央国企优势体现在哪些方面？

新趋势下央国企优势凸出，将重塑中国特色房地产行业估值体系。

1、三大趋势下，央国企优势凸显

1.1、央国企重仓核心城市势明显，有望受益城市聚焦逻辑

央国企性质房企在 11 个核心城市的拿地具备明显优势。房地产新发展模式中，投资销售聚焦一二线城市是 一大趋势，通过前文我们对城市的筛选，包含上海、北京、深圳、杭州、宁波、厦门、广州、苏州、南京、合 肥、成都在内的 11 个核心城市有望具备更强的地产销售持续性与抗风险性。通过统计 2021-2022 年各房企在以 上 11 个城市中的权益拿地金额，央国企性质的房企在 2021 年以来于核心城市拥有更高的投资力度。2021-2022 年 11 城拿地权益金额 Top20 的房企中，有 13 家为央国企性质的房企，其拿地权益金额总计为 6856 亿元，占 Top20 房企总金额的 59.5%；权益拿地金额排名前三的均为央国企性质房企，分别为中海地产（1232 亿元）、华 润置地（1046 亿元）、招商蛇口（949 亿元）。

央国企性质房企在 11 个核心城市的销售优势扩大。同样选取上述 11 个核心城市统计各房企在 2021 年、2022 年的销售情况，2021 年销售 Top20 的房企中央国企性质的房企共 9 家，销售金额共 14845 亿元，占 Top20 房企 销售总金额的 50.8%；而 2022 年销售 Top20 的房企中央国企性质的房企数量上升到 11 家，销售金额共 10462 亿元，占 Top20 房企销售总金额的 57.8%，占比较 2021 年提升 7.0 个百分点。行业进入减量高质量发展的新阶 段，央国企性质房企的销售优势呈扩大趋势。

拿地与销售的双重优势有望推动央国企性质房企的竞争优势持续扩大。在行业的投资销售更加聚焦于核心 一二线城市的背景下，央国企性质房企在拿地、销售方面均相较其他房企拥有较为明显的优势，未来凭借着高 销售去化、高货源储备，央国企性质房企的竞争优势有望持续扩大，市占率有望得到进一步提升。

1.2、央国企存量领域布局领先，存量运营久久为功

央国企抗风险能力突出，总资产规模逆市扩张。据我们对 209 家房地产上市公司的统计，2021 年代表性央 国企总资产规模逆市扩张，增长 9.9%至 11.9 万亿元，规模占比维持在 7 成以上。2022 年地方国企资产规模虽 有收缩，但央企仍然保持扩张态势。这主要是由于央国企坐拥优质存量项目和地段资源，通过升级改造、改建 等手段实现的进行价值提升的潜力高于同业。 步入存量时代，叠加政策支持，央国企在存量运营领域的先发优势将更加凸显。2022 年 5 月 25 日，国务 院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出要加大盘活存量资产政策支持、落实 财税金融政策、加强配套资金支持。相较同业，央国企多具有先发布局优势，手握大量优质存量项目，在存量 运营方面更易获得良好的发展前景和有力的政策扶持。

1.3、央国企信用及品牌优势凸显，轻资产化转型占尽先机

央国企所特有的信用价值是轻资产化发展模式的壁垒。央国企的信用评级普遍更高，融资能力更优，可以 更低的融资成本获取资金。此外，在部分房企持续出险，多部门联合强调“保交楼、稳民生”的纾困工作中， 企业信用资质尤为重要。央国企优质的管理实力以及严格的财务制度和风控体系，使债务违约等“暴雷”事件 发生概率远小于可比企业，亦可使央国企在与同业竞争项目开发、代建、城市更新等各类业务时更具优势。从 筹资性现金流净流出的口径看，在 2022 年债券偿还大年叠加行业下行调整的大背景下，A 股样本房企 2022 年 筹资性现金流净流出 760 亿元，央企/地方国企/民企分别流出 296/31/434 亿元，央国企偿债压力整体小于同业。

央国企深耕的品牌效应是轻资产化转型的核心竞争力。同时相比于重资产业务，轻资产业务投资周期短、 投入成本低，低门槛必定带来更激烈的市场竞争。我国房地产代建发展较早，入局较早企业大多为央国企。其 凭借优秀的项目操盘能力、过硬的管理能力、专业的技术能力所赋能的企业品牌输出，在市场中站稳脚跟。物 业运营和资产管理领域的轻资产涵盖领域较广，部分领域的轻资产运营尚在起步阶段，探索空间较大，部分央 国企抢先入局，持续构建标准化体系。保利物业、招商积余、中海物业、华润万象生活和万物云均持续全国化 布局和城市深耕，通过市拓、合资合作和收并购等方式持续扩大规模，至 2022 年中期在管面积均超过 2.5 亿平 方米，位居行业前列，在管面积具有高基数，稳定增长的特点。

2、央国企积极作为，有望重塑中国特色房地产行业估值体系

2.1、销售以信用为先，央国企恢复较好

购房者对开发商的信用更加看重。2021 年下半年开始，地产行业进入下行期，部分房企信用风险暴露；自 2022 年年初开始，全国房屋竣工面积的单月增速转负，2022 年 5-7 月的单月降幅扩大至 30%以上，部分房企因 现金流紧张而影响到房屋交付，2022 年 7 月出现停工停贷事件。2022 年 7 月之后，从全国各城市统计的一手房 及二手房高频成交数据来看，二手房成交面积增速开始明显好于一手房的成交面积增速，一定程度上说明购房 者更加关注新房的交付问题，更加偏好确定性更高的二手房。从新房市场的角度来看，拥有高信用、交付风险 低的开发商将更加得到购房者的青睐。

信用优势凸显，央国企销售在 2023 年一季度迎来较好恢复。凭借着稳健运营与强大的资金实力，央国企性 质的房企在商品房销售市场上的优势得以增加。2023 年一季度地产市场回暖，全国商品房销售金额同比上升 4.1%，从克而瑞统计的 Top20 房企销售金额来看，一季度 Top20 房企中的央国企实现销售金额 5530 亿元，同比 提升 64.2%，而其他房企实现销售金额 4989 亿元，同比下降 11.7%，央国企在一季度的销售恢复情况要明显优 于其他房企。

2.2、央国企融资具备优势，发展动能更强

央国企融资具备多重优势，仍具备扩表能力。央国企性质的房企在债权、股权方面均具备优势，根据克而 瑞统计，2022 年年底至 2023 年年初，央国企性质房企的发债融资占比保持高位，2023 年 2 月占比达 86.4；股 权融资方面，自 2022 年年末房企股权再融资放开以来，目前共有 10 家房企的股权融资取得实质性进展，其中 6 家为央国企性质的房企，且股权融资进度均达到交易所问询或问询回复阶段。根据对房企上市公司的统计， 全部房企 2022 年的有息负债增速为-0.1%，其中央企同比增长 9.3%，地方国企同比增长 7.1%，均优于行业平均 水平，央国企仍处于扩表区间；从现金短债比上看，2022 年全部上市房企平均现金短债比为 0.9x，而央企、地 方国企的现金短债比分别为 2.0x、1.4x，同样优于行业平均水平。

融资优势有望推动央国企获取更大发展动能。在债权、股权方面的融资优势，有望进一步提高央国企的资 金实力、推动央国企性质房企的扩表进程，其在土地投资端有望获得更好的表现。同时，凭借着高信用获取的 销售优势将加快央国企的去化速度，实现投资销售的良性循环，以获得更大的发展动能。