中金厦门安居REIT经营及资产情况如何？

高稀缺首批产品，超预期首次业绩。

中金厦门安居 REIT 是我国首批发行上市保租房 REITs 产品之一。REITs 产品底层资 产为厦门市集美区园博公寓和珩琦公寓两个保障性租赁住房项目，总建筑面积 19.9 万平 米，共计 4665 套可出租房源，项目规模位列目前所有保租房 REITs 产品首位。中金厦门 安居 REIT 于 2022 年 8 月 31 日正式上市，受投资人广泛关注，网下及公众投资者有效 认购确认比例均不足 1%，最终募集资金 13.0 亿元。以 4 月 20 日最新收盘价计算，产品 2023 年预期现金分派率为 3.71%，较以发行价计算的预期现金分派率下降约 0.3 个百分 点。

基金架构清晰，团队经验丰富。中金厦门安居 REIT 由厦门国资平台厦门安居集团作 为原始权益人，中金基金和兴业银行分别作为基金管理人和基金托管人共同成立。产品 任职基金经理平均从事基础设施项目运营或投资管理年限超过 9 年，且历史管理经验覆 盖了产业园区、租赁住房、城市基础设施、交通基础设施等多种项目类型，基金产品运 营有望保持长期稳定。

投资者结构稳定，份额持续解禁。中金厦门安居 REIT 发行时原始权益人、非原始权 益人的战略投资者、网下投资者占比分别为 34.0%、28.5%、26.3%，三者合计占比达 88.7%；基金首发网下投资者中，以保险资金为代表的长期资金占比超过一半；截至 2022 年底，基金份额持有人中机构投资者占比高达 96.3%；截至 2022 年底，产品流通 份额中做市机构及其理财产品持有份额占总份额比例超过 10%，为产品流动性提供充足 支持。基金当前流通份额占比约 37.5%，今年 8 月将提升至 66.0%，剩余份额将在 2025 和 2027 年分两批次解禁。 我们认为，中金厦门安居 REIT 机构投资人占比高且以长期资金为主的特征将有助于 基金市值的稳定成长，而有节奏的份额解禁和较大比例的做市机构持有份额则有助于在 逐步提升基金流动性的同时降低基金市值波动。

首个报告期业绩完成度超预期。中金厦门安居 REIT 首个报告期（2022 年 8 月 22 日 -2022 年 12 月 31 日）实现营业收入、EBITDA、净利润及可供分配金额分别为 3175、 2483、1272 和 2096 万元，年化计算后较招募说明书预测值分别提升 22.7%、27.5%、 56.8%和 10.7%。截至 2022 年底基金底层资产出租率达 99.15%，显著优于预测值，充分证明了基金底层资产质量和持续稳定运营能力。同时，基金募集时高认购倍数带来的 临时资金产生的利息收入也有效推动了当期利润增长。

底层资产具备良好的区位及配套条件，周边交通条件便利，生活配套齐全，潜在租 房需求巨大。 交通配套：园博公寓与珩琦公寓位于集美区核心区域，通过厦门大桥与厦门岛内连 接，紧邻厦门市主干交通网络集美大道。珩琦公寓为地铁站上盖项目，园博公寓周边为 BRT1 号线研究院站，紧邻在建的地铁 6 号线，交通条件便利。 生活配套：项目周边有世茂广场、尚柏奥特莱斯、王府井奥莱生活广场、红星美凯 龙集美商场等集中式购物中心，紧邻海洋岛、集美市民公园等多处休闲娱乐设施，生活 便利，服务品质较高，符合未来居住品质持续提升的趋势变化。

项目周边为高校及就业集中区：项目邻近范围内包含厦门理工学院、厦门工学院、 厦门软件职业技术学院、华侨大学厦门校区、福州大学厦门工艺美术学院等多所高校及 科研院所，并紧邻厦门软件园 3 期、杏林湾商务营运中心、电子城国际创新中心、集美 创业园、百通科技园、富春大数据产业基地等多处产业就业集中区，未来潜在就业及租 房人群规模较大。

底层项目以小户型为主，租户来源高度分散，新青年、新市民特征明显。园博公寓 和珩琦公寓以 30-50 平米小户型一居室为主，合计套数占比达 94.6%。与之对应，根据 基金公告，标的资产超过 90%为个人租户，截至 2022 年 3 月，92.9%的个人租户年龄低 于 35 岁；97.6%的个人租户户籍地为非厦门市，26.4%来自于福建省外；前十大租户贡 献的租金收入占比仅 8.1%。我们预计多元的租户结构不仅高度符合保障性租赁住房的建 设初衷，同时也为项目中长期稳定运营提供了必要的条件。

项目租金水平及资产评估价值显著低于周边可比项目，市场竞争力较强。截至 2022 年底，园博公寓和珩琦公寓平均租金单价分别为 32.9 和 31.0 元/月·平米，分别为周边 可比项目租金单价的 68.5%和 75.6%；资产评估单价分别为 6272 和 6011 元/平米，分别 为周边可比项目房价报价的 25.8%和 27.0%。我们认为项目显著低于市场的租金水平充 分保障了项目未来的运营稳定，预留了成长空间，而显著较低的资产评估价格则为收益 率提升打下了基础。

换租与提价顺利完成，项目中长期成长性仍值得期待。由于项目租户以个人为主， 租约普遍较短，截至 2022 年 3 月底，项目存量在租面积中 66.1%将于 2022 年内到期。 截至 2022 年底园博公寓和珩琦公寓出租率仍分别保持在 99.4%和 98.9%的高位，同时整体平均租金均上涨 1.6%左右，考虑换租比例，我们测算新签合同平均租金涨幅约 2%- 2.5%。我们认为，底层项目高质量完成换租与提价得益于其接近 90%的续约率（项目开 始运营至 2022 年 6 月底）和超过 4500 户的排号中租户（截至 2022 年 3 月底）。我们相 信，项目突出的资产质量和运营能力将为基金中长期稳定增长带来保障。

项目盈利能力可圈可点，激励性运营费用安排预计将有效提升运营团队积极性。 2022 年报告期内，中金厦门安居 REIT 实现营业总收入 3175 万元，实现净利润 1272 万 元，转化为可比区间后分别完成招募说明书预测值 123.0%和 156.8%，EBITDA Margin 达 78.0%，位列所有公告 2022 年年报的 REITs 产品的第五位。更为重要的是，产品在基 金合同中明确约定了外部管理人的管理费率将与项目每年的营业收入和应收账款变化直 接相关，并设置了相应的奖励金额，我们相信这将有效提升管理团队积极性，推动项目 运营表现持续优化。

原始权益人实力强劲，基金未来可扩募资产充裕。基金原始权益人厦门安居集团为 厦门市国资委直接持股 100%的地方国有企业，专营负责厦门市保障性住房及公共租赁住 房的投资、建设、运营等相关业务。截至 2022 年 3 月底厦门安居集团持有的租赁住房面 积合计超过 85 万平米，分布于厦门多个区域，未来可扩募资产预计充裕。我们相信随着 基金运营进入成熟期，通过扩募扩大基金资产管理规模，提升份额持有人现金分派收益 将值得期待。