租赁住房资产证券化的发展进程与案例分析

如果你对该问题感兴趣的话，推荐你看看《房地产行业：中国住房租赁市场研究报告》这篇报告，下面是部分摘录的内容，具体请以原报告为准。

1.首单长租公寓 -- 北京新派公寓权益型房托资产支持专项计划

底层资产位于城市核心区域，客群面向就 近上班的工薪族或青年群体。资产由权益 人购买老旧物业，翻新升级改造后对外出 租。该模式在项目运营前期会有一定资金 压力，随着运营状况的逐步成熟，资产将 主要通过两种途径实现价值提升。一方面 通过硬件设施改造及软件服务的升级，增 加项目经营收益，另一方面核心区域的优 质资源将随稀缺性而产生资产增值。最终 可通过整体出售或证券化的途径实现项目 的增值。

2.首单政策性租赁住房

首单人才租赁住房 - 海南省人才租赁 住房第一期资产支持专项计划

底层资产位于城市非核心区域，租赁 对象面向市场，租金水平为市场租金。 同时有重点企业承租较大面积分配给 员工居住，对于企业大面积租赁，租 金给予一定优惠。项目认定为人才租 赁住房，运营期间部分税金实行免缴， 包括增值税及附加、印花税、房产税 及城镇土地使用税。该人才住房项目 租金收入稳定，且享受政府优惠政策， 净现金流充裕，回报率良好。

首单公租房 - 国开 - 北京保障房中心公租房资产支持专 项计划

底层资产位于城市非核心区域。可出租房源不面向市场， 由政府相关部门对满足要求的承租人定向配租，租金水 平低于周边其他类型租赁住房租金水平（大约为 60- 80%），同时部分承租人（如烈士家庭、不同档位经济 情况的低收入家庭）在认证定级后可再获得一定比例的 房租补贴（北京市的公租房补贴按照承租家庭的经济情 况共分六档，补贴金额从房租的 10% 到 95% 不等）。 项目运营收入不高，但较为稳定且期间费用较少。同时， 项目享受政府补贴、税收减免等优惠政策，可产生稳定 的净收益，最终可通过资产证券化实现资金回笼，并为 后续项目的滚动开发、收购或改造提供资金支持。项目 在存续期只付息不还本的产品结构，降低了公租房企业 的负债偿还压力。

3.保障性租赁住房 REITs 首批两单加速落地

5 月 27 日，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金与红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券 投资基金正式申报，意味着保租房公募 REITs 将加速落地，除了为 REITs 的基础资产范围扩容外，也将为各地抓紧发展保租房提供资 金渠道方面的支持。