房地产行业销售、价格及结构分析

预计 22 年全国销售同比-30%，降幅将创历史新高。

1.销售总量：预计目前全国真实销售累计同比-40%、及全年同比-30%

1）交易口径数据：2022 年 1-10 月 34 城销售面积同比-29%，其中，一二线（19 城） 同比-26%，三四线（15 城）同比-43%，但如果考虑更多低能级城市和剔除部分城市数据 美化（苏州和青岛等），估算目前交易口径下全国销售面积累计同比约-40%上下。 2）房企口径数据：2022 年 1-10 月 50 家主流房企销售面积同比-44%，鉴于上述 50 家房企销售基本能代表市场销售走势，估算目前房企口径下全国销售面积累计同比约-44% 上下。 3）居民贷款数据：2022 年 1-10 月居民户中长期新增人民币贷款 2.35 万亿元，同比 -54.2%，侧面验证了全国商品房销售出现了大幅下降，但剔除杠杆率下降以及房价下降等 拖累影响，估算居民贷款口径下全国销售面积累计同比约-50%~-40%。

4）统计口径数据：2022 年 1-10 月统计局全国商品房销售面积同比-22%，但考虑到 去年统计局销售口径调整加入了保障房等因素，我们认为统计局口径的销售同比数据一定 程度有所失真，并且其降幅不能代表目前市场销售差的程度。 综合考虑交易口径销售、房企口径销售以及居民中长期贷款等多方面数据，我们预计 2022 年 1-10 月全国真实商品房销售面积同比约-40%，并且考虑 2021Q4 销售基数进一 步大幅走低，预计 2022 年全国真实商品房销售面积同比-30%*、对应约 12.5 亿平米，同 比降幅将创下历史新高。

此外，再剔除商办等非住宅销售后，按照 2015-21 年商品房销售面积中住宅平均占比 为 87%调整后，我们估算 2022 年全国真实住宅销售面积同比-30%、对应约 11 亿平米。

2.销售价格：一二手房价持续下行，源于购买力下降、购房预期悲观

一手住宅方面，2022 年 10 月，70 城一手住宅销售价格环比-0.4%，同比-2.4%；其 中，一线、二线、三线城市分别同比+2.6%、-1.3%、-3.9%。二手住宅方面，2022 年 10 月，70 城二手住宅销售价格环比-0.5%，同比-3.7%；其中，一线、二线、三线城市分别 同比+1.3%、-3.2%、-4.7%。 从价格拐点来看，一手住宅价格自 2021 年 7 月起同比增速持续放缓，2021 年 9 月开 始环比增速转负，2022 年 4 月同比增速转负、同比下降已持续 7 个月；二手住宅价格自 2021 年 7 月起同比、环比增速持续下行，并于 2021 年 9 月环比增速转负，2022 年 2 月 同比增速转负、同比下降已持续 9 个月。 我们认为，一手房、二手房房价持续下行，主要源于经济走弱背景下居民购买力下降、 房价下降背景下居民购买意愿不强、停贷事件影响购房者预期、新冠疫情反复限制销售恢 复等不利因素。总体而言，目前房地产市场需求端仍处于低迷状态

3.销售结构：一二线具有强韧性和弹性，改善需求具有蓄水池效应

1）城市结构：一二线相较于三四线呈现出更强的基本面韧性和弹性 从成交能级结构来看，2022 年 1-10 月，34 城的销售面积同比-29%，其中，一二线 城市（19 城）同比-26%，三四线城市（15 城）同比-43%，今年市场走弱背景下，一二线 城市供需两端相对更健康，较于三四线城市，一二线城市相呈现出更强的基本面韧性，并 且我们认为一二线城市也将呈现出更强的基本面弹性。

2）需求结构：改善需求处于压制状态，其蓄水池效应或是拉动销售的关键 需求结构方面，从深圳、上海、无锡商品房住宅成交套数的结构占比来看，刚需占比 逐步下降，刚改及改善需求占比逐步提升，尤其在 2022 年销售总量大幅下降的背景下，刚 改及改善需求占比呈现出更显著的提升。目前，深圳、上海、无锡的商品房刚改+改善需求 占比已经分别从 2011-12 年的 15%、51%、80%逐步提升至目前的 69%、65%、86%。 从短期来看，2016 年以来政策一直倾向于支持刚性需求，刚性需求也一直处于持续释 放的状态，而改善型需求政策一直相对从严，导致改善需求一直处于压制状态，这意味着 其具有蓄水池效应，或将是后续拉动总量需求比较好的方向；从长期来看，随着后续我国 人均 GDP、人均可支配收入的提升、人均住房面积提升等，改善型需求或将逐步成为需求 重要组成部分、甚至是主导部分。