中国房地产长周期需求如何？

你好，想了解中国房地产的长周期需求，可以参考《2022年中期房地产行业投资策略：远虑长期行业需求，深谋当下分化变局》这篇报告。下面是部分内容的节选，希望对你有帮助。

结合其他国家需求中枢、家庭规模、城镇化和结构性空间四个方面来看，我们认为中 国的长期需求和需求中枢都能维持在一个相对较高的位置，主要有以下几个方面：

1）发达国家和地区需求中枢保持在 1.0-1.4 平/人：参考美国、日本、韩国、德国、 俄罗斯、台湾等经济较发达地区的人均新增住宅面积，无论人口增速处在哪个阶段需求中 枢保持在 1-1.4 平/人。

2）人口增速放缓，但家庭规模持续缩小：尽管人口增速放缓，但中国家庭规模持续变 小，2020 年平均家庭户规模 2.62 人（2010 年是 3.15），更小的家庭规模会形成更多的住房 需求，减缓人口红利消退带来的需求减少。

3）城镇化率仍有提升空间：日本城镇化从 63%到 72%的 10 年中人均新开工面积保持在 1.36 平/人，中国在 2010-2020 年城镇化从 50%到 63.9%的 10 年中，人均新开工面积 1.82 平/人，而且目前中国户籍人口城镇化率不到 45%，城镇化快速发展带来的人均住房需求仍 处于较高水平，同时叠加“新市民”金融政策对非户籍城镇人口的信贷支持等政策，新市 民需求释放有望进一步提升城镇化带来的住房需求。

4）存在结构性空间：短期内由于各地发展情况不同所导致的结构性空间也仍存在，尽管有部分人口净流出的地区面临需求不足等问题，但仍有等供需两旺和供不应求的区域， 中国房地产发展其实存在很大的不平衡性，其中就存在较大的结构性需求。 因此，从中长期来看，按照人均 1-1.4 平，城镇化率 70%估算，10 亿城镇人口，稳定 状态下，每年住房更新需求中枢稳定在 10 亿-14 亿平。基于 2021 年全年住宅销售面积 15.65 亿平，长期需求中枢上限比 2021 年全年销售阶段性顶峰下降 10.5%左右。

人口增速放缓，但家庭规模持续缩小

人口增速放缓，适龄购房人口下降。随着育龄妇女人数持续下降、婚育年龄推迟和生 育观念变化等因素，中国出生率自 1987 年起持续下降，2020 年开始出生率降至 10%以下， 净增人口持续下降，人口增速不断放缓，2021 年净增人口 48 万，人口增速降低至 0.03%， 人口增速即将转负。与此同时，随着出生率降低，适龄置业人口也在下降，15-65 岁劳动人 口在 2013 年达到峰值 10.10 亿人，适龄置业人口的下降将导致长期住房需求下降。

城镇化：城镇化仍处于高速发展阶段，尚未进入超老龄化社会

城镇化率仍处于 30%-70%的高速发展阶段，对应日本和美国同期新开工面积较高。中 国城镇化率目前为 64.72%，远低于日本、美国和英国等发达国家的 80-90%的城镇化率，处 于 30%-70%的城镇化快速发展区间，城镇化率上升的空间仍然很大。日本和美国在城镇化率 达到 70%左右阶段时，城镇人均新开工面积持续攀升，新开工达到峰值，日本 1960 年到 1970 年城镇化率从 63.3%提升到 71.9%，对应 1970 年的人均新开工面积为 1.36 平/人，美国 1960 年到 1970 年城镇化率从 70%提升至 73.6%，对应 1970 年新开工面积为 1.03 平/人。 中国 2000 年到 2010 年和 2010 年到 2020 年两个十年中城镇化率提升幅度都超过 13%，城镇 化速度比美国和日本更快，对应城镇人均新开工面积也处于较高的 1.93 平/人和 1.82 平/ 人，未来中国城镇化率仍有提升空间，对应人均城镇新开工面积也会保持在相对较高的水 平。

户籍城镇化人口仅占 45%，城镇化质量仍有提升空间。从数量上来看，中国目前每年新增的城镇人口在 1000 万人以上，随着城镇化率的继续提升，城镇人口仍将保持增长。从 质量上来看，中国的户籍人口城镇化率不到 45%，许多城镇人口实质上并没有享受到和户籍 城镇人口一样的城镇人口权益，非户籍城镇人口无论是购房条件、信贷支持还是收入水平 和购买力方面都可能存在购房需求未能释放。因此，今年 3 月 22 日，发改委印发《 2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提出了“新型城镇化”的任务，要求提高农业转 移人口市民化的质量，包括教育、就业服务、居家落户等方面，这些举措有望增加对农村 转移人口的吸引力、提升新增城镇人口的收入水平和购买力；银保监会和央行发布《关于 加强新市民金融服务》，提出了从金融服务方面满足新市民的安居需求，满足新市民合理购 房信贷需求、提升新市民公积金服务水平等，将进一步释放城镇人口的购房需求。随着各 地随着各地放松或取消落户限制，农村转移人口市民化在不断推进，户籍城镇化率与人口 城镇化率之间的空间存在潜在的购房需求。

老龄化加快，但距离超老龄化社会仍有一段距离。中国 2000 年 65 岁以上人口占总人 口比重达到 7%，开始进入老龄化社会，经过 21 年，2021 年老龄化率达到 14.2%，进入深度 老龄化社会，但老龄化率仍低于美国的 17%，距离日本 20%的超老龄化社会仍有一段较长的 距离，中期内老龄化不会成为导致需求下行的主要因素。

开工见顶，但长期需求中枢仍存

新开工见顶，短缺时代结束。中国商品房新开工面积在 2013 年达到自然新开工峰值， 全国包括政府住房、自建房等在内的存量住房套户比达到 1.0 套/户，房地产市场进入供求 基本平衡的阶段，同时人均新开工面积达到 2.02 平/人的较高水平，在此之前需求旺盛， 供不应求。2019 年达到新开工面积的最高峰值，主要是由于 2015 年实施了“三去一降一补” 和棚改政策的实施，使本来自然回落的需求继续上升，2019 年达到 22.7 亿平的新开工峰值， 此后 2020 年和 2021 年新开工面积回落，整体需求和日美等国家一样进入下行态势。 从其 他国家经验来看，新开工见顶代表供不应求的短缺时代结束，房地产高速发展的阶段进入 尾声。

人均新增面积稳定，长期需求中枢仍存。2021 年中国城镇人口 8.8 亿，商品房新开工 面积 14.6 亿平，城镇人口人均新开工面积约为 1.7 平。按照发达国家经验，假设中国的城 镇人均新开工面积维持在 1 平/人，每年仍有 9 亿平左右的住宅更新需求，长期需求中枢仍 存。

中期内结构空间仍存：目前，中国市场供需情况存在区域差异较大的特点。各地受人 口和经济发展的影响形成了大致四类供需情况，分别是：供需两旺、供需齐降、需求不足 和供不应求。

供需两旺：常住人口持续增长，新开工销售持续增加，房价上涨，市场供需两旺。以 江苏为代表的人口净流入经济发达省份,由于经济发展较好、常住人口持续增长并保持高位， 住房需求处于较为旺盛的状态。这一类区域供给与需求适配，需求较为充足，市场良性发 展。新开工面积呈上升趋势，并远高于 2013 年和 2015 年的新开工面积，销售面积持续增 加，同时房价也稳步上涨。

供需双降：总人口自然回落，开工和销售均到达高点，需求和供应齐降，房价回落。 云南省常住人口自 2002 年以来平稳增长，但增速和规模都明显小于江苏，常住人口在 2020 年达到顶峰，进入常住人口自然回落阶段，总体需求端呈减少趋势。新开工和销售总体上 跟随人口变化趋势，新开工面积自 2000 年以来波动上升，2013 年到达小高峰 4529 万平， 随后 2019 年到达峰值 5695 万平，2021 年回落至 4578 万平。销售方面 2020 到达最高点 4176 万平，但在 2021 年幅度下降至 3209 万平。房价方面，这类区域房价仍然保持平稳上 升，但总体涨幅和房价绝对值相较供需两旺的城市较低，2021 年房价回落至 7869 元/平。

需求不足：人口净流出，销售快速下行，需求严重不足。以黑龙江省为例，常住人口 2010 年开始持续下降，需求严重不足，人口净流出。相对应新开工面积在 2011 年前后出现 峰值 5820 万平，随后快速下降，到 2015 年保持在较低水平，2017 年全国新开工销售创新 高时，黑龙江新开工面积并没有出现新高峰，仅为 1678 万平。销售的总体趋势与新开工面 积较为近似，于 2012 年到达峰值 3226 万平，随后快速下降至 2021 年的 1205 万平，约为 2012 年的三分之一。但同时房价没有回落，仍然保持增长，增速相较供需双降的城市较缓。

供给不足：商品房供应不足，人口快速进入，市场供不应求房价飙升。深圳作为人口 快速流入的一线城市，常住人口增速在 3%-5%之间，大量的人口流入带来了大量的住宅需 求。但深圳的商品房市场供给不足，无法满足需求的日益增长，造成了房价飙升。新开工 面积 2004 年到达最高峰，为 982 万平。随后，新开工面积于 2013 年和 2020 年出现了峰值， 分别为 2013 年的 910 万平和 2020 年的 936 万平。销售面积于 2015 年到达峰值 901 万平， 受限于供应 2015 年后未出现销售面积的突破。商品房面积供应不足，需求持续增长，引发 房价的大幅攀升，2020 年深圳房价到达 56844 元/平，约为 2013 年房价 23427 元/平的 2.4 倍。