房地产能否实现软着陆？

如果你对该问题感兴趣的话，推荐你看看《固收专题研究：三大扰动之下小复苏还是弱修复？》这篇报告，下面是部分摘录的内容，具体请以原报告为准。

7 月地产风波发酵，下半年房地产能否企稳成为市场最大分歧点。 本轮地产去杠杆已历时一年多。2020 年底房企融资三道红线和房贷集中度管理相继出台， 拉开地产去杠杆序幕，2021 年下半年部分房企信用事件加剧了行业流动性内生性紧缩。 政策放松已多时，房地产行业仍未见底。去年 9 月房地产金融座谈会标志着政策开始转向， 今年政策放松维度扩展、频率提高，需求端包括放松限购限贷、下调首付比和房贷利率、 房地产税推迟等，供给端包括优化土拍规则、支持并购贷、创设信用保护工具和房企信贷 展期等。然而，今年 6 月地产拿地、开工等多项指标继续创出历史最大跌幅。因延迟网签、 积压需求释放和房企冲半年业绩等促成房地产销售在 6 月边际好转、但 7 月再度下滑。

市场迟迟未能好转的原因？表面上受到疫情影响，而更深层的，一是在房住不炒基调下， 本轮政策放松力度相对克制，未能快速提振市场情绪；二是房地产税改革提速，持有房产 收益预期的下降需要更低的房贷利率作为补偿，但降息空间受限；三是居民收入预期下降， 影响加杠杆的能力和意愿；四是房企商业模式开始受到质疑，居民对期房交付担忧的情绪 有增无减，期房销售相比于现房更大程度下滑。近期地产风波更加大销售回暖难度。

地产风波影响有多大？我们预计风波涉及规模可控。购房者目的是保交楼而非房价下跌导 致资不抵债或无力偿债，目前各地政府已积极联合银行和房企等推动项目重启。并且购房 者还将面临赔偿、资产损失和征信等风险，近日断供项目数已收敛。

但需要警惕连锁反应引发行业流动性“挤兑”、加大地产企稳难度。一是居民对房企信用担 忧进一步升温，期房销售可能更快萎缩，房企经营现金流回笼难度更大；二是银行对低资 质主体和期房项目的授信可能主动收缩、规范监管账户管理，房企融资条件或继续收紧； 三是政府对保交楼更加重视，预售资金监管尺度易紧难松；四是房地产行业上游供应商可 能要求收缩应收账款周期。回款和融资收缩又会加剧房企交房和还款的困难。