如何看待市场对于房地产企业信用风险后续演化走势？

关于市场对于房企信用风险后续演化走势问题，我来简单分析一下。

市场对于房企信用风险后续演化走势仍然保持疑虑，但我们认为房企信用风险高峰期或 已过去，优质民营房企信用修复逐步开启。房企信用风险爆发高峰期或已过去，政策从保项 目向保优质房企过渡，尤其中债增信为部分房企担保发债之后，优质民营房企债券价格稳步 回暖，逐步开启信用修复之路。

首先，房企融资环境已经见底，境内信用债净融资额相比去年同期明显好转。2022 年 1- 8 月，房企境内发债总额达到 3844.01 亿元，总偿还量约为 4061.12 亿元，净融资额约为217.11 亿元，虽然总体仍是净流出状态，但是相比 2021 年已经大幅好转；去年同期，发债 总额约为 5148.57 亿元，总偿还量约为 5737.49 亿元，净融资额约为-588.92 亿元。2021 年 全年，房企境内发债总额约为 6666.96 亿元，总偿还量达到约 7807.27 亿元，净融资额约为1140.31 亿元。

其次，优质民营房企发债逐步破冰，2022 年 1-8 月成功公开发债的民营房企主要包括碧 桂园、龙湖、旭辉、滨江、新城、美的置业等。2022 年 1-8 月，民营房企发债总额约 216.12 亿元，发行人包括碧桂园、龙湖集团、旭辉控股集团、滨江集团、新城控股、美的置业、佳源创盛。其中，佳源地产发行的债券为私募债，其余房企均为公开发行的债券。此外，金地 集团作为股东背景较为综合的房企，公开发行了一单中期票据。

示范房企发债频获支持，尤其是中债增信担保发债提振市场信心，政策从保项目向保优 质房企过渡。5 月 17 日，中债信用增进公司在交易商协会的组织下主动设立“中债民企债券 融资支持工具（CSIPB）”，并与浙商银行、上海银行、天津银行联合创设 CRM1 W1.7 亿元、 1.3 亿元和 1.5 亿元，分别支持恒逸集团、新城控股、天士力控股三家民营企业发行非金融 企业债务融资工具 5 亿元、10 亿元和 3 亿元，发行利率分别为 6.2%、6.5%和 4.6%。8 月 17 日，中债信用增进公司联合浙商银行成功创设信用风险缓释凭证（CRMW），助力美的置业集团 有限公司成功发行供应链资产支持票据（ABN）-“前联 2022 年度第一期佳美定向资产支持票 据”5.69 亿元。

中债增信担保民营房企债券持续落地，多家房企增信项目持续推进。2022 年 8 月 25 日， 重庆龙湖企业拓展有限公司完成 2022 年第一期中期票据发行，是由中债增信按照市场化、法 治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券，本期债券认购倍数 2.86 倍。2022 年 9 月 5 日美的置业集团有限公司完成了 2022 年度第三期中期票据发行，本单债券由中债增信通 过直接担保方式提供增信支持，本期中票全场认购倍数达 1.97 倍，得到包括国有商业银行、 股份制银行、证券、基金等类型投资者的积极参与和踊跃认购。此外，多家优质民营房企的 发债增信项目在持续推进过程中。

受益于稳楼市、担保发债等政策，投资者对于优质民营房企信心有所恢复，债券价格开 始企稳回升。新城控股、龙湖、旭辉、碧桂园等示范型房企旗下多只债券价格近期内持续反 弹，表明投资者开始重拾对于这些房企的信心，优质民营房企信用修复之路逐步开启。