房地产行业销售及政策情况梳理

2022 年，我国房地产行业低开低走，截至 11 月，全国商品房销售仍在底部位置，基本面恢复仍有一定压力。

1.目前行业销售仍在底部，单月销售改善不明显

从统计局数据看，11 月单月销售数据降幅有所扩大，无论是销售金额还是销售面积，同比 单月降幅高达 30%以上。商品房销售同比自 21 年 7 月转负后，已连续 17 个月负增长，降 幅和负增长时间均超过以往周期。因此整体来看，房地产行业需求端仍旧比较疲软。

据中指研究院数据显示，2022 年 1-11 月，TOP100 房企销售总额为 67268.1 亿元，同比下降 42.1%，降幅较上月收窄 1.3pct，其中 TOP100 房企单月销售额同比下降 34.4%，环比下降 4.9%。销售额超过千亿房企 19 家，较去年同期减少 16 家；超过百亿房企 100 家，较去年同 期减少 51 家。TOP100 房企权益销售额合计为 46888.9 亿元，权益销售面积合计为 30049.3 万平方米，同比分别减少 45.6%和 49.9%。百强房企销售也呈现相似的下行趋势，单月销售 改善迹象不明显。

从核心城市高频数据看，11 月以来全国大中城市成交也还在底部。近 4 期 30 大中城市商品 房平均成交面积一线城市当周值不足 90 万平方米，二线城市当周值不足 140 万平方米。

2.地产行业供给端、需求端利好政策频出

今年以来，地产政策持续改善。尤其是 11 月以来，“三箭齐发”对于地产行业融资支持力 度加大，需求端政策的想像空间也已经打开，供需两侧政策齐发有望帮助地产销售进入快速 复苏通道。 需求端政策主要包括：三次降息、两次下调按揭需求端利率加点、换房退税等。 1）三次降息：央行 2、5、8 月三次降息，分别下调 5 年期 LPR5bp、15bp、15bp。 2）两次下调按揭利率加点：5 月下调首套按揭利率下限至 LPR-20bp，9 月阶段性取消或下 调部分城市首套按揭利率下限。 3）下调公积金贷款利率：9 月下调首套公积金利率 15bp。

4）税费方面：3 月，提出年内不扩大房地产税试点，9 月，出台换房退税政策。 供给端政策主要包括：“第一支箭：金融 16 条”、“第二支箭：给予房企发债融资额度”、“第 三支箭：放开房企股权再融资”等相关措施。 1） 支持房企合理融资：稳定开发贷，国有、民营一视同仁；债券融资回购、担保增信、央 行再贷款提供资金支持；鼓励信托支持合理融资。贷款集中度管理延期。股权再融资的全面 放开。 2）预售资金监管优化：保函可置换预售监管资金。 3）纾困措施：支持优质房企收并购，支持 AMC 纾困房企等。 4）保交楼方面：地产基金、政策性专项借款等。

11 月以来中央政策力度持续加大，地产行业受政策“三箭齐发”强势托底，为行业复苏服 下定心丸。从保交楼到保房企三好生，房地产行业迎来了困境反转的政策拐点。政策带来的 行业资金环境的大幅改善，有利于增强行业信心、防止行业信用风险进一步蔓延。