京基智农主营业务、股权结构及经营情况如何？

聚焦生猪、深植广东的养殖新秀。

1.公司简介：生猪养殖为战略主业，房地产只做存量项目

现代农业：作为国内推出首个国家级审定黄鸡配套系的农牧企业，公司在养殖领 域已拥有四十余年的经验积淀。从业务构成来看，公司饲料以内销为主，养殖业 务前期主做鸡苗和肉鸡，近年正聚焦生猪养殖，在广东及周边开展规模化生猪养 殖项目建设，目前在建及建成产能已达 225 万头，2022 年、2023 年生猪出栏规划 分别为 100 万头以上、200 万头以上。从销售区域来看，公司定位服务粤港澳大 湾区市场，旗下养殖基地已开拓肉鸡供港、深圳生猪保供、连锁零售等多类重要 渠道，未来待生猪养殖业务不断放量，现代农业将成为公司的核心创收板块。 房地产业务：该板块目前只做山海御园、山海公馆两个存量项目，未来将逐渐退 出公司主业。具体来看，按照公司披露的调研活动信息，山海御园预计将于 2022 年四季度交付并确认收入，山海公馆预计将于 2023 下半年交付并确认收入。

2.公司治理：股权分布较为集中，非主业剥离已完成

公司股权分布较为集中。京基智农的控股股东为京基集团有限公司，截至 2022年 9 月 30 日的持股比例为 67.92%（其中 29.85%通过全资子公司深圳市京基时代 实业有限公司间接持有）。京基集团有限公司控股股东陈华为京基智农的实控人， 共间接持有公司 61.13%的股权，京基集团有限公司总裁周磊为其一致行动人。

公司非主业剥离已在 2020 年基本完成。2019 年 7 月，公司董事会同意全资设立 生猪养殖业务主体广东康达尔农牧有限公司（现已改名为广东京基智农时代有限 公司）成立，标志着公司正式开始向聚焦生猪养殖的核心战略迈进。2019 年 9 月， 公司运输业务主体深圳市康达尔（集团）运输有限公司、深圳市康达尔交通运输 有限公司被正式转让。2020 年 4 月，公司自来水业务主体深圳市布吉供水有限公 司 70%股权对应的表决权及相关股东权利被委托给深圳市众鹏实业有限公司行 使，自此不再纳入公司合并范围，标志着公司公共事业板块剥离完成，进而形成 了当前聚焦生猪养殖业务、运作地产存量项目的业务格局。

公司质押余量较大，预警价最高为 10.86 元。截至 2022 年 10 月 11 日，公司控股 股东京基集团有限公司累计质押公司股份数量为 8432.39 万股，占其所持公司股 份的比例为 42.33%，占公司总股本的比例为 16.12%，其全资子公司深圳市京基时 代实业有限公司累计质押公司股份数量为 1.52 亿股，占其所持公司股份的比例为 97.09%，占公司总股本的比例为 28.98%。其中京基集团有限公司质押给华兴银行 深圳分行的 2800 万股公司股份预警价格最高，为 10.86 元/股，该笔质押的平仓 价格为 9.41 元/股。

3.经营情况：肥猪出栏快速增长，养殖成本持续下降

房地产业务 2021 年仍为公司主要创收业务。受前期项目交付影响，2021 年公司 商品房收入为 22.16 亿元，于总营收中的占比仍接近 70%，毛利率为 70.67%，贡 献了公司几乎所有的毛利，毛利率较高主要系公司拿地成本较低。考虑到公司的 山海御园项目、山海公馆项目预计分别于 2022Q4、2023H2 开始确认收入，公司近 两年的商品房收入和利润或仍将保持较高水平，但占比大概率不断递减。

生猪出栏快速增长，Q3 业绩回暖明显。自 2021 年徐闻一期首批肥猪出栏以来， 公司生猪出栏量保持快速增长，2022 年前三季度生猪养殖业务共实现收入 14.62 亿元，生猪出栏量同比增加 1165.05%至 89.30 万头，其中肥猪出栏超 70 万头， 公司的育肥产能布局正在快速兑现。整体来看，由于上半年猪价整体偏低且公司 截至 Q3 末无房产项目结转收入，公司 2022 年前三季度收入同比减少 24.11%至 21.86 亿元，归母净利润同比减少 112.40%至-0.47 亿元。分季度来看，下半年公 司出栏延续快速增长且国内猪价上涨明显，公司 Q3 业绩实现量利齐增，收入同比 增加 255.37%至 10.91 亿元，归母净利润同比增加 222.12%至 1.38 亿元。

公司头均盈利水平已处于同行中游水平。按照公司披露信息，随着投产项目产能 利用率稳步提升以及配套饲料厂的逐步投产，公司 2022 前三季度出栏肥猪的生产 成本仍相较 2021 年全年下降约 0.7 元/kg 至 17 元/千克，公司预计 2022 年全年 的完全成本将降至 17-17.5 元/kg。按照公司业绩预告披露，公司 2022 年前三季 度无房地产项目集中交付结转收入，我们进一步比较公司和其他上市养殖公司的 头均盈利情况可以看出，公司养殖业务 2022 年前三季度的单季盈利水平均处于同 行中游水平，考虑到公司现有育肥场并未满产，我们认为公司未来养殖成本仍存 在优化空间。