地产竣工端态势如何？

地产政策延续宽松态势，竣工面积有望持续改善。

1、 政策底逐步显现，保项目支撑竣工边际改善

三条红线政策+疫情，房地产行业已至底部。2016 年 12 月国家首次确定“房住 不炒”的主基调，2021 年“三条红线”政策和房地产贷款集中度管理制度相继落地， 进一步压缩涉房贷款、按揭贷款、开发贷，房企融资通道加速收紧，房企债务规模 增速显著下降；受高周转运营模式的影响，2021 年房企到期债务规模突破万亿，叠 加 2021 年下半年地产销售动能减弱，房企资金压力凸显，部分民营房企美元债相继 违约，流动性风险蔓延。2022 年疫情呈现点多、面广、频发的特征，居民收入预期 下降，叠加停贷事件导致消费者对房企交付信心不足，市场信心受到较大冲击，购 房者大多持观望态度，购房意愿下降，房企销售回款困局难解，流动性风险蔓延。

地产维稳政策发力：提振需求&疏通融资。受房企资金承压和疫情的双重影响， 项目存在停工或延期交付的风险，叠加经济增速趋缓和疫情反复导致购房者收入预 期下降，2022 年 7 月发生停贷事件。国家聚焦“保交楼、稳民生”，疏通房企资金和 提振市场需求协同发力。第一类，针对房企——疏通资金，一方面，交易商协会、 六大国有银行等金融机构通过增信工具助力房企融通资金，提振市场信心；另一方 面，地方成立纾困基金，精准聚焦保交楼，进一步控制停贷风险；同时，地方政府 可适当优化预售资金监管政策，提高预售资金的使用效率。第二类，针对购房者— —刺激消费，在疫情反复以及停贷风险尚未完全出清的情况下，购房者观望情绪浓 厚，国家密集出台政策组合拳稳地产：中央层面，通过降息、降准、下调首套住房 商贷利率、个税退税优惠降低购房和换房成本；地方层面，以满足刚需和改善性住 房需求为核心，因城施策用好政策工具箱，进一步激活地方楼市需求。

整体销售数据弱势运行，住宅需求呈现持续修复态势。受国内疫情反复以及地 产停贷风险尚未完全出清的影响，购房者观望情绪浓厚，销售数据维持弱势运行的 态势，2022 年 10 月全国商品房销售面积为 9,758 万平方米，同比降低 23.22%；2022 年 1-10 月累计销售面积为 111,179 万平方米，同比降低 22.27%，较 1-9 月降幅扩大 0.09pct。其中，2022 年 1-10 月住宅、办公室、商业营业用房累计销售面积同比增速 分别为-25.54%、4.02%、-0.38%，较 1-9 月增幅变动 0.16pct、-1.57pct、-2.64pct，住 宅需求呈脉冲式修复。

政策重心向“保主体”倾斜，政策底逐步显现。2022 年 11 月国家稳地产措施持 续加码，与 2022 年上半年以刺激需求为主的激励政策不同，本轮稳地产政策重心向“保主体”倾斜，主要原因：（1）2022 年 10 月全国整体销售数据弱势运行，房企销 售回款有限；（2）2022 年 11 月旭辉、中粮等民企停止支付境外债本息；（3）2023Q1 将迎来偿债高峰期。本轮政策措施主要包括：11 月 8 日交易商协会宣布将支持民营 地产企业发行债券，金额约 2500 亿元，中债信已同意为龙湖集团、新城控股和美的 置业发债提供担保，金额分别为 200、150、50 亿元；11 月 14 日，银保监会发布预 售资金监管新规，保函可用于置换预售资金，置换金额不得超过确保项目竣工交付 所需金额的 30%，保函置换优先用于项目工程建设和偿还项目债务，不得用于新增 投资、购买土地等；六大国有银行为优质房企提供意向性授信金额超 1.6 万亿；11 月 28 日五项地产企业股权融资调整优化措施。国家以缓解房企融资压力作为政策切 入点，给予优质民营房企一定的调节缓冲期，短期内有效控制房企流动性风险进一 步蔓延；同时提振市场信心，有望带动销售端企稳，逐步引导房地产行业形成良性 循环。截至 2022 年 11 月 27 日，30 大中城市商品房累计成交面积为 13,676 万平方 米，同比降低 22.14%，降幅较 11 月 20 日扩大 0.65pct，房地产行业政策底逐步显现， 政策传导落地引导销售端企稳尚需时间。

地产保交楼支持竣工边际改善，投资开工尚需等待。随着纾困基金逐步落地以 及预售资金监管较严，停贷风险得到有效控制，地产项目陆续复工复产，2022 年 1-10 月房屋累计竣工面积为 46,565 万平方米，同比降低 18.72%，较 1-9 月降幅缩小 1.14pct， 竣工数据持续改善，保交楼政策初显成效。房地产开工尚显低迷，主要原因：（1） 销售整体仍弱势运行，在保交楼主基调下，资金优先用于项目建设；（2）2021 年 7 月，监管部门要求试点房企拿地销售比不超过 40%，拿地金额受限，2022 年 1-10 月 购置土地面积为 7,432 万平方米，同比降低 53.03%；（3）2023Q1 将迎来偿债高峰期， 房企拿地趋于保守；（4）疫情频发。2022 年 1-10 月房企开工面积为 103,722 万平方 米，同比降低 37.79%，降幅缩小 0.24pct，自 2022 年累计同比降幅首次收窄，但受 疫情拖累，地产投资开工端拐点尚需等待。

2、 地产政策延续宽松态势，“保主体”助推竣工端延续修复态势

基于基本面分析，我们预计： 政策端：地产宽松政策有望延续。目前政策组合拳已起到一定效果，房地产市 场或处于筑底阶段。近期地产刺激政策频出：满足条件的预售资金可用于项目建设 和偿债、约 2000 亿元增信发债额度、超 1.6 万亿元银行意向性授信金额，且银行授 信合作范围较广，包含房地产开发贷款、并购贷款、按揭业务、保函、保理、债券 投资等形式，未来政策受益的民企数量有望持续扩大。地产政策托底力度持续加强， 有望防止信用风险进一步扩散，同时提振购房者信心，逐步引导市场进入良性发展 轨道。但债券发行存在实物资产抵押、额度分配等问题，目前银行授信为意向性授 信，后期需持续关注授信范围变化以及资金落地情况。目前地产销售端尚未明显改 善，2023Q1 房企将迎来偿债高峰期，我们预计地产宽松政策仍有进一步拓展的空间。 销售端：需重点关注地产销售的修复情况。增信融资金额和纾困基金规模有限 且具有时效性，中长期来看，房企流动性困境能否破局仍取决于销售端的复苏态势。 近期地产融资端利好政策频出有望缓释地产信用风险，进一步支撑市场信心边际修 复；但考虑到冬季是疫情高发期，后期需持续关注地产销售的修复情况。

竣工端：保交楼和预售资金监管新规支撑竣工端持续改善。受行业高周转运营模式的影响，施工面积处于历史高位，在保交楼主基调下，销售回款资金将优先用 于后端施工竣工阶段；近期出台预售资金新规，保函置换优先用于项目工程建设和 偿还项目债务，在严格控制风险的基础上提高资金使用效率，为 Q4 竣工端修复提供 较强的支撑。2023 年房企到期债务规模依旧较大，在销售端没有显著改善的前提下， 我们认为房企流动性风险存在蔓延的可能，预计保交楼仍为 2023 年地产政策的主基 调，竣工端有望持续改善，预计 2023 年竣工面积修复至同比个位数下降。