房地产企业绿城中国的竞争优势有哪些？

我主要从财务优势、拿地优势、拿地优势、产品及品牌优势这几个方面来具体阐述下。

一、财务优势：背靠中交集团，融资享受国央企待遇

融资成本持续下降，媲美国央企水平

融资享受国央企待遇，融资成本降至 4.6%。公司加权平均融资成本由 2012年的 8.8% 下降至 2021 年上半年的 4.6%，年均降幅达 0.47pct。其中 2015 年绿城中国成为中交 集团并表子公司，在大股东的信用背书下。平均融资成本从 7.3%大幅降至 5.9%，降幅 达 1.4pct。此后融资成本保持每年平稳下降。我们统计的样本 24 家房企融资成本均值 为 5.6%，绿城中国为 4.6%，显著低于平均水平，位列第 8 位，仅次于中国海外发展、 保利发展、华润置地、中国金茂、万科 A、龙湖集团和招商蛇口。

债务结构合理，融资渠道多元

公司债务到期结构合理，短期债务占比不断降低至 23.5%。截至 2021 年上半年，公 司一年到期的债务金额占总规模比例为23.5%，一到两年到期的债务金额占比为37.1%， 两年以上到期的债务金额占比为 39.4%。公司一年到期债务金额占比自 2019 年的 36.6% 不断下降至 2021 年上半年的 23.5%，年均下降 8.7 个百分点。

三道红线暂居黄档，积极置换永续债

三道红线指标暂居黄档，仅剔预负债率略超监管要求。2020 年公司剔除预收账款后的 资产负债率为 71.9%，略高于监管要求，净负债率为 63.8%、现金短债比 1.83，均符 合监管要求。因公司曾发行永续债，若将永续债从股东权益中剔除并记为负债，则调整 后的剔预资产负债率、净负债率分别为 78.8%、116.6%。

积极赎回永续债，预计未来三年清零。公司截至 2021H1 永续债规模为 185.37 亿元。 公司在中期业绩会上表示，计划在未来三年逐步赎回全部永续债，根据公司业绩会的赎 回永续债铺排，我们预计 2021 年底永续债余额还剩 108 亿元人民币，2022 年将赎回境 外 5 亿美金的永续债以及境内的 56 亿元人民币永续债，2023 年赎回最后的 15 亿元人 民币境内永续中票。

二、拿地优势：拿地重回一二线，土储质优量足

2017 年开始绿城中国转变拿地策略，拿地力度和拿地金额迅速提升，聚焦长三角、环 渤海等核心城市群，深耕一二线高能级城市，同时通过收并购拓宽拿地渠道。目前公司 土储充沛，一二线城市占比稳居高位，实现质优量足。

土储情况：货值充沛，一二线城市占比高

2017 年开始公司土储加速增长，目前货值已达 9951 亿元（含已售未结部分）。2016 年公司总土储建面仅为 2912 万方，2017 年土储建面开始进入增长通道，且增速逐年加 快，2017/2018/2019/2020 年的土储建面同比增速分别为 4.1%/7.1%/19.3%/31.1%。 截至 2021H1，公司土储总建面已达 6034 万方，总货值 9951 亿元，较 2020 年末分别 增长 26%和 23%。充沛的土储为公司未来的销售和业绩增长奠定了坚实基础。

公司土储质量高，一二线占比高达 74%，聚焦长三角、环渤海。分城市能级看，2016 年公司一二线城市的土储货值占比仅为 42.7%，因为公司在 2017 年调整投资战略方向 重回一二线，这一比例迅速提升至 70%，并在之后企稳。截至 2021H1，公司土储货值 中一线城市占比 14%，二线城市占比 60%，三四线城市占比仅为 25%。分区域看，公 司聚焦长三角和环渤海两大核心城市群，两地区货值占比达 76%。分城市看，杭州、 宁波、北京、上海、天津、西安等 13 个核心城土储货值超过 200 亿，其中杭州/宁波/ 北京土储货值高达 1268/962/878 亿元。

与其他布局高能级城市房企相比，公司深耕战略更加显著。我们统计了全国269个地级 市的 2018-2020 年常驻人口及增速，通过常驻人口绝对值及 2018-2020 人口 CAGR 两 个指标筛选出了人口流入 TOP60 城市。可以发现，排名越靠前的城市往往商品房销售 额 CAGR 也越高。通过分析，绿城中国 2021H1 土储面积在人口流入 TOP60 城市中的占 比与龙头国央企相当，但是在人口流入 TOP20 城市的占比高达 58%，高出其余 5 家国 央企均值 40.3%约 18 个百分点，这说明公司集中布局在杭州、宁波、北京、西安等城 市的深耕战略更加显著。

三、经营优势：成本降低周转加快，激励机制完善

注重管理红利，降本增效提高周转

绿城中国近年来开始注重管理红利，通过优化组织架构，实施“四化”建设，有效的 降低了公司的成本和费用，提高公司人均效能和周转速度。 公司销管费率自 2015 年开始逐步下降，与行业龙头相比仍有进一步压降空间。公司通 过“五位一体”的架构，在重资产与轻资产之间界定了数个细分领域业务，明确了各个 业务部门的业务范围，同时也加强了部门之间、子集团之间的协同作业，有效提高了组 织运营效率。2015 年以来，销管费率持续下降。2015 年公司销管费用率按营业收入口 径及销售口径分别为 14.6%、5.3%，为 2012 年以来的峰值。截至 2020 年，两个口径 的销管费用率分别降至 10.1%、2.3%，自峰值降幅分别达到 4.5pct、3pct。从销管费 用增速看，2019 及 2020 年销管费用同比增速分别为 11.4%、3.9%，显著低于同期合 约销售的增速 29.0%、43.3%。

与行业主龙头房企横向对比看，绿城中国的销管费率略高于行业平均水平，仍然有一定 的压降空间。2020 公司销管费率为 10.1%，超出行业均值 3.5pct。

激励机制完善，利益共享提高人均效能

公司激励机制完善，包含股份激励、股票期权激励和跟投计划。激励机制方面，在我 们选取的 6 家具有代表性的国企或国企背景的房企中，绿城中国是唯一一家同时执行三 种激励方式的房企。三线并行的激励方式能够最大程度激发管理层及员工的工作热情。

四、产品及品牌优势：口碑领跑行业，溢价高去化快

绿城中国的品牌价值可以创造更高的溢价空间以及去化速度。在市场形势出现波动时， 公司可凭借溢价优势保持较稳定的盈利空间；即使在限价情况下也可以带来更快的去化 速度。

公司对项目品质的不懈打磨赋予项目更高的溢价水平。以绿城中国的典型项目举例， 公司在杭州的项目绿城富春玫瑰园是玫瑰系集大成之作，也是绿城在杭州城南最大的纯 低密大盘，先后获得华东地区年度最佳别墅奖、浙江省“优秀园林工程”金奖、 2020IRA 国际住宅建筑大奖。得益于公司强大的品牌优势和产品能力，富春玫瑰园在 2019年的销售均价相对周边别墅的销售均价高出约 12000元/平，溢价率高达 53%。而 公司在海南的项目海口桃李春风早前已建部分“裕泰·龙湖湾”别墅滞销多年，公司接 手后将项目定位成海岛中式低密度假社区，通过合理的规划设计和标准化的开发管理， 基于项目高端定位，卓越产品力及绿城品牌溢价，开盘定价为2.9万元/平，是项目已建 部分龙湖湾 7500 元/平的 3.8 倍，溢价率达 280%。

自 2017 年以来绿城中国的整体去化率水平维持在 70%的高位。在 2017 年一二线土 储占比迅速提升后，公司的去化率在 2017 年也实现大幅提升，从 2016 年 55%提升 至 72%，并在之后维持稳定。从不同能级城市历年的去化率分布看，三四线城市与一 二线城市的去化率差距正在逐步缩小，2020 年公司三四线去化率 70%，一二线去化率 72%（根据公司披露的一线城市和二线城市去化率加权平均计算得到），两者仅相差 2%，而 2017 年两者相差 8%，证明公司在三四线的去化能力也在稳步提升。从存量和 新增房源的去化率分布看，存量房源和新增房源一样也保持较高的去化率，2019 年存 量房源去化率达 61%仅落后新增房源 10 个百分点。