物管行业现状、集中度及新增长点如何？

目前我国物业行业集中度仍处于低位。

1、行业近期承压但远景可期

2021 年以来，受地产行业下行、宏观经济承压等多重因素影响，物业行业承压明 显，在此过程中物业行业对关联方过度依赖的问题愈发凸显。根据中指研究院数据， 截至 2022 年上半年港股上市物企中合计约有 1／3 以上企业的在管面积一半以上来 是自于关联方。受到行业承压影响，行业估值中枢亦同步走低。根据克而瑞数据统计， 至 2022 年底物业行业平均市盈率约 7 倍，相较 2021 年物业行业超 30 倍的平均市盈 率大幅下移。 但从较长周期来看，我国物业行业仍有可观的增量空间，未来行业增速具备保障。 据弗若斯特沙利文报告显示，中国物业管理服务公司总收入从 2016 年的 2144 亿元 增长到 2021 年的 4340 亿元，年复合增长率达到 12.6%；预期到 2026 年总收入将 达到 8382 亿人民币，年复合增长率预计 14.1%。

2、集中度低位利好头部企业

目前我国物业行业集中度仍处于低位。根据弗若斯特沙利文的资料，2021 年中 国基础住宅物业管理服务市场（以收入计）中，前五大服务提供商的市场份额约为 18.8%；公司在该领域的市场中排名第一，拥有5.3%的市场份额。同期内，商企和城 市空间综合服务市场中，前五大服务提供商仅合计占有0.8%的市场份额，其中万物 云以0.2%的市场份额排名第一。

自 2022 年 9 月份上市以来，公司一方面通过外拓及收并购急速扩张市场份额， 另一方面加强科技投入强化竞争壁垒，行业龙头地位不断巩固，市场份额有望进一步 扩大：1）背靠万科地产，关联方输入规模可观，业绩发展确定性较强，同时有望协 同万科提升重点区域项目浓度，为“蝶城”战略推进奠定基础；2）整合戴德梁行资 源，品牌优势突出；在管规模可观，外拓能力出众，有望率先形成规模效应；3）科 技支出持续攀高，空间科技业内领先，科技服务体系日趋成熟，已形成自身竞争壁垒。

3、智慧城市服务或为新增长点

“智慧城市”是指在广义城市空间中，以物联网硬件设施作为物质基础和数据来 源，以大数据算法作为运营工具，通过数字化、智能化的方式优化城市空间管理中诸 如监控、检修、资源调度等工作流程，提升城市空间管理效率。 智慧城市服务市场发展前景可观。智慧城市云服务内涵广泛，涵盖综合智慧空间 解决方案、远程企业运营服务、为城市管理者和企业提供的远程空间运营服务等多种 业务。根据弗若斯特沙利文的资料，中国智慧城市云服务市场总收入从 2016 年的 256 亿人民币增长到 2021 年的 1278 亿人民币，年复合增长率达到 37.9%；预期到 2026 年 5132 亿人民币，年复合增长率预计 32.1%，市场增长潜力可观。

“数字中国”引领下政策利好频出。2022 年 5 月，民政部等九部门联合印发《关 于深入推进智慧社区建设的意见》，明确了智慧社区建设的总体要求、重点任务和保 障措施等，提出到 2025 年基本构建起网格化管理、精细化服务、信息化支撑、开放 共享的智慧社区服务平台。2023 年 2 月，中央国务院印发《数字中国建设整体布局 规划》，提出打通数字基础设施大动脉，推进移动物联网全面发展，系统优化算力基 础设施布局，引导通用数据中心、超算中心、智能计算中心、边缘数据中心等合理梯次布局，整体提升应用基础设施水平，加强传统基础设施数字化、智能化改造。这与 智慧城市的发展需求不谋而合。

空间科技赋能领跑智慧城市服务。公司积极响应政府建设“智慧城市”、打造“数 字中国”的号召，通过前沿物联网技术和管理模式创新不断增强城市空间运营能力。 例如，2021 年公司在成都高新技术产业开发区项目中首发“云城队长”模式，运用市 场化的数字平台，通过“专业服务+智慧平台+行政指导”相融合的方式，对城市空间、 物业资产、公共资源实行全流程“管理+服务+运营”，在 2021 年内实现工单总量 47680 单，新川片区周期性工单 3220 单，临时性工单 44460 单，全年工单满意度大幅提升 至 96.07%。截至 2022 年底，公司以 AIoT 硬件服务与 BPaaS 解决方案为底层空间技 术基础，已在全国 36 个城市落地并推动 84 个城市空间整合服务项目。