房地产板块内的三种商业模式是什么？

以下是关于房地产板块内的三种商业模式的介绍，如果有兴趣了解更多相关的内容，请下载原报告阅读。

1.“高质量”周转类房企

典型房企如万科、保利，华润，龙湖，金地等；该类房企主要通过“高质量”周转实现稳定的增长（类似于制造 业），整体资金链波动不大，且结构上经营性现金流入对资金来源的贡献长期稳定高于筹资性现金流入（如下图）， 这意味着此类房企具备较强的内生造血能力，驾驭周期能力较强，不过度依赖筹资行为维系现金流，具备合理运营 杠杆的能力，过去在单边周期时代缺乏弹性，而在当下和未来“管理红利时代”具备更强的竞争力。

另外，这种现 金流结构的稳定与房企的资产配置组合并无关（纯住宅开发 or 住宅开发组合购物中心或其他），并不会因为你是否 从事购物中心或者产业园运营而影响全口径现金流结构的健康，无非是某个时间段有某个时间段的重点，不管资产 组合如何配置，均需保障全口径现金流结构的稳健，而作为结果，通常循序渐进的提高持有型资产运营能力对企业 内生能力的提高更有益处，因为，现金流结构的稳定也是一种经验，并不是做购物中心就应该得到高估值，总之， 长期均衡发展的房企其现金流结构的稳定是持续的，现在符合三道红线的要求，过去也符合。

2.择时类房企

典型房企如融创、阳光城，此类房企杠杆水平相对较高，顺周期特点明显，在行业较为景气时加大杠杆拿 地，而在行业一般时相对收敛，且投拓能力相对较强（择地），如下图，其现金流结构随周期波动而存在明显的波 动性，对周期的驾驭和平滑能力相对较弱，但可能依靠“止损”能力（选择性囤地）对冲行业不太景气时候的高杠 杆。和股票投资人类似，通常自上而下能力出众的选手稀缺，更容易在某些阶段被“景仰”，当然，此类公司因为 管理能力的差别，不同公司也具备较大差异性。

3.高杠杆，囤地型房企

典型房企如恒大、泰禾等，此类房企杠杆水平相对较高，现金流结构特点在于筹资性现金流对总现金流的贡献长期 高于经营性现金流，一方面在于公司“造血”（创造价值）能力相对不足，另一方面在于始终“难以在发展中解决 旧的问题”。与第二类房企不同的是，第三类房企多数在过去重于拿地，而对经营和管理能力相对忽视，内生造血 能力相对一般，或主要依靠筹资行为来维系整体现金流的稳定，此类房企资产负债表的扩大依赖于行业金融杠杆红 利的时代背景，通俗说，过去赚了时代的钱。此种商业模式是金融杠杆红利时代的极端产物，是那个时代的特点， 对于商业模式本身的出现，无可厚非，不是 A 企业，也会有 B 企业。