产业园区REITs上半年业绩分化的原因是什么？

产业园区 REIT上半年业绩分化主因为租金减免政策。

出租率维持上年末水准，平均租金受免租影响较大

受疫情及减免租金影响，产业园区 REITs 运营表现内部分化。截至 2022 年 6 月 30 日，四只产业园区 REITs 的出租率与上年末相比均未出现较大变动。华安张江光大 REIT 表现突出，除出租率维持 100%的高水准以外， 平均月租金也小有提升，从原先的 161 元/平米/月提升至目前的 163 元/平米/月。博时蛇口产业 REIT 虽然从中 报的经营指标中未见受疫情冲击的影响，但实际在一季度因疫情影响而出租率有所下跌，二季度通过为服务业 小微企业及个体工商户租户减免 3 个月的租金，在一定程度上提振了租户信心、提高了租户续租意愿，出租率 止跌反弹，租金水平维持在较合理水平。东吴苏园产业 REIT 同样针对符合条件的租户进行了租金减免安排，减 免期为 2022 年 3 月-8 月。由于东吴苏园产业 REIT 的平均月租金=报告期内累计租金收入/平均实际出租面积/报 告期月数，因此租金从 49 元/平米/月大幅下滑至 28 元/平米/月。

底层资产盈利性差异小，出台租金减免政策的 REITs 普遍表现不达预期

盈利性方面，产业园区稳定运营后的成本支出往往较为刚性，同业态的资产盈利能力差别较小。除东吴苏 园产业 REIT 之外，其余三只产业园区 REITs 均披露了项目公司层面的息税折旧前净利率，总体处于 81%~84.5% 的区间内。 与招募说明书中的 2022 年预测对比，华安张江光大 REIT 与建信中关村 REIT 在基金收入、EBITDA 及可 供分配金额三项均达预期。华安张江光大 REIT 上半年录得基金收入 4333 万元，EBITDA3377 万元及可供分配 金额 3357 万元，分别超预测 3%，14%及 11%。建信中关村 REIT 同样表现突出，上半年在基金收入，EBITDA 及可供分配金额方面分别超招募说明书预测 8%，23%及 25%。建信中关村 REIT 于 2022 年 7 月 13 日发布了针 对服务业小微企业和个体工商户的租金减免公告，因此上半年业绩尚未体现减免租金的影响，公告预计本次减 免租金安排将会影响项目公司租金收入约 2288.68 万元，约占全年预测总收入的 10%。 博时蛇口产园 REIT 及东吴苏园产业 REIT 受租金减免影响，各项业绩的达成率则低于预期。博时蛇口产园 REIT 的基金收入，EBITDA 及可供分配金额达成率分别为 90%，102%及 62.2%。可供分配金额达成率低于前两 项科目的原因主要为大部分租金减免协议暂未完成签署，应收未缴租金 1,739.66 万元在可供分配金额中相应扣 减。剔除应收账款变动导致的应收和应付项目变动影响后，2022 上半年可供分配金额符合预期。博时蛇口产园 REIT 预计将减免租金总计 2272.66 万元，约占全年预测收入的 15.6%。东吴苏园产业 REIT 的上半年三项指标 完成率分别为 76.5%，91.2%和 68.9%。由于其租金减免政策对应的减免期为 2022 年 3 月-8 月，因此预计下半 年业绩同样将受此影响。本次预计减免租金总额 8147.1 万元，占全年预测收入的 33%，在 3 只产业园区 REITs 中受影响最为严重。

根据三只产业园区 REITs 目前披露的用以对冲租金减免影响的举措来看，具体操作主要分为三步：1）首先， 基金管理人将放弃部分基金管理费，运营管理机构将放弃部分运营管理费，2）其次，管理人将会申请补贴及相 应税收减免；3）在前两步措施仍未能全额补足减免租金的情况下，运营管理机构即原始权益人或相关主体将进 行业绩补偿，全额化解本次减免租金的影响。若相关措施顺利实施，则前述减免租金安排对于基金收益的影响 将实际得到补足，不会对基金份额持有人利益造成影响。

解禁平稳，战略投资者减持情况较少

持有户数方面，较 2021 年末，2022 年 6 月末产业园区 REITs 的持有人户数下降幅度较大。博时蛇口产园 REIT、华安张江光大 REIT、东吴苏园产业 REIT 及建信中关村 REIT 持有人户数分别为 15.9 万户、5.7 万户， 5.6 万户及 14.3 万户，较上年年末下降 12.4%，13.7%，10.3%及 20.8%。

东吴苏园产业 REIT 机构投资者占比最高，华安张江光大 REIT 战配投资者减持比例较大。投资者比例方 面，东吴苏园产业 REIT 的机构投资者在四只产业园区 REITs 中比例最高，为 95.1%，博时蛇口产园 REIT 该比 例最低，为 83.4%。此外，中金普洛斯 REIT 的机构投资者占比则为 85.09%。

2022 年 6 月，除建信中关村以外的三只产业园区 REITs 迎来解禁。博时蛇口产园 REIT、华安张江光大 REIT 及东吴苏园产业 REIT 分别剩余 32%、20%及 40%份额未解禁。博时蛇口产园 REIT 的战略投资者中， 光证资管较战配时增持 41 万份。光证资管和华金证券作为东吴苏园工业 REIT 的战略投资者，一年间分别增 持 2120 万份及 1875 万份，而富国基金则减持了部分份额。截至 2022 年 6 月末，华安张江光大 REIT 的第十 大流通份额持有人持有数量为 356 万份，作为战略投资者的招商财富未出现在前十大流通份额持有人名单中， 因此推测较其战配时持有 1560 万份，招商财富至少减持了 1204 万份。浙商证券自 REIT 上市以来增持了 275 万份，其余战略投资者的份额均未变动