日本如何应对经济泡沫？

日本强力干预楼市，主动戳破房地产泡沫。

1、货币政策短期内迅速调整转向并连续收紧成为泡沫破灭“导火线”

1989 年 3 月 CPI 同比增速仅有 1%左右，近一个月之后的 4 月 CPI 同比增速 就达到了 2.4%，日本通货膨胀压力急剧上升。面对日益积存、膨胀的泡沫，日本政府最终采取强力干预、主动刺破泡沫的 办法。日本当局于 1989 年 5 月开始采取一系列紧缩政策，将贴现率上调到 3.25%， 随后又分别于 10 月、12 月和 1990 年 3 月、8 月连续上调，导致贴现率最终升高 至 6.00%。无担保的隔夜拆借利率迅速从 1989 年初的 4.09%提高到 1990 年 12 月 的 8.23%。

在上调贴现率和贷款利率的同时，1990 年 3 月底日本央行还出台了《控制不 动产融资总量的通知》，要求将金融机构向不动产的融资余额控制在一定的规模 之内，总量控制于 1991 年 12 月解除，持续了 1 年零 9 个月。这直接导致不动产 融资余额增长减缓，房地产未偿贷款余额同比增速在 1990 年 3 月份仍为 4.02%， 到了 1990 年 6 月份就下降至-1.60%，之后几个月房地产未偿贷款余额同比增速 维持在比贷款贴现总余额增速低的状态。可以说，总量控制成为捅破房地产泡沫 的一个关键因素。房地产新增固定投资贷款由 1989 年 30815.0 亿日元骤跌至 1991 年 6 月的 15604.0 亿日元，减少近一半金额。如此密集的金融信贷政策调整以及力度空前 的管制措施出台，短期内让货币投放收缩和信贷阀门变紧，成为日本急剧膨胀的 房地产泡沫破灭的最直接原因。

2、调整土地收益税并对土地交易严格管制加速了地价下降的过程

在注意到地产价格异常飙升之后，日本政府进行了一系列房地产税收政策改 革，这也是造成日本房地产泡沫破裂的重要原因之一。 主要采取的措施一是调整土地长短期持有划分年限及加重土地转让收益税。 1987 年，将土地长短期持有期限的标准由十年恢复为五年，持有不超过两年被视 作超短期持有，同时加重对短期以及超短期持有土地转让收益征税，一律从 20%～ 25%改为 30%课税，并对法人持有土地超过 5 年的长期转让税，还追加课税 10%， 即使是赤字法人也必须缴纳。并对超短期持有进行重点监管。二是设置土地交易 区域检视制度，对土地利用不合理的地区实施必要的管制或监视，在管制区域内， 土地交易要获得都道府县知事的许可；即使在管制区域外，只要土地交易达到一 定的规模，也有申报义务。

1989 年底，日本《土地基本法》获得正式通过，明确规定“对土地要适宜地 采取合理的税制措施”的理念。1991 年，日本政府进一步出台了地价税，同时强 化了特别土地保有税等。日本政府制定并出台了新的“地价税”规定税率为千分 之三，实施的第一年为千分之二。每年的 1 月 1 日为课税时期。如果说提高“贷 款利率”是对房地产投机的重大打击，“地价税”的出台则是毁灭性的。从 1992 年起，房地产的土地税负急剧增加，1991 年不动产税收为 727.63 百亿日元，1992 年就高达 913.77 百亿日元。

土地税制强化及土地交易监管加强，使得土地持有成本快速上升，税负加重， 对土地投机、地价过快上涨产生直接的抑制作用，市场信心被彻底冲垮，造成土 地持有者纷纷抛售土地，加速了地价下降和房地产泡沫破灭的过程。

3、经济主体预期及行为逆转让泡沫膨胀的内在支撑机制快速坍塌

房地产需求尤其是投资投机需求因货币政策与土地政策的突然转变而发生 的急剧萎缩，是日本房地产泡沫破灭的内在触发因素。对于商业银行，信贷收紧 以及监管加严使其资金投放受到了明显约束;对于房地产企业，资金阀门的收紧 使其融资变得困难，面临资金链断裂甚至破产的风险;对于土地持有者，由于持有 成本的上升与土地交易监管趋严，投机性购房者开始恐慌性抛售土地。

加上监管 从严过程中一些银行违规信贷及金融丑闻逐步暴露，人们的信心、预期更是受到 了严重影响。经济主体的预期及行为的快速逆转，直接改变了先前房地产膨胀机 制中各方联合作用的传导方向。与二战后日本前两次泡沫期(1955～1964 年、 1965～1974 年)经济基本面情形大不相同，20 世纪 80 年代日本的城市化进程已 接近尾声、人口结构老龄化加快以及适龄购房人群的下降，使得这一阶段经济基 本面对日本房地产价格的支撑作用有限，因此房地产泡沫在当时“一戳即破”。