有人知道本轮房地产下行周期行业情况吗？

这个问题我来回答，内容都出自《2022年中期房地产行业投资策略：远虑长期行业需求，深谋当下分化变局》，如果你有兴趣进一步了解房地产行业现状及趋势的话，可以下载原报告查看。

新房销售仍未企稳，二手房市场热度大降。截至 4 月，全国商品房累计商品房销售面积 39768 万平方米，同比下降 20.9%，跌幅扩大 7.2pct，累计销售金额 37789 亿元，同比 下降 29.5%，跌幅扩大 6.8pct，4 月受疫情加剧影响，当月销售面积和销售金额均降至 2016 年以前水平，打断了 3 月边际回暖的趋势，考虑到 5 月疫情影响仍在持续，销售企 稳仍需一定时间。从城市能级来看，30 大中城中一线/二线/三线城市商品房成交面积 4 月单月同比分别下跌 62%/54%/50%，环比下跌 37%/12%7%，去年 7 月以来三线城市同比下 跌幅度均比一二线城市更高，下降幅度保持在 40%左右，但 4 月一二线城市受到疫情封 城影响，部分城市成交停滞，下跌幅度较三线城市更大，考虑到后续疫情短期影响消退 后，一二线热点城市市场恢复可能较快，三线城市下跌情况仍更令人担忧。二手房市场 热度也大幅下降，根据二手房出售量指数来看，目前二手房出售量已跌至 2015 年水平， 其中一线城市和小于 90 平的二手房出售量下跌更为严重。

房价预期转弱，环比下跌城市增加。受到去年下半年房企暴雷影响，购房者对于 烂尾楼担忧加重，观望情绪加重，市场需求不足，叠加去年三、四季度部分房企为了回 笼资金对部分楼盘进行降价促销，市场对房价上涨预期转弱。70 大中城新房和二手房 住宅价格指数均在去年下半年出现环比下降，为了稳楼市各地去年底陆续发布限跌令， 今年一季度房价环比略有回升，百城新建住宅季度累计涨幅为 0.06%，稍高于去年四季 度的 0.03%，但整体来看涨幅微弱，甚至低于 2020 年一季度疫情期间的 0.18%。从城市 数量来看，2022 年开年以来百城住宅价格环比和同比下跌的城市数量都在增加，即使 在限跌令和年后政策放松背景下，房价上涨预期仍然很弱。

库存上升但仍处低位，新开盘数量下降去化困难。受到销售下行影响，进入 2022 年商品房待售面积增加到 2.76 亿平，库存水平回到 2018 年 4 月以前的水平。2022 年 以来的新开盘数量保持较低水平，新开盘去化率整体也处于较低水平。

土地市场继续降温，集中供地规则放宽，企业端投资仍较谨慎。1-4 月累计土地购 置面积 1766 万平方米，同比下降 46.5%，4 月当月土地购置面积 426.9 万平方米，当月 土地购置面积仅次于 1999 年 2 月，同比下降 57.3%，跌幅扩大 16pct，跌幅仅次于 2014 年 1 月。百城土地成交数据来看，100 大中城住宅用地供应土地规划建筑面积 2809 万平方米，同比下降 78.9%，成交土地规划建筑面积 2207 万平方米，同比下降 66.5%，供需比下降至 1.27，溢价率上升 1.1pct 至 5.2%；一线城市/二线城市/三线城 市土地供应面积同比变动 229%/-90%/-64%，其中一线城市主要受 2021 年集中供地周影 响 ， 基 数 较 小 ， 土 地 成 交 面 积 同 比 变 动 -89%/-52%/-71% ， 供 需 比 分 别 为 1.99/0.76/1.76，供需比环比下降 17.51/2.09/0.1，溢价率分别为 15%/4.7%/2.1%。

全国性信贷政策调整叠加“定向降息”，按揭利率加速下调。5 月 15 日央行和银保 监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，通知指出 1）对于贷款购买普 通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款 市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行； 2）在全国统一的贷款利率下限基础上，央行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原 则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政 府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。1） 打开了按揭利率下限空间。此前住房按揭利率下限为不低于 5 年期 LPR 水平，调整之后按 揭利率可在 5 年期 LPR 下再减 20bp，锚定效应明显，引导按揭利率向 LPR 以下的水平靠拢； 2）叠加 5 年期 LPR 定向下调 15bp，降低购房成本，支撑居民购买力。根据我们测算按揭利 率平均下降 100bp，月供支出减少 12%，即购房成本下降 12%，新政叠加 5 月央行定向下调 5 年期 LPR15bp，广州、深圳等一线城市和天津、济南、青岛等重点城市均下调房贷利率， 考虑到目前市场并未企稳，后续按揭利率仍有下调空间。