海南机场各项业务布局进展如何？

乘风发展，核心主业坐享稀缺资产红利。

1.机场业务：凤凰机场贡献主要业绩

公司主营机场业务共参控股及管理输出 11 家，其中凤凰机场为业绩核心。公司目 前控股机场 7 家包括三亚凤凰机场、琼海博鳌机场、安庆天柱山机场、唐山三女河 机场、潍坊南苑机场、营口兰旗机场、满洲里西郊机场，其中琼海博鳌机场委托关 联方博鳌管理进行管理；子公司参股 2 家机场为宜昌三峡机场、东营胜利机场；管 理输出 2 家机场为松原查干湖机场、三沙永兴机场。根据 2023 年 1 月份机场业务 生产经营快报，公司旗下各机场共计实现旅客吞吐量 245.54 万人次/+24.99%，起降 架次 1.57 万架次/+5.49%，货邮吞吐量同比小幅降低 4.82%，其中三亚凤凰机场业务 方面 2023 年 1 月旅客吞吐量实现 214.69 万人次/+24.69%，起降架次 1.23 万架次 /+4.02%，随着疫情稳定机场客流复苏趋势明显。

重整后，公司机场业务转变为主营业务，2021 年营收占比达 35%，非航空性收入 提高有助于机场业务毛利水平持续攀升。机场业务营收自 2016 年起维持在 17 亿元 左右，2020 年及 2021 年受到疫情影响营收下降至 13.4 亿元/15.81 亿元，伴随公司 破产重整以及地产业务缩量，机场业务转变为主营业务，其营收占比 2020 年及 2021 年显著增加至 21%/35%。毛利方面，机场业今年来随着非航空性收入占比增加，机 场业务毛利润 2020 年达到 5.24 亿元/+268%，2021 年 5.6 亿元/+7%，2020 年和 2021 年的毛利率水平也显著攀升至 39%/35%。后续伴随三亚凤凰机场扩建以及免税二期 开业，机场非航空性收入预期会进一步增加，机场业务盈利能力将实现显著提升。

三亚凤凰机场持续占据营收主力地位，非航空性业务贡献突出，后续扩建将推动非 航空性收入持续攀升。三亚凤凰机场始终作为机场业务的营收主力，2017-2020 年 营收占比总体机场业务为 82%/79%/78%/86%，2022H1 由于非航空性收入表现优异， 凤凰机场营收占比全部机场业务达到 94%。凤凰机场 2012 年-2017 年营业收入稳步 增加，2018 年以后受到机场容量限制，其营收维持不变，2020 年受到疫情冲击，营 收同比大幅降低 17%。公司的机场经营业务主要分为航空性业务和非航空性业务， 航空性业务方面近三年受到疫情影响营收下滑，三亚凤凰机场作为公司核心机场， 其旅客吞吐量于 2019 年可达到 2016 万人次，对于旅客吞吐量、飞机起降次和货邮 吞吐量 2021 年分别恢复至 19 年的 52.63%，68.3%和 69.1%。

预计 2023 年疫情影响 逐步减弱，航空性业务收入有望恢复至疫情前状态或有增长。非航空性业务受益于 离岛免税业务的快速增长空间扩大。 2019 年非航业务占比 50%+，后因机场商业面 积租金收入增长非航收入占比持续提升，2022H1 非航业务收入占比提升至 68%左 右。目前三亚凤凰机场三期免税面积开业后中免凤凰机场免税店经营面积达到 1800 ㎡，未来伴随三亚机场免税二期开业，凤凰机场非航收入将持续扩大。目前，三亚 凤凰机场将利用第三、四、五航权分步开放，加大国际航线开发力度，逐步恢复韩 国和东南亚航线等措施，促进航空性业务和非航空性业务协同发展。

凤凰机场扩建规划出台，三亚及海南的旅游出行迎来供给端的大幅扩容。凤凰机场 疫情后的吞吐量恢复率在全国机场中处于领先位置，2023 年春节假期单日客流最高 突破 8 万，公司目前由政府牵头推动凤凰机场 T3 航站楼扩建，项目将于 2023 年年 底动工，预计 2025 年完工并于 2026 年正式投入运营，航站楼扩建面积可达 10 万 ㎡，其中可用商业面积大概为 2~3 万㎡。公司预计 T3 航站楼投入运营后，机场旅 客吞吐量将由目前的 2300 万扩增至 2700~3000 万人次，吞吐量扩容达到 30%+，推 动机场业绩突破天花板。

在海南机场旗下控股机场中，除三亚凤凰机场以外其它机场体量较小但增速较快， 多个机场正在进行改扩建项目，机场业务收入仍有潜力待释放。琼海博鳌机场（持 股比例 45.52%）2016 年投入运营，琼海博鳌机场拥有两座航站楼，中国国内（9900 ㎡）国际及港澳台（6848 ㎡），拥有 3200 米跑道一条、52 个机位，距博鳌国际会议 中心 15 千米，飞行区等级为 4C 级，是博鳌亚洲论坛的重点配套项目。目前博鳌机 场启动三期扩建工程，包括 3.5 万㎡的国内航站楼和一个 1 万㎡的国际航站楼，预 计保障旅客流量 500 万人次/年，安庆天柱山机场（持股比例 86.48%）1993 年开通 民航业务，总面积 1.39 万㎡，民航站坪设 6 个 C 类机位。

2022 年受疫情影响旅客 吞吐量仅 22 万人次/-52%，2019 年启动两期改扩建工程包括民航站坪扩建和新建航 站楼等项目，2022 年 7 月新建航站楼正式实施转场运营，目前可满足年旅客吞吐量 130 万人。唐山三女河机场（持股比例 57.94%）为 4C 级军民合用支线机，2010 年 开通民航业务，截至 2021 年 2 月航站楼面积 6187 ㎡，民航站坪面积 3.2 万㎡，可 满足年旅客吞吐量 100 万人次。2021 年旅客吞吐量与货邮吞吐量均呈现下降趋势， 其十四五期间计划完成改扩建工程包括新建 T2 航站楼和机坪等内容，2022 年 11 月 唐山三女河机场总体规划获得民航华北地区管理局批复，预计建成后可保障旅客吞 吐量 200 万人次。潍坊南苑机场（持股比例 86.48%）1996 年正式开通民航业务。

截 至 2020 年 4 月，潍坊南苑机场航站楼面积 19182 ㎡，设 1 座登机廊桥；民航站坪 面积 3.4 万㎡，设 6 个民航机位，其中 2 个 D 类机位，4 个 C 类机位。2021 年实现 旅客吞吐量大幅增长，但2022年受到疫情重创旅客吞吐量仅有10.9万人次/-80.3%。 营口兰旗机场（持股比例 51.89%）和满洲里西郊机场（持股比例 57.94%）2021 年 运营情况均实现小幅回升，满洲里西郊机场是全球旅客吞吐量 100 万人次以下的第 一个四星级机场，并开通第五航权航线，加快中蒙俄经济走廊建设。子公司控股及 管理输出机场中，三沙永兴机场旅客吞吐量增速惊人，东营胜利机场业实现大度增 长，宜昌三峡机场 2020 年受疫情影响显著，飞机起降架次、旅客吞吐量和货邮吞吐 量同比分别为-27%/-34%/-54%。2021 年机场业务有所恢复。

2.免税及商业：通过提供场地+投资参股深度参与离岛免税市场

海南机场通过自持物业提供场地以及投资参股的方式参与离岛免税业务。公司 2021 年及 2022H1 免税及商业业务分别实现营收 4.9 亿元/2.38 亿元，参股投资免税业务 分别取得投资收益 3.05 亿元/0.55 亿元；通过自持物业提供免税店场地租赁取得租 金收入1.69亿元/1.22亿元，收取凤凰机场免税提货点租金收入0.57亿元/0.32亿元。 免税业务相关收益中，海南机场参股的机场免税店获得的利润计入投资收益，凤凰 机场免税店及提货点租金收入通过子公司并表计入机场业务的非航收入中，日月广 场两店的租金收入计入免税及商业板块收入中。

从面积看，随着海口国际免税城和王府井万宁店的开业，海南机场参与的离岛免税经营面积从 2021 年的三成以上降至目前的两成；从销售额看，2021 年公司占据海 南离岛免税销售额约 26%，多个门店未来仍有持续扩容的潜力。2021 年，海南自贸 港共计 10 家离岛免税店，全岛免税面积 22 万㎡，海南机场通过参股投资和自持物 业提供场地租赁参与 5 家免税店，面积为 8 万㎡，占比约 36%。海南省 10 家离岛 免税店免税销售额约 601 亿元，公司参与免税店销售额约 159 亿元，占比约 26%。 2022 年伴随两家新增免税店投入运营，海南离岛免税行业竞争加剧，公司经营免税 面积占比缩小。2022 年海南新增两家离岛免税店分别为海口国际免税城和王府井国 际免税港，合计免税面积约为 38 万㎡。海南机场参与免税店面积增加到 8.8 万㎡， 占比下降至约 23%。

公司自持大量商业面积，未来免税及商业实际出租面积有望增加，在自贸港建设的 加持下租金收入成长性优异。公司 2021 年自持商业项目合计 16 个，包括机场候机 楼内商业及站前综合楼 9 个项目和地产商业项目 8 个，总可租面积为 44.94 万㎡， 目前合计免税业务可租面积仅有 6.67 万㎡，占比总面积 14.8%。

2.1.持有优质渠道资产带来丰厚免税店租金回报

海南机场掌握机场/日月广场的渠道流量卡位优势，为免税商提供优质经营场地。海 南机场采用自持物业提供场地租赁形式的免税业务包括：中免凤凰机场免税店、中 免海口日月广场免税店、海控全球精品（海口）免税城；同时三亚凤凰机场、琼海 博鳌机场、海口日月广场为免税运营商提供免税提货点场地租赁。 凤凰机场免税店于 2020 年 12 月开业，中免控股 51%，一期项目 800 ㎡已于 2020年 12 月 30 日开业，三期项目包含 1000 ㎡的扩容面积已于 2022 年 12 月 25 日正式 对外营业，新引进 BURBERRY、MONCLER 等众多箱包、腕表、酒水品牌入驻，提 升品牌品类丰富度，实现机场免税店的扩容。

参考美兰机场免税店的租金扣点，预 计目前租金为扣点率 15%左右。中免凤凰机场免税店 2021 年/2022H1 租金为 1.22/0.48 亿元，凤凰机场提货点租金为 0.57/0.32 亿元。目前三亚凤凰机场免税店租 金扣点收入较美兰机场免税店有较大体量差距，但凤凰机场免税店扩容在即，二期 法式花园项目的招商和装修已全部完成，店铺出租率达到 100%，目前正在积极推 进相关权证办理及免税品经营资质审批等工作，预计开业后免税店的总经营面积将 达到 6800 ㎡，有望极大程度释放三亚机场旅客的购物潜力，拉动凤凰机场免税店收 入再上一个台阶，为海南机场贡献丰厚租金回报。

海口日月广场方面，地理位置优越，目前包括两家免税运营商。1）海控全球精品（海 口）免税城 2021 年开业，三期共计经营面积 3.75 万㎡，规划经营面积中目前仅有 2000-3000 ㎡暂未开业，计划引进重奢。根据半年报披露，2022H1 海控日月店的租 金收入为 7669 万元。公司 2022 年 12 月 17 日公布对海控全球精品一般商品营业额 抽成从含税累计销售额的 8%下调为 3%（苹果等 3C 数码产品扣点 1%），保底租金 4800 万元不变，预计公司子公司海岛商业 2022 年减少收入 7746 万元。2）中免海 口日月广场免税店，2019 年入驻日月广场，经营面积 1.95 万㎡，涵盖 600 余个国际 知名品牌，自旧固定租金合同到期后，公司与中免方积极沟通谈判后续租金合同的 调整，未来预计将参照海控门店采用固定租金加浮动扣点孰高的方式收取租金，预 计扣点率将与海控门店接近。

2.2.中免三亚、海口机场免税店仍具备高成长性，贡献可观投资收益

海南机场通过参股投资深度参与免税商业业务，机场店地理位置与流量优势明显， 海南机场以投资参股的形式享受中免两大机场免税店的投资收益。 1）海口美兰机场免税店由海南机场和中国中免合资运营，公司参股 49%，目前包括 海口美兰机场 T1、T2 航站楼免税店经营主体。美兰机场免税店 2020 和 2021 年实 现营收 38.6 亿元和 45.3 亿元，同比增长 17%，净利率分别为 14%和 13%，受益于 较低的租金扣点率（15%）盈利能力优越，贡献投资收益 2.59 亿元/2.89 亿元，同比 增长 12%。地理位置方面，T2 航站楼免税店位于三层隔离区内（出发层位于 3-4 层） 经营面积达 9313 ㎡，免税店包括免税中央大街、西街和东街，地理位置优越可享机 场核心客流。

2）三亚凤凰机场免税店由海南机场通过子公司三亚凤凰机场参股，凤凰机场持股 49%，目前凤凰机场免税店经营面积偏小，品牌入驻较少。公司 2021 年/2022H1 分 别获得凤凰机场免税店投资收益为 0.17/0.04 亿元，其投资收益目前对于总收入的贡 献相对较小，根据前文所述中免凤凰机场免税店扩容规划，凤凰机场免税店在扩容 实现业绩释放后，海南机场享受的投资收益将有显著增长。 3）此外，海南机场参股海南海航中免 50%股权（口岸免税），海南海航中免拥有海 口美兰国际机场、三亚凤凰国际机场 2 家机场口岸免税店和 7 家机上免税店，覆 盖国际航线 67 条，海航中免机场免税店因疫情原因暂时关闭至今。2021 年海南海 航中免投资收益为-256 万元，预计 2023 年海南海航中免门店有望重启运营，届时 将逐步恢复正常盈利。

3.地产及物业：地产业务逐步去化，物业业绩贡献仍有提升空间

海南机场持有的核心地段资产有望依靠自贸港建设东风实现保值增值。海南精简税 制，包括对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类产业企业，减按 15%征收 企业所得税；对在海南自由贸易港设立的旅游业、现代服务业、高新技术产业企业， 其 2025 年前新增境外直接投资取得的所得，免征企业所得税；对企业符合条件的资 本性支出，允许在支出发生当期一次性税前扣除或加速折旧和摊销，以及“百万人 才进海南”政策，将持续吸引高端企业入驻、高端人才引进。

根据自贸港产业协同 发展、引入高端人才等政策，预计商圈 CBD 区域房地产有望实现保值增值。目前房 地产业务项目集中于海南城市商圈，包括海南中心、海航豪庭南苑等重点投资项目， 豪庭北苑、互联网金融大厦、国瑞大厦等房地产销售项目，以及海南大厦等出租项 目，受益于自贸港招商引资，海南机场所持有的核心地段资产有望实现保值增值。

地产业务持续瘦身，聚焦于推进在建工程复工及交付，规划 3~5 年实现传统地产销 售业务的去化，推动转型为临空产业。从收入端看，2018 年以前，公司主营业务为传统地产行业，2018 年地产业务营收占比可达 76%，目前公司逐步推进存量地产去 化，2021 年营收占比下降至 25%。由于 2019 年以后受到公司破产重整信用减值以 及疫情影响地产业务利润表现，毛利率从2019年的44%逐步下降至2021年的24%。

房地产业务经营方面，公司近期无新增开工面积，全力组织在建项目复工，存量住 宅、写字楼等开发库存的销售，以及投资房地产的出租以及管理。2021 年房地产销 售项目包括海口、万宁、儋州、陵水以及三亚等地，主要集中于海航豪庭北苑、海 南大厦、互联网金融大厦、海航豪庭南苑等，可供出售面积分别为 14.8/13.9/17.5/20.9 万㎡，2021 年共计销售金额 11.1 亿元。2021 年房地产出租项目涉及海口、三亚、 营口、潍坊、唐山等地，主要包括海南迎宾馆、儋州喜来登酒店，海航国际广场， 海南大厦，新海航大厦，海南大厦，凤凰机场站前综合体商业租赁，候机楼场地租 赁等，上述项目的租赁收入分别为 
1399/1200/1993/2568/5458/5318/17277 万元，共 计租金收入 5.2 亿元。

根据 2022 半年报数据，公司目前在建和在售项目为 113 亿 元，包括豪庭系列项目、海口双子塔南塔、海口国瑞大厦项目等。投资性房地产方 面，公司持有投资性房地产 133 亿元，包括海口日月广场、海南大厦、 海航大厦、 海控国际广场等，主要为持有租赁形式。截至 2021 年，公司投资性房地产共计 24 个项目，其中 16 个位于海南省，总建筑面积共计 372 万㎡，其中海南地区占 201 万 ㎡，占比 54%，营口、长春、湖北、四川分别占比 9%/7%/25%/5%。公司在建面积 共计 237 万㎡，其中海南地区合计 160 万㎡，占比约 68%。

重整后物业业务稳定发展，凭借优异管理经验，盈利能力稳定。截至 2022H1，公司物业业务目前管理项目 162 个，受宏观经济波动影响较 2021 年减少 10 个，管理面 积 1700 万㎡，公司业务重点聚焦于临空临港产业园、政府企事业单位以及住宅商业 写字楼。物业业务整体营收方面，公司物业业务重整完成后营业收入逐步恢复但尚 未达到 2018 年营收规模，2021 年营业收入达到 7.27 亿元，营收占比持续增加至 16%，盈利能力稳定增加，毛利润水平稳定在 1 亿元左右，2021 年达到 1.03 亿元， 毛利润占比增长至 7%。

物业业务重点项目方面，物业业务在管项目自 2019 年起始 终维持 160 个以上，根据 2021 年年报数据，海南物管为海南美兰国际空港有限公 司、新华航空集团有限公司物业管理、海航集团、美兰机场、乌鲁木齐航空等公司 提供物业管理服务，未来物业业务的业绩贡献增长点主要在于在管项目数量的提升。

4.其他业务：酒店及飞训业务营收增长强劲，盈利能力稳定

其他业务（主要包含酒店和飞训业务）营收自 2018-2021 年高速增长，毛利率水平 居高不下。其他业务 2021 年实现营收 6.03 亿元/+38%；毛利方面，其他业务毛利润 2020 年受到疫情重挫仅有 0.87 亿元/-30%， 2021 年实现 2.12 亿元/+153%，毛利润 水平超过 2019 年，且毛利率水平较高为 35%，其他业务未来盈利能力值得期待。

公司酒店业务包含 5 家酒店，海南迎宾馆地处核心 CBD，口碑优越。截至 2022H1， 公司拥有 5 家酒店，自有自管酒店 2 家包括海南迎宾馆酒店和三亚凤凰机场酒店， 委托管理酒店 2 家为海口希尔顿酒店和儋州福朋喜来登酒店，在建酒店有 1 家为琼 中福朋喜来登酒店。酒店业务包括客房服务、餐饮服务、会议服务、场地租赁和健 身娱乐等。海南迎宾馆地处国兴大道，临近日月广场、新海南省政府大楼和新海航 大楼，乘车至美兰机场 15 分钟左右，地理位置优越，获得 2021 年度海南省旅游饭 店行业最佳口碑酒店等荣誉，未来有望受益于海南商旅客流的增长实现增长。

公司飞训业务与 30 余家客户合作，现计划转变为精品产品销售方式，树立品牌知 名度。海南天羽飞训成立于 2015 年，作为综合性现代航空训练服务企业，主要从事 飞行、乘务及其他航空特业人员的模拟机训练、模拟机维护及维修业务，产品包括 可定制化训练科目，可满足客户不同类别和程度的个性化训练需求，目前公司总部 位于海口市，现设有北京和三亚训练分部。海南天羽飞训客户包括，珠海翔翼、四 川航空、海南航空、中州航空等多家航空公司，并且天羽飞训与 CAE（Canadian Aviation Electronics）, INDRA，FLIGHT SAFETY 以及 L3HARRIS 等国际知名公司 进行合作。天羽飞训业务 2021 年受到疫情和航空业增速放缓影响，但业务维持正常 运行，截至 2022H1 合作客户 30 余家，模拟机训练总计约 7.2 万小时。天羽飞训计 划从传统销售方式转变为精品产品销售方式，进一步提高天羽飞训国内外知名度， 并加强校企合作工作，开展招生、教学、实习、实践等工作。