招商蛇口的运营模式是什么样的？

想了解招商蛇口的相关情况，可以参考报告《城市运营-招商蛇口（001979）研究报告：立足禀赋优势，体系化成长》，以下为部分摘录，具体内容以原报告为准。

依靠大平台，产业大协同

招商局集团旗下众多优秀企业协同发展，招商蛇口背后资源丰富。目前招商局集团主要集 中于综合交通、特色金融、城市与园区综合开发运营三大核心产业，各产业之间可互相助 力，协同发展。其中招商蛇口作为城市与园区综合开发运营板块旗舰完成整体上市。综合 交通板块下中国外运，招商公路都是国内顶尖企业。同时金融板块实现了“4+N”业务布局， 涵盖银行、证券、保险、直投等领域。无论是从基础设施建设协同，还是金融市场支持面 战略协同，招商蛇口背后都有强大的资源网可以借力。招商局的强大之处就在于，在传统 发展动能衰竭时，招商局集团依靠集团优势可以为招商蛇口顺利寻找到“新引擎”。

立足三大业务，切入三个角度，构建“1+4”多层盈利结构

公司目前以社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营为三大主业，从城市 功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合 性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。 社区开发与运营板块重点聚焦精品住宅开发与运营，园区开发与运营板块重点聚焦空间规 划、产业聚集、生态圈服务，为产业创新赋能，同时大力发展持有商业，邮轮产业建设与 运营板块采取港船联动的发展策略，打造泛邮轮产业生态圈。

2021 年，公司“十四五”规划着力构建现金牛（社区开发)、成长型（产业园区、集中商业）、 平台型（招商积余）、创新型（邮轮、大健康、文化、会展、海外）、机会型（酒店、公寓、 写字楼）的多层次盈利结构。

独创“前港—中区—后城”综合发展模式，形成完备城市运营生态体系

得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式—— “前港—中区—后城”综合发展模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口， 以临港的产业园区为主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合与协同发展， 形成产城融合生态圈。

基于“前港—中区—后城”模式，蛇口已经搭建了完整的城市运营生态体系：

1） 前港：邮轮业务是招商蛇口的特色业务与核心竞争力，在传统开发业务动能衰弱的情况 下，公司有望将邮轮业务作为发展新引擎，寻找新的利润增长点。邮轮产业建设与运营 板块采取港船联动的发展策略，以港为基础、以船为纽带，构建“1+3+N”（港+船+生 态）的业务体系。“港”指的是邮轮港口业务；“船”包含了海上高端旅游业务+海上生 活方式业务+海上交通干线业务；“生态”包含了免税、邮轮船供等衍生业务。通过“船、 港、城、游、购、娱”一体化运营，打通邮轮全产业链，打造泛邮轮产业生态圈。

2） 中区：片区发展的核心在于持有运营。公司的持有运营涉及产业园区、商写业态、长租 公寓、酒店、医养、会展、文化板块。且各大板块的品牌体系渐成：产业园区形成了网 谷、意库、智慧城三大体系，分别对应科创、文创以及双创产业；商业地产板块，有海 上世界、花园系以及九方等品牌；长租公寓、酒店医养同样已有成熟的品牌体系。

3） 后城：港区经济带动城市发展，伴生住宅开发业务空间。住宅开发是公司的现金牛业务， 招商蛇口在住宅开发领域主要定位为精品住宅，业已形成三大产品线：传承系（玺系）、 成就系（雍系）以及成长系（臻系和依系）。

综合发展模式逐步进入兑现期

以港区带动城市纵深发展的园区开发运营模式已经逐步进入兑现期。从公司的主营业务收 入结构来看，2018-2021 年，公司园区开发运营业务占比稳步提升，从 2017 年的 8%提升 至 2021 的 20%。毛利角度，2021 年园区开发业务毛利占比达 34%。

截至 2021，公司持有运营物业在营面积 562 万方，主要持有物业在建项目面积尚有 294 万 方，根据公司 21 年中报披露的竣工节奏，2022 年持有运营物业面积同比增速将达 25%， 已有铺排计划的持有运营项目将支撑公司整体运营面积达 856.31 万方。

2021 年公司出租物业收入达 34.14 亿，同比增长 18%。在 19、21 年分别完成两项 REITs 项目出表后，依然保持增长。考虑到持有物业规模依然在持续上升通道，22-25 年运营面积 累计增速有望达 70%，预计持有运营收入也将进一步增长。

公司的持有物业规模处于扩张周期，同时资产质量有保障。截至 2021 年末，城市能级角度， 公司已布局的持有物业中，一线、二线城市项目的运营面积占比分别为 54%和 27%，其中 深圳项目面积占比达34%。以2021收入结构来看，一线、二线城市贡献占比达 73%和16%， 资产牢牢扎根一二线城市。

分业态来看，主要包括商铺及商业中心、写字楼、公寓住宅、厂房、酒店等。叠加在建项 目规模，重点持有项目中，集中商业、产业园区、写字楼、长租公寓和酒店的规模占比分 别为 35%、23%、16%和 10%（截至 2021 年末）。

集中商业和产业园区作为公司 “4+1”业务模型中的成长型业务，持续保持规模增长。公 司 2020 年成立资产管理中心，协同招商积余成立招商商管团队，整合成立招商伊敦酒店公 寓管理平台，从管理架构上为加大持有物业板块布局铺垫。公司在 2020 年业绩发布会上表 示，集中商业发展目标是至 2025 年末实现购物中心 100 个，持有物业营收 100 亿元，这 意味着 22-25 年持有物业收入年复合增速达 30%以上。