房地产开发企业外源性融资方式包括哪些？

从具体来看， 主要包括银行贷 款、 房地产信托融资、 境内外债券融资、 资本市场股权融资等。

1.银行贷款

银行贷款主要包括商业银行贷款和政策性银行专项贷款， 是房地产开发 企业最为传统的、 最重要的融资渠道和主要的资金来源。 目前， 流入房地产 开发企业的银行贷款， 包括房地产开发贷款、 房地产并购贷款、 经营性物业 贷款、 流动资金贷款等商业银行贷款和棚改、 城市更新贷款等政策性银行专 项贷款。 银行贷款的优点是融资金额大， 融资成本低， 较债券融资和股权融 资等融资方式门槛低、 审批程序少、 获得资金时间短； 缺点是融资规模和融 资成本受宏观调控政策和经济形势的影响较大， 一旦房地产市场增速放缓或 房地产调控趋严， 银行贷款就会面临收紧的压力。

2.房地产信托融资

房地产信托是指信托投资公司发挥专业理财优势， 通过实施信托计划筹 集资金， 将募集的资金投向房地产业、 与房地产相关的资产项目并对其管理 的业务， 即由信托投资公司制订信托投资计划募集资金， 委托人 （合格投 资者） 将拥有的资金委托给信托公司， 并由信托投资公司通过信托贷款、 房地产项目股权投资或购买房地产抵押贷款证券等方式进行房地产相关投资 活动。 按照交易和投资模式， 一般可以将房地产信托分为债权型信托、 股权 回购型信托、 权益型信托和混合型信托四种类型。 首先， 从实践来看， 最主 要的房地产信托是债权型信托， 即信托公司向房企发放信托贷款， 为房地产 项目的开发、 建设或并购提供资金支持； 同时， 房企向信托公司提供资产抵押、 股权质押或第三方担保， 并承诺还本付息。 其次， 较常见的是股权回购 型信托。

一般情况下， 信托公司在将信托资金以股权投资方式投给房企前， 会与房企或相关联的第三方签署股权回购协议， 形成类似房地产信托贷款的 融资方式， 即所谓的 “明股实债”； 直接将信托资金投资于房地产项目公司 或房地产开发企业的股权， 形成实质性股权投资的权益型信托的融资相对较 少。 信托融资是不同于银行的间接融资， 也区别于资本市场的直接融资， 对 房企来说， 这是受限较少的融资渠道， 可以作为银行信贷的有益补充， 是较 为重要的融资方式之一。 房地产信托融资的优点如下。 一是， 融资方式和融 资期限较灵活。 信托投资公司可以根据房地产项目的实际需求设计和发行专 门的信托产品， 为房企提供更匹配的资金支持， 在授信额度、 资金发放效 率、 灵活程度、 资金用途管控等方面较银行贷款均有一定的优势。 二是， 对 需要融资的房企的资质和项目合规程度的要求相对较低。 虽然现行房地产金 融政策要求房地产信托贷款需要满足 “四三二” 规定， 但是仍有部分信托 投资公司通过 “明股实债” “夹层融资” 等一系列操作， 规避相关政策限制和监管要求， 向资质不足的房企提供资金支持。 目前， 信托融资已经成为房 企的重要融资渠道之一， 对于房企的资金周转起到较为重要的作用。 房地产 信托融资的缺点是融资期限较短， 一般为 1～3 年； 融资成本相对较高。

从房地产信托数据来看， 截至 2021 年末， 房地产信托余额为 1. 76 万亿 元， 与 2020 年末相比， 余额压降了 5164. 98 亿元， 同比下降 22. 67%。 分季 度来看， 2021 年第一季度至第四季度， 房地产信托余额分别为 2. 17 万亿 元、 2. 08 万亿元、 1. 95 万亿元、 1. 76 万亿元； 房地产信托存量余额从 2019 年第三季度开始连续十个季度下滑。 与此同时， 房地产信托余额占信托业资 金余额的比重也在持续下降； 截至 2021 年末， 房地产信托余额占信托业资 金余额的比重为 11. 74%， 较 2020 年末下降了 2. 23 个百分点 。

房地产信托持续收紧的原因如下。 第一， 强监管背景下， 房地产信托融 资条件日趋严苛， 房地产信托规模仍在持续压降。 为落实中央 “房住不炒” 的政策， 2019 年 5 月， 《中国银保监会关于开展 “巩固治乱象成果 促进合 规建设” 工作的通知》 （银保监发 〔2019〕 23 号） 再次加强了对房地产信托业务的合规性监管， 严禁信托资金违规或变相违规流入房地产领域。 重点 整治向 “四证” 不全、 开发商或其控股股东资质不达标、 资本金未足额到 位的房地产开发项目直接提供融资， 或通过股权投资+股东借款、 股权投 资+债权认购劣后、 应收账款、 特定资产收益权等方式变相向房企提供融 资； 直接或变相为房地产企业缴纳土地出让价款提供融资， 直接或变相为房 地产企业发放流动资金贷款等违规行为， 以遏制房地产信托规模的过快增长 和风险的过度积累。 2019 年下半年， 银保监会通过对部分信托公司进行窗 口指导、 约谈和专项检查方式， 要求其严格执行房地产市场调控政策和达到 现行房地产信托监管要求， 管控房地产信托规模； 要求部分房地产信托业务 增速过快、 增量过大的信托投资公司的房地产信托余额不得超过 2019 年第 二季度末的余额， 并暂停未备案房地产信托项目， 暂停满足 “四三二” 规 定的通道类房地产融资业务， 暂停向房企发放并购类融资。 在强监管背景 下， 2021 年， 信托投资公司仍旧严格执行在风险可控的前提下开展房地产 信托业务的监管要求， 并按监管要求规范房地产融资和持续压降房地产信 托规模。 第二， 房企债务违约风险持续暴露， 为防控和降低房地产信托业 务的风险， 信托公司进一步收紧了房地产信托融资。 从 2021 年第三季度 开始， 受花样年、 恒大等房企债务违约事件持续暴露影响， 信托投资公司 投向房地产领域的资金进一步收紧， 部分信托公司甚至已经暂停新增房地 产信托业务。 总的来说， 从房地产信托余额规模、 增速和占比来看， “控 地产” 的监管要求在信托业得到了较好的执行， 房地产信托继续呈现收紧 态势。 受部分大型房企债务违约影响， 房地产信托领域的风险攀升， 存量 房地产信托的违约风险可能会持续暴露。

3.境内外债券融资

债券是指债务人为筹集资金， 依照法定程序发行， 并承诺按照约定利率 和期限还本付息的有价证券， 是金融市场重要的金融工具之一。 房企债券融 资指房地产开发企业通过在证券市场发行债券来募集社会资金， 是房地产开 发企业重要的融资渠道之一。 债券融资属于直接融资， 优点是融资成本相对较低， 资金使用受到的限制较少， 而且公司债、 企业债等债券期限较长， 可 以使房企获得长期资金支持。 房企通过发行债券融资， 不但可以取得新增资 金来源， 还可以优化融资结构， 减少对银行等金融机构的间接融资的依赖。 债券融资的缺点是发行门槛较高， 审批标准严格， 且易受房地产市场宏观调 控政策影响。 按照房企发行的类型， 债券分为公司债、 企业债、 中期票据、 短期融资券和非公开定向债务融资工具等。

4.资本市场股权融资

资本市场股权融资方式主要指房地产开发企业通过 IPO 进行直接融资 和已上市房地产开发企业通过公开或定向增发、 向股东配股等方式进行融 资。 股权融资的优点是： ①通过股权融资， 房地产开发企业可以从资本市场 获得较大规模无须偿还的永久性资金， 符合房地产行业需要得到长期资金支 持的要求； ②可以提升公司信用水平， 使其更易通过银行贷款或其他融资方 式筹措公司发展所需资金； ③通过股权融资可以降低房地产开发企业的资产 负债率， 优化财务结构， 改善房地产开发企业现金流， 降低财务风险； ④股 权融资不需要支付资金利息， 融资成本仅为上市或增发股票的发行费用， 后 期只需根据企业经营情况和董事会决定进行分红； ⑤股权融资还可以促进房地产开发企业完善公司治理机制， 建立现代企业制度， 提高公司的经营管理 水平。 股权融资的缺点是： ①房地产开发企业上市对企业营业规模、 股权结 构、 盈利水平、 负债情况等方面的要求严格， 审核门槛较高， 以上市、 增 发、 配股等方式融资受房地产行业调控政策的影响较大； ②股权融资会对原 始股东股权进行稀释， 减弱控股权。