交易中介商营收情况如何？

收入及利润下行，房屋资产管理类业务表现亮眼。

（1）财报情况：收入受疫情影响大幅下滑，成本管控良好、毛利率提升 收入及利润下行。2022 年受疫情影响，行业出现门店关闭、员工居家隔离，社区封闭管控的现象。2022 年 贝壳和世联行合计实现营业收入 646.5 亿元，同比下降 25.6%，增速较 2021 年同期下降 38.1%，贝壳、我爱我 家、世联行合计归母净利润为-19.7 亿元，同比下降 32.4%，增速较 2021 年提升 114.1%。

归母净利率小幅下滑，毛利率有所增长。2022 年贝壳和世联行两家交易中介商归母净利率由 2021 年的-1.7% 下降至 2022 年-3.0%，下降了 1.3%。两家交易中介商毛利率维持在 21.9%，较 2021 年同期上涨 2.6%，主要是 由于贝壳公司降本增效成果显著，毛利率较 2021 年增长 3.1%，实现逆势增长。 ROE 延续下滑态势。2022 年贝壳和世联行两家交易中介商的 ROE 由 2021 年-2.1%下滑至 2022 年-2.7%。 由杜邦分析拆解来看，ROE 的三个指标（归母净利率*总资产周转率*权益乘数）中，总资产周转率和归母净利 率均较 2021 年同期下滑，总资产周转率下滑 0.24，归母净利润下滑 1.3 个百分点，仅权益乘数较 2021 年同期 小幅上涨，由 2021 年的 1.54 上涨至 2022 年 1.60。

（2）住房交易服务类业务：新房、二手房业务受疫情扰动收入下降，门店及经纪人保持稳定。2022 年，三家交易中介商的住房交易服务类业务总体收入和占比都有所下降。其中贝壳仍以 527.7 亿元居 行业首位，相较 2021 年的 784.2 亿元下降 32.70%，占比也从 2021 年的 97.4%下降至 94.9%。世联行与我爱我 家（年报未披露，采用中期数据）的收入规模分别为 26.5 亿元和 24.5 亿元，占比也分别从 2021 年的 73.2%和 58.2%下降为 66.7%和 40.2%，降幅明显。 2022 年贝壳实现总交易金额（GTV）约 261.0 百亿元，较 2021 年同比下降 32.0%。我爱我家 2022 年中报 来看，公司直营城市的经纪业务回暖趋势明显，六月份整体 GTV 环比增长 42.9%。

二手房及新房收入双降，收入结构相对稳定。拆分来看，除世联行未公布相关数据以外，2022年贝壳及我 爱我家的二手房及新房业务的营收都有不同程度下降。贝壳 2022 年实现营收二手房业务241.2亿元，同比下降24%；新房业务营收 286.5 亿元，同比下降 38.0%，二手房业务收入占比46.0%，新房业务占比54.3%；我爱我家2022H1 实现二手房业务营收17.5亿元，新房业务营收7.0亿元，二手房业务收入占比72.0%，新房业务收入 占比 28.3%。纵向来看，代表公司历年来的新房、二手房业务收入占比虽有波动，但总体较为稳定。

门店和经纪人数量总体平稳，核心城市门店提升。在门店数量及经纪人数量方面，虽然 2022 年贝壳的门店 数量及经纪人数量都有较大幅度的下降，门店数量从 2021 年的 5.1 万家下降到 4.1 万家，经纪人数量从 45.5 万 人下降到 39.4 万人，但仍居行业前列。从我爱我家的年中报告来看，门店数量也略有下降，但是经纪人数量却 有所上升，从 2021 年末的 3.1 万人上升至 3.9 万人，主要系经历疫情冲击后的各城市门店营业率与经纪人出勤 率均恢复正常水平及重点区域北京的门店规模实现逆市增长所致。

（3）房屋资产管理类业务：收入与占比呈上升趋势，长租赛道我爱我家占优。房屋资产管理业务收入占比普遍提升。贝壳近年来房屋资产管理业务收入持续上升，2022 年实现收入 28.5 亿元，同比增长 33.4%，同时占比也上升至 4.7%。世联行近些年来房屋资产管理业务收入却持续下降，但是 2022 年占比却上升至 33.3%，系其他业务下降幅度更大所致。我爱我家 2022 年中期报告显示房屋资产管理业务收入 29.8 亿元，相较于 2021 年全年下降仅 8.5%，且占比多年持续上升，系公司在管规模及出租率逐年提升所致。

长租赛道来看，我爱我家布局及市场表现较好。2022 年中报显示，我爱我家通过统一品牌“相寓”业务，业务覆盖 15 座城市，在管房源 25.7 万套，平均出租周期 9.6 天，平均出租率 95.8%，报告期内租金交易额 73.3 亿元，营业收入 29.8 亿元，各项指标均位居行业头部。此外，2022 年贝壳也在房屋租赁业务中发力，公司的轻 托管服务在管规模突破 7 万套，四季度的入住率较三季度提升 3.7 个百分点。世联行自 2021 年退出长租公寓后 目前暂无该方面布局。