房地产指数及投资策略分析

基本面弱复苏，政策有望再释放。

2023年截至6月30日申万房地产指数下跌14.3%，跑输沪深300指数约13.5个百分点。板块内涨幅最大的为长春经开（+49%）、电子城（+43%）；跌幅最大的为宋都股份（-85%）、 阳光城（-80%）。横向看：房地产行业PE(TTM)为12倍，在申万行业中处于倒数第六位。纵向看：房地产行业PE较2022年末上升1.2，处于过去2年89%分位；PB较2022年末下降0.1，处 于过去2年12%分位。

1）新房：销售高开低走，复苏动能趋弱。2-3月的“小阳春”行情后，前期积累的刚需需求释放完毕， 市场复苏动能衰退。1-5月商品房销售额49787亿元，同比增长8.4%，增幅较1-4月收窄0.4pp，5月单 月商品房销售金额10037亿元，同比增长6.8%，增速较4月明显下滑。6月百强房企销售金额同比下降 27.6%，环比增长9.5%，1-6月累计销售金额同比下降0.4%。克尔瑞监测30个重点城市6月成交面积环 比下降9%，同比下降25%，上半年累计销售面积同比增长17%。

新房：销售呈现脉冲式复苏，短期下滑趋势难改。从上半年销售节奏来看，2-3月销售冲高回落，4 月环比下降近4成，5月虽环比企稳，但增长仍然较为乏力。2022年4-5月受疫情影响基数相对较低， 对比2019年，上半年销售高点3月较2019年同期增长6%，而4、5月份均下降20%以上。2022年6月受 疫情影响减弱为全年销售高点，克尔瑞百强销售6月同比增速明显下滑。目前大部分城市刚需乏力、改 善需求未能形成有效补充，预计下半年市场仍将保持点状回暖、整体筑底的格局。

2）二手房：恢复好于新房，成交维持高位。2023 年以来二手房市场热度较高，重点14城1-6月成交面 积同比增长43%，其中2-3 月成交量接近翻倍，4-5 月增速下滑至50%左右，6月增速进一步下滑至7%。 一方面部分新房延期交付促使购房者转向二手房市场，另一方面新房供应相对不足也使二手房承接了部 分需求。伴随二手房成交的火热，挂牌量也明显增加，据克尔瑞统计，12个重点城市自2022年1月以来 整体挂牌量呈现稳中有增，4月末挂牌套数达到279.4万套，较去年同期翻倍，达到阶段性高位。

3）房价：全国70大中城市房价指数环比再次回落。5月70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为 0.1%，自3月高点开始回落，较前月下降0.2pp，二手住宅价格指数环比下降0.2%，较前月下降0.2pp ， 增速重回负区间。70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个， 比上月分别减少16个和21个。在当前销售弱势复苏下、需求较为疲弱的情况下，房价仍存在一定的下 行压力。

4）土地：土地市场成交量下滑，一线城市降幅最大。受预供地新规以及销售复苏较弱等因素影响， 2023年上半年土地成交规模明显下降，克尔瑞数据显示，2023年上半年全国300城经营性土地成交建 筑面积为3.2亿平方米，同比下降25%，成交金额约1.2万亿，同比下降26%。其中一线城市降幅最大， 成交建面同比减少29%，成交金额下降19%；三四线城市其次，成交建面同比下降27%，成交金额下 降19%；二线城市降幅最小，成交建面、金额同比降幅分别为17%和14%。

土地：土拍热度分化，重点城市溢价率维持高位。上半年房企投资聚焦核心城市，重点城市多采取 “缩量提质”的供地策略，整体市场热度有所回升，据克尔瑞统计上半年整体溢价率增至6.4%，较 2022年同期上升了4.4pp，6月单月平均溢价率达到8.3%，创下年内新高。6月随着大批城市首轮预供 地到期，较多质量相对一般的地块进入市场，流拍率提升至15.5%，下半年随着供地规模的进一步增加， 预计土地流拍率将继续维持年内高位。

5）开发：竣工持续保持高增，新开工依旧萎靡。1-5月房屋新开工面积39723万平方米，同比下降 22.6%，房屋竣工面积27826万平方米，增长19.6%，5月单月分别同比下降27.3%、增长24.4%。保交 付支持下竣工持续保持高增长，但房企开工意愿仍然较低，新开工依旧萎靡，累计增速较1-4月降幅扩 大1.4个百分点。1-5月全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%，降幅较1-4月份扩大1个百分 点，在新开工意愿低位、以及土地市场“局部火热、整体偏冷”的共同作用下，房地产开发投资尚未回 稳趋势。

6）融资：行业融资需求转弱，年内债务到期规模趋缓。中指研究院数据显示，2023年1-5月房地产企 业非银融资总额3148亿元，在2022年同期低基数的情况下仍进一步下降19%，5月单月非银融资总额 为530亿元，同比下降24.4%，环比下降27.2%。截至5月末，2023年内到期债券余额为4579亿元，占 总债券余额的18.6%，其中，海外债占比为34.4%，信用债为65.6%。整体来看2023年行业偿债压力有 所减小，单月到期规模都在千亿以下。

7）政策：首二套主流房贷利率降幅趋缓，政策调整频次下降。贝壳研究院监测显示，2023年6月贝壳 百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套主流房贷利率平均为4.91%，均与上月持平。 6月20日5年期 以上LPR下降10BP至4.20%，首二套房贷利率下限分别降至4.0%/4.8%，贝壳研究院监测的百城中有 超五成的城市首套房贷利率在4.1%及以上，本次降息后首二套房贷利率打开进一步下调空间。政策调 整频次下降，根据克尔瑞监测，2023年上半年各地出台政策共计188次，从节奏来看二季度以来地方政 策频次、力度较一季度明显下降，频次上，环比下降15%，较2022年同期下降6成；力度上，以公积金 等弱刺激政策为主，四限松绑次数明显下降。