北京城市更新中“带押改建”模式如何破解居民资金与产权难题？

北京在城市更新中推出的“带押改建”模式，是针对危旧楼改建中居民出资渠道不畅通及金融机构信贷顾虑所做出的重大金融创新。该模式的核心在于打破了传统要求居民必须提前偿清原有贷款才能进行改建登记的限制，允许在原抵押贷款尚未还清的情况下，直接进行改建、改造，并实现房产产权及抵押权关系的连贯衔接。

具体操作上，北京金融监管局会同市规划自然资源委、市住房城乡建设委拟定了银行、实施主体、不动产登记三方认可的流程。创新性地建立了“抵押权注销—原产权注销—新产权登记—新抵押设立”的一次性“四联办”机制。在这一机制下，同一房产的相关登记手续一次办结，且多笔抵押保持顺位不变。这意味着，原住房有抵押贷款的居民无需提前筹集资金还清贷款即可参与改建，极大地减轻了居民的资金压力。

从金融债权保障角度来看，“四联办”模式通过将抵押权注销、房产注销、新房首次登记、新房抵押权登记等四项流程无缝衔接，消除了原模式下因旧楼拆除导致抵押物灭失而产生的权益保障“真空期”。这种闭环设计保障了银行债权的安全，从而提升了金融机构为城市更新领域提供信贷支持的意愿。

该模式的可行性已在西城区三里河一区28号楼“原拆原建”项目中得到验证。该项目中，部分资金紧张的居民通过北京银行推出的“个人住房改建贷款”获得支持，而已办理抵押贷款的居民则通过“带押改建”模式顺利参与。银行提前与居民签署抵押物变更协议，改建完成后一次性办结四项登记，实现了新旧抵押权的无缝衔接。这一成功案例表明，“带押改建”不仅提升了居民端的资金可得性，也优化了城市更新的操作效率，为后续规模化推广提供了可复制的范式。