哪些因素推动滨江集团盈利能力改善？

滨江集团盈利能力 改善存在以下推动力：

1、格局：区域竞争格局改善，土拍毛利率回升

杭州市场洗牌明显，竞争格局明显改善。由于过去几年杭州市场规模持续扩大，大量房 企进入杭州市场，造成杭州市场竞争格局明显恶化。但自去年下半年以来，尤其是今年上半 年，杭州市场洗牌明显，竞争格局得到很大改善。整体来看，滨江集团、绿城中国仍处第一 梯队。众多其他民营房企由于过去几年的激进扩张、高价拿地，自 2021 年下半年以来普遍 遭遇了现金流危机，销售、交付等出现困难，从而为滨江集团等房企让出了较大的发展空间。

受益于竞争格局优化，滨江集团在杭州的拿地毛利率企稳回升。2021 年，尤其是上半 年，是杭州土地市场近几年来竞争最为激烈的时期。公司董事长曾经表示 2021 年上半年在 杭州拿的地块，能够尽量争取做到 1%-2%的净利润，可见杭州土地市场当时竞争的残酷性。 但随着 2021 年上半年至今，杭州市场竞争格局的改善，滨江集团拿地毛利率逐步企稳回升。 根据测算，2021 年滨江集团在杭州拿地的毛利率为 19.42%，而 2022 年上半年在杭州拿地的 毛利率已经回升到了 33.55%。

2、信用：财务稳健，低杠杆、低融资成本

信用是公司发展的安全底线，滨江集团财务策略较为稳健，体现为：1）融资工具简洁， 2）财务杠杆低、三道红线长期绿档，3）融资成本较低且持续下降。 1）公司融资工具使用简洁，仅包括银行贷款、票据、债券。 公司历年来融资较为简单，仅包括银行贷款、票据、债券，报表内看不到非标、美元债 等高息融资踪影。而且，公司融资主要是银行贷款，截至到 2021 年上半年末，公司有息负 债总计 558.1 亿元，银行贷款就有 437.0 亿元，占比高达 78.3%。众所周知，银行贷款主要 就是开发贷，其使用受到较为严格的监管和限制。这意味着公司有充分的自信，即使只使用 限制最为严格的资金，也能实现公司的健康高速发展。

2）公司财务杠杆低，三道红线长期绿档。 公司难能可贵的是在“三道红线”规则发布前就符合相关标准。2020 年，“三道红线” 管理制度出台，而在此之前公司各项指标就已经符合要求。2022 年上半年末，公司三道红 线保持绿档，现金短债比为 1.1 倍，净负债率为 86%，剔除预收款项的资产负债率为 65%， 持续符合监管要求。

3）融资成本持续下降，在民营房企中处于较低水平。 公司近年来综合融资成本不断下降， 2017 年 6%、2018 年 5.8%、2019 年 5.6%、 2020 年 5.2%， 2021 年 4.9%，截至报告期末公司平均融资成本为 4.7%，较上年末下降 0.2 个百分点。融资成本持续下降，充分反映了市场对滨江优秀的资产价值、强大的经营能 力和优质的公司信誉的高度认可。

3、效率：高人效、高钱效、高费效

公司运营保持高效率，体现为三个方面：高人效、高钱效和高费效。 1）高人效：滨江集团人均销售额高于其他房企。 截止 2021 年末，公司房地产板块员工 1106 人，管理项目 120 余个，平均每个项目 10 人，按 2021 年全年 1691 亿元销售额计算，人均销售额 1.53 亿元。不论从全国、全省、还 是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先优势。 做到人员精干高效，依托的是行业领先的管理标准化和产品标准化。公司拥有一套高效、 成熟、富有竞争力的管理标准化体系，涵盖项目运营、工程管理、投资、财务、人力、行政、 销售等各部门，共涉及 46 套标准化制度及科目，随着公司业务规模和管理半径的扩大，近 两年公司又对标准化管理制度进行了更新梳理和深化，执行管理标准化更加细化、清晰、务 实，更为有效。