居住消费市场新趋势有哪些？

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一、居住需求多样化、个性化

1.人口自然增长率下降，影响住房需求与市场结构

受人口自然增长率下降、城镇化增速放缓、社会观念转变等因素影响，居住消费需求出现变化，不同年龄阶段、家庭结构的消费者，呈现出不同的需求偏好。

从人口发展看，国家统计局数据显示，2022 年末，全国人口为 141175 万人，比 2021 年减少85 万人。全年出生人口956万人，出生率为 6.77‰；死亡人口1041 万人，死亡率为7.37‰；自然增长率为-0.60‰。2022 年末全国常住人口城镇化率为65.22％。一方面，人口下滑将对房地产产生长期影响，住房需求下降导致房地产市场由增量市场转向存量市场，部分家庭转向改善性需求；另一方面，城镇人口仍将增加，但城镇化增速放缓，农村人口流向城市释放的购房需求或将下降。此外，我国存在父母为子女购房、投资性购房等现象，一定程度上对人口下降导致的需求减少形成抵消，预计短期市场总体相对平稳。

当前，我国人口出现少子化、老龄化趋势，人口结构变化影响着住房需求。适老化和适小化社区配置，日益成为影响家庭购房的重要因素。国家统计局公布的第七次全国人口普查主要数据显示，全国共有家庭户 494157423 户，集体户28531842户，家庭户人口为 1292809300 人，集体户人口为118969424 人。平均每个家庭户的人口为 2.62 人，比 2010 年第六次全国人口普查的3.10 人减少 0.48 人。家庭小型化与社会观念变化、人口流动性增加等因素相关，年轻人婚后独立居住、不婚人群独居等因素，也可能致购房需求增加。房地产供给上，也更需适应家庭小型化、老龄化和少子化的趋势。

2.人口向主要都市圈集聚，租赁成新市民重要选择

青年毕业生等人群涌入一线、新一线城市，带来大量居住需求，租赁住房成为新市民的重要选择。第七次全国人口普查数据显示，流动人口方面，人户分离人口为49276 万人。其中，跨省流动人口为 12484 万人。受房价长期高位运行和就业市场波动的双重影响，部分青年逐渐开始接受“终身租房”。北京航空航天大学公共管理学院副教授聂晨对北京地区青年租房问题进行研究，其调研发现，“37.68%的青年租赁住房群体表示可以接受终身租房”“居住在公共租赁住房中的青年群体更能够接受终身租房”。保障性住房建设尚在推进，未来一段时间，房屋租赁仍是满足刚需消费者住房需求的重要形式。相寓有关负责人认为，在“租购并举”的格局下，住房租赁行业是保障民生不可或缺的力量，相关企业在盘活供给存量、保障居住体验方面起到重要作用。

第七次人口普查数据显示，人口向经济发达区域、城市群进一步集聚。泽平宏观和智联招聘的联合研究数据显示，全国330余个城市，人口流入的只占 20％，人口向头部地区集中的趋势越来越明显，未来中国房地产开发建设的空间更在于都市圈、城市群人口流入地区。

都市圈的核心城市人口聚集，但土地供给有限，一定程度上造成供需错配，也导致一线城市房价高、二三线城市库存高。受此影响，部分刚需住房消费者因核心城市房价过高，选择在核心城市远郊、周边城市购房。北京市城市规划设计研究院发布的《首都通勤圈职住与通勤特征演变规律研究》称，考虑区位特征、通勤行为等因素，划定本研究中首都通勤圈的范围，具体包括北京市辖各区、河北廊坊三河市、河北廊坊大厂回族自治县、河北廊坊香河县、天津武清区、河北廊坊广阳区、河北廊坊安次区、河北廊坊永清县、河北廊坊固安县与河北保定涿州市。其研究数据显示，首都通勤圈大部分区县处于职住比基本平衡状态，即职住比为 0.4-0.6。其中，核心区、海淀区、朝阳区与石景山区的职住比大于 0.6，即劳动力明显不足；而武清区与涿州市的职住比小于 0.4，即劳动力相对过剩。不同区位劳动力的供需关系，促进了跨区通勤行为和首都通勤圈的产生。跨界通勤中，进京通勤比例约为 3/4。进京通勤人群的居住地以三河市为主，占比约44%；工作地以朝阳区为主，占比约为 31%。进京就业人群的工作地，主要位于环京接壤地区、四环内地区及交通廊道沿线地区。

3.购房决策可分六大类，购房目的与预算相关性强

以购房目的、购房预算两大因素分类，主要消费人群可分为六类：刚需上车、一步到位、二次改善、优质资源购房、保值投资、未来储备。从我爱我家相关数据看，刚需上车人群规模最大，但购房总价最低；二次改善预算最高，人群规模第二；一步到位预算第二高，人群规模第三位；优质资源购房、保值投资和未来储备人群规模相对小，且预算较低。

从影响购房决策的因素看，刚需上车主要为基础生活保障；一步到位人群期待居住环境能够兼顾家庭生活和社交；二次改善人群追求提升生活品质；优质资源购房人群重点关注优质教育等资源；保值投资人群聚焦投资升值；未来储备人群关注养老保障。

二/消费体验数字化、智能化

1.房屋买卖流程线上化，服务效率与客户体验提升

数字化的快速发展，推动着消费服务模式与企业商业模式的创新。AIGC、基于 IoT 的智能家居、Web3.0 等新一代数字技术的广泛应用，支持更加随身化的消费模式。随着数字底层技术突破与应用普及，作为生活主场景的住宅数智化升级，将成为重要的产业机会。为适应变化，住宅的交易服务与租赁运营需要更适应消费者需求特点，具备适应乃至推动住宅数智化转型的能力，并进行相应的商业模式、运营模式变革。此外，线上消费模式已融入日常生活，众多消费者的消费习惯逐渐从线下实体转移到线上平台，这也推动房地产经纪企业发展完善线上服务模式，减少交易双方的时间及出行成本，提升消费者购房体验和效率。

线上交易的安全性也是消费者关注的问题。2021 年我爱我家将人工智能计算机视觉领域的 OCR 技术，应用在房产交易环节，实现了房源委托书自动识别录入，以及交易风控的审核智能化应用中，效率提升的同时也加强了对风险控制的精准度。我爱我家正在全力推进数字化升级，已完成数字化基础设施搭建，并据此搭建了大数据生态和覆盖全流程的智能化、数字化闭环系统，自主研发全场景、全流程、移动化的智能数字租赁体系。智能模式迭代升级，也将提升市场的获客效率与成交效率。

2.VR 在线看房受欢迎，突破时空限制满足消费需求

消费者购房流程主要分为四个环节：搜寻房源、筛选估值、实地带看、签约过户。对消费者而言，搜寻房源、筛选评估和实地带看环节十分耗费时间和精力。同时，由于消费者与房地产经纪企业的信息不对称等因素，双方早期沟通博弈成本较高，影响选购效率。VR 线上看房将搜寻房源、筛选估值的核心环节集为一体，为消费者提供便利，减少了消费者的时间和精力成本。VR 看房技术模拟产生三维的虚拟空间，提供视觉、听觉等感官体验，信息包含量远超图文形式的房屋介绍，有效还原房屋真实情况。此外，线上看房平台通过 AI 智能技术推行“一键换装”，减少消费者家装设计过程中的试错成本，让消费者对房源和未来居住体验拥有更直观的感受，极大提升了看房体验和效率。我爱我家推进数字化升级，推出了隔空体验无死角全真看房、“一键换装”秒看装修效果、CBS 系统新功能用户验收会议、线上签约等数字化产品，提升效率、优化服务。其中，2018 年我爱我家开始重点布局 VR 看房技术。目前，VR 看房效率实现新突破，进一步提高经纪人作业效率和用户找房体验，消费者可以在线体验不同风格的装修效果，更加高效地辅助购房决策。数据显示，截至 2022 年末，自我爱我家 VR 房源累计拍摄量达154万套，2022 全年拍摄增量为 42 万套。效果方面，拍摄VR房源的套均页面浏览量是普通房源的 5 倍，套均带看量是普通房源的2倍。

3.智能家居日渐受青睐，个性化住宅场景优势明显

智能家居为安全舒适的个性化住宅提供了可能。物联网、大数据等科技创新成果的应用越来越广泛，高端智慧家居产品也在迭代，越来越多的消费者选择智能家居，以提高生活舒适感和便利度。2023 年 2 月，华为云、华为终端云服务与我爱我家签署了云云协同战略合作框架协议，正式达成战略合作关系，三方将在云计算、VR 看房、新方案联创、生态共建、全屋智能等领域开展全面深入的合作。据报道，2022 年“双十一”购物季期间，天猫平台上，监控安防和智能家居行业预售30 分钟即超上年全天。京东平台上，“双十一”期间，智能坐便器同比增长34%，智能浴室柜同比增长 204%，智能家居同比增长36%。智研产业研究院数据显示，2022 年上半年我国精装修市场智能家居配套规模为 8.61 万套，配置率达 12.2%。京东《智能互联家居及“京东小家”市场研究报告》数据显示，2021 年第四季度中国智能家居设备市场出货量为 6337 万台，同比增长4.1%。

三、社区功能舒适化、便利化

随着福利分房制度的结束，住房商品化、市场化的发展，消费者的居住观念也发生变化，社区环境、便民设施等“软件”越发受到重视，出现了从“有房住”到“住好房”的观念转变，消费者对住房质量和居住条件有了更高要求。进入新时代，消费者也更加重视居住体验，对住房的需求从满足基本居住需求转向改善生活环境、提升生活品质，对物业管理水平、社区居住体验提出更高要求。

1.消费者观念出现转变，越来越关注居住“质感”

新时代下，更多的消费者追求高品质生活，居住需求也正在发生深刻变化，对住房的要求已经不再局限于“有房”，对居住环境也不仅局限于房屋本身，开始更加关注公共环境、物业服务、人文氛围、社区配套设施等居住“质感”。政策供给和行业服务供给相应调整，以满足消费者需求。

政策供给方面，各地结合实际对推动高品质住宅建设开展探索。如北京市发布《关于规范高品质商品住宅项目建设管理的通知》，提出了高标准商品住宅建设要求，包括最低品质要求和竞高品质住宅建设方案；重庆市出台《重庆市中心城区高品质生活居住区行动指引》；南京市发布《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》；山东省印发了《关于明确房地产开发项目住房城乡建设领域建设条件的通知》，将提升住宅品质要求作为建设条件内容，土地出让时就可以作出要求。

行业服务供给方面，房产经纪行业更加关注提供大规模公益服务。从数据看，消费者进行购房决策时，重点关注房屋户型面积、社区环境和周边配套资源信息。作为与居民住宅、社区联系紧密的房地产居住服务企业，逐渐从便民服务、社区共建、社区公益以及突发危难帮助等方面，探索为社区居民提供更多服务。我爱我家国内运营门店总量 3583 家，员工约3.5 万人。2022年，我爱我家充分发挥辐射社区优势，参与社区志愿服务3.5 万人次，累计服务时长超过 200 万小时，服务社区近3000 个。与此同时，还建立 600 多家暖心驿站，为快递员、外卖小哥、网约车司机、环卫工人等人员提供休息、饮水、充电、防暑药品等公益服务。

2.青年群体追求获得感，更加重视居住生活便利性

日常生活便利有助于提升居民的获得感、幸福感，也是影响居民购房选择的重要因素。青年群体更倾向选择“离地铁近”“生鲜外卖触手可得”的高便利性房源，对“盒区房”（原指盒马鲜生门店的配送范围内的楼盘小区，后部分网民用该词泛指线上下单后，配送方便的住宅区）的调侃，也成为居住消费新需求的写照。这一方面可以看出居住消费偏好的变化，青年群体更加追求获得感，更加注重生活便利性、小区整体环境、通勤距离等因素，更加重视住房的宜居性；另一方面，也折射出房屋居住价值的回归，“房住不炒”是政策导向，也是日渐成为人民群众追求美好生活的自发选择。中国互联网络信息中心（CNNIC）数据显示，截至 2021 年 6 月，我国网上外卖用户规模达4.69 亿，外卖行业数字化水平提升，新消费趋势凸显。2022 年1 月，北京我爱我家和美团优选等社区电商企业达成合作，初步选定近200家门店成为社区自提点，覆盖北京市朝阳、西城、海淀、大兴等10个城区，实现了“线上预购+线下自提”的便民模式。我爱我家积极参与社区共建共治，拓展便民服务场景，探索线下门店社区化的路径，把门店变成为居民提供线上线下一体化服务模式的生活交互场所。

3.“全龄友好”渐成共识，“一老一小”更获保障

“全龄友好”型社区为“一老一小”保障提供了思路。国家卫健委数据显示，截至 2021 年底，全国60 岁及以上老年人口数量达 2.67 亿，占总人口的 18.9%；65 岁及以上老年人口数量达2亿以上，占总人口的 14.2%。托育服务方面，全国每千人口托位数在 2.03 个左右，入托率仅为 5.5%左右。第七次人口普查数据也显示，少儿人口和老年人口比重双双上升，“一老一小”问题较为突出。父母养老、子女教育等社区配套设施是否合理、完善、便捷成为影响消费者购房决策的重要因素。“全龄友好”型社区通过构建覆盖全人群、全生命周期的社区公共服务体系，满足养老、托幼等不同年龄段居民的多样化服务需求。2022 年，我爱我家依托北京市内的近千家门店，积极开展老年人线上挂号、防止金融诈骗、培养青少年科学兴趣、红十字救助、旧衣捐赠等公益活动，发挥社会服务功能与社区守护作用。同时，我爱我家还通过“集团党团委－青年志愿服务站－普通门店－经纪人”的四级守护社区志愿组织模式，以组织性、规模性、创新性的方式参与社区建设，推动社区更加宜居。