砂之船商业REIT底层资产的运营效率与扩募潜力如何评估？

砂之船（西安）项目作为西北地区的超级奥莱龙头，其运营效率体现在多个维度。首先，在坪效方面，项目2025年月销售坪效达到2965.61元/平方米，显著高于已上市的其他奥莱REITs底层资产，这得益于其独特的“A×(1+N)×AI×S”商业模式，通过艺术商业融合提升客流黏性。其次，租约结构高度均衡，前十大商户收入贡献占比不足20%，无单一租户依赖风险，且联营与抽成模式合计占比接近100%，确保收入与销售额强挂钩，有效抵御市场波动。

业态调整方面，项目正实施“超奥仓”改造，将低坪效的电影院部分面积转化为高周转的特卖仓。这一举措预计将大幅提升租金坪效，原电影院月租金坪效仅约15元/平方米，而超奥仓预计超过170元/平方米，显著优化资产收益结构。此外，项目去化时间极短，平均仅1.10天，显示极强的招商能力和商户认可度。

在扩募潜力方面，砂之船商管集团拥有充足的资产储备。除已注入的西安项目外，还有13个位于贵阳、南京、杭州等核心城市的奥莱项目可供扩募，总建筑面积超170万平方米。这些项目大多已成熟运营，出租率保持在较高水平。特别是贵阳项目虽涉及新加坡REIT优先购买权问题，但鉴于两地资本市场定价差异及操作可行性，未来解除障碍并注入国内REIT的可能性较大。这种丰富的储备为基金提供了明确的外延增长路径，有助于平滑单一项目风险并提升整体分红能力。