着人口增长趋于平稳，房地产市场发展逐渐走向成熟，存量房屋交易将占据主要地位。对比中国不同等级城市，可以发现，一线城市的二手房交易占比高于新一线城 市，而新一线城市二手房交易占比又高于全国平均水平，其中，北京二手房交易占比已经达到 70%左右，逐渐 接近成熟市场水平。

存量房屋交易占比上升，家装升级改造潜在需求较大。根据第七次人口普查数据，中国存量房屋建成时间 主要分布为 1990-2014 年，2015 年以后新建住房较少，这一结构与中国房地产发展速度一致。34%以上的房屋 房龄达到了 20 年以上，52%的房屋房龄介于 9-20 年之间，老旧房屋改造、改善性装修需求存在较大潜在空间。 根据艾瑞数据，新家装修仍为家装用户第一大动机，占比为 34%，不过改造老旧房屋、改善居住环境和审美变 化三项装修动机占比已经达到 35%。存量房屋交易占比上升，升级改造的家装需求稳步增加，而且升级改造中 还存在一定消费升级趋势。

4.收入改善储蓄释放，家装消费档次存在韧性

2023 年居民收入改善，被动储蓄释放；具备长期和耐用属性，家装消费支出仍将保持稳定。2022 年整体经 济压力较大，居民收入增速放缓，前三季度平均增速仅为 4.2%，低于疫情前的 8%。疫情对收入预期的影响以 及房价对于资产预期的影响导致了居民储蓄增加，2022 年前三季度居民平均储蓄率为 40%，高于疫情前的 33%。 近年来，人均居住消费保持稳定增长，即便在 2020 年疫情期间，人均居住消费仍然保持 3.2%的增长。家装消 费是一项长期性、耐久性资本开支，消费者会选择品质更优的产品，且能够进行购置和置换住房的群体在整体 中仍具有较好经济条件和潜在消费能力，因此我们认为家装消费并不会存在明显的降级。